2011年已然過半。截至6月28日,上海上半年商品住宅成交均價依舊“堅挺”,與去年下半年基本持平;蛟S因為開發(fā)商賣房“誠意”不足,上海2011年成交商品住宅僅約376萬平方米。這一數(shù)據(jù)略高于去年同期的約353萬平方米,但環(huán)比去年下半年的約612萬平方米,卻大降近四成,幾乎腰斬。
上海樓市陷入僵局。
不過,市場分析人士指出,目前已有個別“挺”不下去的開發(fā)商開始降價促銷試圖打破僵局。并且,在近期個別樓盤降低價格之后,上海商品住宅成交量還是出現(xiàn)了10%以上的回升,預(yù)計未來半年,“以價換量”將成為大勢所趨。
房價“挺”過上半年
中房信分析師薛建雄指出,目前的數(shù)據(jù)并未將6月最后兩天的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計在內(nèi),就近期成交行情估計,最后兩天上海商品住宅的成交面積在4.5萬平方米左右。事實上,就算計入6月最后兩天的數(shù)據(jù),依舊不能改變今年上半年商品住宅成交慘淡的局面。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),面對一蹶不振的購房需求,多數(shù)開發(fā)商在上半年選擇了靜默,偶有開發(fā)商選擇試探性降價促銷,但在獲得一定成交量之后也未見后續(xù)銷售計劃跟進。在2011年上半年的最后幾天,上海樓市依舊未能走出僵局。
受此影響,在低迷的成交之下,上半年上海商品住宅成交均價依舊在高位企穩(wěn),約22600元/平方米,和去年下半年的約22800元/平方米幾乎持平。
21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔指出,盡管目前的總體房價水平未見明顯下滑,但同比增幅卻有放緩趨勢。21世紀不動產(chǎn)的統(tǒng)計結(jié)果表明,去年1~5月全市新建商品住宅成交均價的同比漲幅在44%~68%之間,而今年這一指標已回落至10%以內(nèi),最近的4、5月份更是雙雙呈現(xiàn)負增長,幅度在3%左右。
與此同時,部分高檔住宅的價格也依然“堅挺”。21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心統(tǒng)計顯示,今年截至6月22日,全市單價在10萬元/平方米以上的新建商品住宅累計成交70套,同比提升125.8%。而去年一年,全市僅共成交78套單價在10萬元/平方米以上的新建商品住宅。黃河滔認為,今年上海上半年商品住宅均價居高不下,恐怕也在一定程度上受到單價10萬元/平方米以上的豪宅集中成交拉動。
“以價換量”或是大勢所趨
目前為止,多數(shù)上海樓盤還都選擇放棄部分成交量而“力挺”價格,隨著調(diào)控的深入和成交的持續(xù)低迷。越來越多的業(yè)內(nèi)人士認為“堅挺”的房價將在下半年出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),二季度開始,上海個別欲“以價換量”的樓盤都取得了不錯的銷售業(yè)績。
以嘉定南翔板塊的“華潤置地菁英苑”為例。5月中旬,網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示,此次該樓盤推出386套公寓,網(wǎng)上房地產(chǎn)參考價在27500~35500元/平方米之間。但實際上,售樓處給出的報價較上述參考價低許多,在此基礎(chǔ)上,開盤當(dāng)日售樓處還給予購房者9.8折的優(yōu)惠。開盤初期,記者曾以購房者身份走訪了該樓盤,當(dāng)時記者在售樓處現(xiàn)場看到,售樓處人潮涌動。據(jù)售樓人員表示,此次推出的380多套房源銷售情況非常好,開盤當(dāng)日就售出了90%,均價大約在25000元/平方米。
同樣的情況也發(fā)生在臨港新城。日前,記者從浦東新區(qū)蘆潮港鎮(zhèn)港輝路的臨港海濱國際花園售樓處了解到,6月18日推出的均價9800元/平方米特惠房已售完,6月27日新推出一批小區(qū)中央景觀房,共52套,到目前為止已出售一半,單價大約為9800元/平方米。
此外,網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示,近日開盤的張江湯臣豪園共推出660套房源,報價在24000~32000元/平方米。但記者在該盤售樓處詢問時,被告知成交價為25000~27000元/平方米。據(jù)悉,在張江高科(600895,股吧)工作者可享受九六折優(yōu)惠,“近期購買也可以享受這一折扣,打過折的房價和去年差不多!睋(jù)介紹,湯臣豪園四期于6月22日開盤,開盤前三天就售出兩百多套,截至28日,已售出將近三百套房源。
一個最為明顯的標志是,上海商品住宅庫存量不再如去年一樣持續(xù)穩(wěn)定在500萬平方米,而是正在以驚人的速度激增——網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,6月初,上海商品住宅可售面積已達約750萬平方米,而在4、5月份,這一數(shù)據(jù)還僅約為670萬平方米。昨日,記者再次查詢網(wǎng)上房地產(chǎn),發(fā)現(xiàn)不到一個月的時間,上海商品住宅可售面積再次激增30萬平方米,達到約780萬平方米。
薛建雄表示,截至6月28日,上海2011年商品住宅新增供應(yīng)面積約525萬平方米。也就是說,在商品成交面積環(huán)比大降近四成的同時,商品住宅新增供應(yīng)較去年下半年的約656萬平方米僅下降了約兩成!肮┬枋Ш,商品住宅大量積壓也在預(yù)料之中。預(yù)計下半年上海會出現(xiàn)房價調(diào)整。”
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟對此持有相同意見,他認為,今年樓市受到嚴厲調(diào)控,成交持續(xù)低迷,預(yù)計下半年在通脹壓力持續(xù)加大的情況下,加息也可能成為常態(tài)!澳敲,在預(yù)售金回籠減少和融資渠道收緊的雙重壓力之下,如果政策持續(xù)不放松,短期內(nèi)房價具有較大的調(diào)整壓力。”
黃河滔亦認為,三季度新房市場價將率先有明顯松動!霸诮诔山粌r格出現(xiàn)下滑的情況下,成交量還是出現(xiàn)了10%以上的回升,未來"以價換量"不僅是大勢所趨,在個案上也會更多出現(xiàn),但出現(xiàn)大降的可能性不大。”