近日，有著北京“睡城”之稱(chēng)的河北省香河縣再次成為全國(guó)焦點(diǎn)。
據(jù)中廣網(wǎng)6月20日?qǐng)?bào)道，河北省廊坊市香河縣有關(guān)部門(mén)近日下發(fā)通知，要求對(duì)該縣區(qū)域內(nèi)新建商品住房銷(xiāo)售的價(jià)格進(jìn)行限制，這也意味著北京人購(gòu)房的熱點(diǎn)區(qū)域香河，成為全國(guó)首個(gè)實(shí)行“商品住房一律限價(jià)銷(xiāo)售”的區(qū)域。（編注：此前市場(chǎng)上可見(jiàn)的限價(jià)房，又稱(chēng)“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”的“兩限”商品房，具有一定社會(huì)保障性質(zhì)，不同于香河此番全面限價(jià)銷(xiāo)售的商品房。）
香河縣的調(diào)控指標(biāo)分為三檔：新建普通商品住房的銷(xiāo)售均價(jià)控制在6500元/平方米，最高價(jià)不得超過(guò)7500元/平方米；而高檔商品住房最高價(jià)將限制在11000元/平方米以?xún)?nèi)。
不過(guò)，多家開(kāi)發(fā)商20日對(duì)早報(bào)記者透露，目前已在實(shí)際執(zhí)行限價(jià)的區(qū)域，其實(shí)不止香河一縣�！澳壳安糠謪^(qū)域在申請(qǐng)商品房銷(xiāo)售價(jià)格備案時(shí)，當(dāng)?shù)卣畷?huì)給出一個(gè)指導(dǎo)價(jià)。如果開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)高于指導(dǎo)價(jià)，則預(yù)售申請(qǐng)很難獲批�！庇虚_(kāi)發(fā)商稱(chēng)。
財(cái)新網(wǎng)20日?qǐng)?bào)道稱(chēng)，由于與北京毗鄰，河北省的燕郊、香河、固安和涿州等幾個(gè)區(qū)縣一向是北京買(mǎi)家熱衷的置業(yè)地點(diǎn)。2010年，河北省政府提出的“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”概念以及北京限購(gòu)政策的影響，把這幾個(gè)區(qū)縣的房?jī)r(jià)推向了高點(diǎn)。
中廣網(wǎng)20日的報(bào)道還提到，今年上半年，香河房?jī)r(jià)呈現(xiàn)快速上漲趨勢(shì)，“跟去年同期比，基本有20%左右的漲幅”。面對(duì)日益高企的房?jī)r(jià)，河北省下發(fā)了《做好環(huán)首都部分縣、市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，香河縣有關(guān)部門(mén)在下發(fā)的通知中稱(chēng)，全面限價(jià)正是為了落實(shí)河北省政府相關(guān)通知的精神。
“高端項(xiàng)目受影響明顯”
對(duì)于香河全面限價(jià)措施的影響，某大型國(guó)企開(kāi)發(fā)商20日分析道，目前香河區(qū)域普通商品房的售價(jià)很少超過(guò)6000元/平方米，限價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)劃定遠(yuǎn)高于市場(chǎng)的實(shí)際水平，對(duì)市場(chǎng)影響不大。
“而且目前在售的項(xiàng)目，土地很多是開(kāi)發(fā)商早前儲(chǔ)備的，成本并不高，即使限價(jià)，開(kāi)發(fā)商頂多損失一點(diǎn)利潤(rùn)而已。”前述大型國(guó)企開(kāi)發(fā)商說(shuō)。
相比普通商品房，高端項(xiàng)目受全面限價(jià)影響可能更大。
中廣網(wǎng)20日援引“我愛(ài)我家”房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總裁胡景暉的話(huà)說(shuō)，就目前香河房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來(lái)看，限價(jià)的出臺(tái)主要會(huì)對(duì)高端住宅造成一定影響。
胡景暉分析，受全面限價(jià)政策影響的商品房主要是兩類(lèi)，一是別墅或準(zhǔn)別墅產(chǎn)品，像獨(dú)幢、連排別墅產(chǎn)品，“目前在北京周邊的購(gòu)房z者里，這類(lèi)產(chǎn)品相對(duì)來(lái)講更受歡迎一些”；另外可能還包括中檔住宅，比如兩房、三房，“這在北京人于香河所購(gòu)房屋中占了很高比例”。
