房貸門檻一:按面積貸款 面積過(guò)小過(guò)大,首付利率要上調(diào)
房交會(huì)上,購(gòu)房者準(zhǔn)備下單前照例詢問(wèn)貸款問(wèn)題,一些銷售人員開始暗示購(gòu)房者:“現(xiàn)在購(gòu)買首套,以基準(zhǔn)利率,首付3成的貸款或許不夠了。得首付4成,利率上浮10%左右才行!钡罱K以哪種細(xì)則來(lái)執(zhí)行,還得看開發(fā)商和銀行的“談判、合作”。
記者咨詢了多家銀行后得知,一手房購(gòu)買中,若購(gòu)房面積超過(guò)140平方米以上,首付一般會(huì)從3成提高至4成,杭州銀行、農(nóng)業(yè)銀行都是如此!懊娣e大了,貸款額大了,首付提高一些也正常。”銀行的客服人員這樣解釋。
調(diào)查得知,面積過(guò)小,利率也要上調(diào)。各大銀行一般以50平方米起,分為2~3檔。比如,中國(guó)銀行首次購(gòu)房分為35~60平方米首付4成、60平方米以上首付3成兩個(gè)檔次;杭州銀行分為50~70平方米首付4成,70~140平方米首付3成,140平方米以上首付4成三個(gè)檔次等。
調(diào)查中,以郵政銀行分得最細(xì)致,它規(guī)定:30平方米以下或走破式住房,首付和利率均“特別處理”;30~60平方米以下,首付3~4成;60平方米以上,首付3成以上;而別墅和高檔住宅,首付在4成以上。
此外,第二套房的貸款對(duì)面積也有不同限制,但首付都是6成,利率上浮10%~15%,甚至還有不少上浮20%。
記者發(fā)現(xiàn),首套房的60~140平方米左右的房子限制相對(duì)少一些,一般都是首付3成,利率上浮10%。購(gòu)買房子的面積過(guò)小或過(guò)大,首付都要上浮至4成,利率最高上浮20%。
雖然面積上的規(guī)定已經(jīng)頗為詳細(xì),但也還是會(huì)出現(xiàn)“特別處理”、“3~4成”、“高檔住宅”等不確定的字眼?梢,銀行為某些特殊情況留了部分商量余地。
房貸門檻二:按房齡貸款 1991年以前的房子辦不出貸款
前陣子,吳女士想賣掉德勝一間老房改房,但中介告訴她,由于房子面積不足50平方米,房齡又是1985年之前,購(gòu)房者很難向銀行辦出商業(yè)貸款,只能找一次性付款的買家!氨緛(lái)想小房子容易出手,賣掉老房子為孩子準(zhǔn)備婚房,可現(xiàn)在只能把房子掛著了。買我們這種老房子,一次性付款的客戶不會(huì)多的!眳桥亢軣o(wú)奈。
據(jù)悉,四大國(guó)有銀行對(duì)于二手房房齡的政策中,商業(yè)貸款有明確的年限限制,1991年以前的房子已經(jīng)辦不出貸款了,1991年以后的二手房買賣,還要根據(jù)面積,以不同的利率支付首付成數(shù)。像工商銀行對(duì)首次購(gòu)房者規(guī)定,房齡超過(guò)20年以上的二手房,必須首付4成以上。相對(duì)來(lái)說(shuō),小銀行按年限貸款的情況稍微好一些,像郵儲(chǔ)銀行可以適當(dāng)把年限放寬至1985年。
如此一來(lái),中介的生意又要清淡不少。經(jīng)紀(jì)人說(shuō):“本來(lái)購(gòu)買小房子的就是剛需們,手頭沒什么錢,這樣苛刻的限制條件,讓剛需望房興嘆,斷了他們按揭買房的念頭!庇浾咴诜拷粫(huì)上碰到的劉先生,剛剛在展會(huì)上逛了一圈,他顯得有點(diǎn)失望,他說(shuō):“大房買不起,小房買不來(lái),不限購(gòu)的剛需也被變相限購(gòu)了,我們還是‘拉到做’,不要買房算了!
房貸門檻三:買理財(cái)產(chǎn)品50萬(wàn)貸款,要搭配15000元理財(cái)產(chǎn)品
“貸款50萬(wàn)以內(nèi)購(gòu)買5000元保險(xiǎn)或1.5萬(wàn)元黃金,50萬(wàn)至100萬(wàn)購(gòu)買1萬(wàn)元保險(xiǎn)或3萬(wàn)元黃金,100萬(wàn)以上購(gòu)買1.5萬(wàn)元保險(xiǎn)或5萬(wàn)元黃金!边@是交通銀行某支行發(fā)給杭城某中介的理財(cái)產(chǎn)品購(gòu)買清單。以50萬(wàn)貸款必須購(gòu)買1.5萬(wàn)元黃金來(lái)看,理財(cái)產(chǎn)品金額占了貸款額的3%。
而在另一家國(guó)有銀行的按揭政策清單上,記者看到,購(gòu)買一定量的理財(cái)產(chǎn)品,貸款利率才有優(yōu)惠。比如首套房,貸款利率本來(lái)要上浮10%,購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品可以只上浮5個(gè)點(diǎn);如果是二套房,貸款利率本來(lái)要上浮15%,購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品可以只上浮10%。
難道現(xiàn)在按揭都要買理財(cái)產(chǎn)品?據(jù)記者向一些在售樓盤和中介公司了解,這一現(xiàn)象雖然目前有擴(kuò)大之勢(shì)。喬司某樓盤,年初財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人和某銀行接洽時(shí),銀行提出每套房要收貸款額1%的手續(xù)費(fèi),也就是說(shuō)100萬(wàn)元總價(jià)的房子就要付1萬(wàn)元的手續(xù)費(fèi)。這個(gè)高門檻把開發(fā)商嚇得不輕,最后軟磨硬泡,才談定由開發(fā)商購(gòu)買1000多萬(wàn)元的理財(cái)產(chǎn)品了事。據(jù)悉,這個(gè)樓盤預(yù)計(jì)總銷售額也不過(guò)4000多萬(wàn)元。而在城西某樓盤,營(yíng)銷負(fù)責(zé)人說(shuō),一些有資格購(gòu)房但不怎么符合貸款條件的客戶都被要求購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品,如名下只有一套房子但貸款已貸了兩次以上的購(gòu)房者。
我愛我家金融部經(jīng)理陸迎慶介紹說(shuō),二手房理財(cái)產(chǎn)品購(gòu)買較普遍的是想加快放款速度的客戶,比如購(gòu)買貸款額10%的理財(cái)產(chǎn)品,就可以享受一周放款的優(yōu)待,否則現(xiàn)在起碼要3~5個(gè)月才能放款。
記者手記:這波調(diào)控,銀行傷了剛需?
今年的調(diào)控,銀行扮演了一個(gè