據(jù)胡景暉介紹，香河大部分區(qū)域?yàn)l臨北京，不受限購(gòu)政策影響，加上去年年末推出環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈概念，今年上半年房?jī)r(jià)呈現(xiàn)快速上漲趨勢(shì)。
另有在香河從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的某上市房企公關(guān)負(fù)責(zé)人也稱(chēng)，目前香河不少高端房源的單價(jià)已經(jīng)突破萬(wàn)元，比如該企業(yè)在香河曾經(jīng)開(kāi)發(fā)過(guò)一個(gè)低密度社區(qū)，于今年3月份售罄，當(dāng)時(shí)的售價(jià)為1萬(wàn)元/平方米。如果全面限價(jià)政策持續(xù)，該項(xiàng)目的后期房源一旦入市，原本應(yīng)高于前一批房源的價(jià)格，可能就會(huì)受到打壓。
開(kāi)發(fā)商更關(guān)心“停售”
相比全面限價(jià)，多家在香河有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商更在意此前因卷入“非法圈地風(fēng)波”，而被下達(dá)的停工、停售禁令。
前述大型國(guó)企開(kāi)發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人20日稱(chēng)，香河此前有不少項(xiàng)目用地，被卷入“非法圈地風(fēng)波”，“當(dāng)前幾乎所有的商品住宅項(xiàng)目面臨停工停售，香河面臨一場(chǎng)整頓。”在該負(fù)責(zé)人看來(lái)，全面限購(gòu)對(duì)于短期內(nèi)幾乎無(wú)房可售的香河而言，沒(méi)有實(shí)際意義。
某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人也證實(shí)稱(chēng)，他們開(kāi)發(fā)的某個(gè)位于香河的項(xiàng)目二期，也已被下令停售，原因就是該地塊在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題�！澳壳罢谂浜险{(diào)查，具體何時(shí)復(fù)工尚未有定論。”該負(fù)責(zé)人還表示，目前尚未考慮到對(duì)策問(wèn)題，一切等項(xiàng)目復(fù)工后再做定奪。
此前的5月18日，新華社發(fā)表題為《香河大規(guī)模違規(guī)“圈地”調(diào)查》的系列報(bào)道，曝光了河北省香河縣從2008年以來(lái)，打著城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、建設(shè)新農(nóng)村的旗號(hào)，通過(guò)“以租代征”等方式，大規(guī)�！叭φ肌备氐那闆r。據(jù)農(nóng)民反映，政府違規(guī)圈地高達(dá)萬(wàn)畝以上。
5月24日，新華社報(bào)道稱(chēng)，河北省政府對(duì)9名“香河違規(guī)圈地”相關(guān)責(zé)任人作出處理。其中，給予縣長(zhǎng)張金貴行政記大過(guò)處分，并建議經(jīng)由相關(guān)法律程序免去其縣長(zhǎng)職務(wù)；撤銷(xiāo)周春華香河縣國(guó)土資源局局長(zhǎng)職務(wù)。
毗鄰北京的香河，此前是多家大型房企拿地的重要目標(biāo)。
在全面限價(jià)令推出后，前述大型國(guó)有開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，目前他們?cè)谙愫硬](méi)有住宅項(xiàng)目，但此前和當(dāng)?shù)卣?jīng)簽訂拿地協(xié)議，在全面限價(jià)令出臺(tái)后，他們是否會(huì)按照協(xié)議中的價(jià)格和約定拿地，還要看市場(chǎng)的環(huán)境。
前述大型國(guó)有開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人還稱(chēng)，如果全面限價(jià)令持續(xù)，必然會(huì)有不少開(kāi)發(fā)企業(yè)將出面和當(dāng)?shù)卣屯恋貎r(jià)格進(jìn)行協(xié)商。
“短時(shí)間不會(huì)全國(guó)鋪開(kāi)”
有開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，目前已在推行限價(jià)的區(qū)域，其實(shí)不止香河一縣。
不少開(kāi)發(fā)商透露，目前部分區(qū)域在申請(qǐng)商品房銷(xiāo)售價(jià)格備案時(shí)，當(dāng)?shù)卣畷?huì)給出一個(gè)指導(dǎo)價(jià)。
前述大型國(guó)有開(kāi)發(fā)企業(yè)香河項(xiàng)目負(fù)責(zé)人稱(chēng)，目前北京的部分新開(kāi)項(xiàng)目，定價(jià)如果超過(guò)該區(qū)域的均價(jià)水平，審批就很難通過(guò)，“這其實(shí)也是一種委婉的限價(jià)”。
另有在南通有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商也稱(chēng)，其南通項(xiàng)目近期在申請(qǐng)預(yù)售證，該項(xiàng)目周邊區(qū)域房?jī)r(jià)在5000元/平方米左右，該項(xiàng)目報(bào)價(jià)6000元/平方米，就被當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門(mén)駁回�！霸摰貐^(qū)在申報(bào)預(yù)售證時(shí)，有一個(gè)區(qū)域指導(dǎo)價(jià)，報(bào)價(jià)超過(guò)該范圍，可能會(huì)被拒絕。”該開(kāi)發(fā)商稱(chēng)。
上述開(kāi)發(fā)商表示，很多城市雖然沒(méi)有明文的全面限價(jià)政策，但對(duì)于新入市房源的價(jià)格，會(huì)有指導(dǎo)意見(jiàn)，控制房?jī)r(jià)“穩(wěn)中有降”。“全面限價(jià)只是一個(gè)措辭，更何況如果限價(jià)限得比實(shí)際售價(jià)高，這種限價(jià)意義很小。估計(jì)短時(shí)間內(nèi)不會(huì)在全國(guó)鋪開(kāi)�！�
某位業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，當(dāng)?shù)卣畬?duì)于新開(kāi)房源的指導(dǎo)價(jià)要比限價(jià)更易于操作，對(duì)于一些大城市而言，不同區(qū)域地價(jià)和房?jī)r(jià)差異很大，一刀切的全面限價(jià)很難操作，短期看，全面限價(jià)不太可能大面積推廣。
樓市“面臨寒冬”？
雖然香河的全面限價(jià)措施，對(duì)于當(dāng)?shù)貥鞘械挠绊戇�有待觀察，但可見(jiàn)的是，隨著限購(gòu)令的持續(xù)，以及全面限價(jià)措施在多區(qū)域的執(zhí)行，樓市“從緊”的環(huán)境并未改觀。
某上海本土開(kāi)發(fā)企業(yè)高層20日說(shuō)，限購(gòu)政策短期內(nèi)不會(huì)放松，而且限購(gòu)范圍可能還會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，但全面限價(jià)措施可能較為極端，不會(huì)大規(guī)模推行。他同時(shí)表示，面對(duì)持續(xù)的政策調(diào)控，開(kāi)發(fā)商會(huì)加大推盤(pán)量，根據(jù)市場(chǎng)接受度定價(jià)，同時(shí)推遲拿地節(jié)奏，“開(kāi)發(fā)商可能會(huì)面臨1-2年的寒冬�！�
另有某港資企業(yè)開(kāi)發(fā)商亦判斷，限購(gòu)等調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)放松，開(kāi)發(fā)企業(yè)將加大項(xiàng)目推盤(pán)供應(yīng)，“并制定下半年不拿地，只賣(mài)房的初步戰(zhàn)略，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化�！�
實(shí)際上，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三四線(xiàn)城市，或轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，以規(guī)避調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。
某上市開(kāi)發(fā)企業(yè)坦言，二三線(xiàn)城市土地價(jià)格更為便宜，調(diào)控政策也相對(duì)寬松，因此有不小的機(jī)會(huì)。
但也有開(kāi)發(fā)商提醒，如果一線(xiàn)城市價(jià)格下滑，必然會(huì)傳導(dǎo)至二三線(xiàn)城市，加上三四線(xiàn)城市貸款額度小，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同樣有風(fēng)險(xiǎn)。他同時(shí)稱(chēng)，目前開(kāi)發(fā)商資金鏈堪憂(yōu)，不排除部分企業(yè)會(huì)因?yàn)槿谫Y問(wèn)題，轉(zhuǎn)讓此前高價(jià)拿得的土地。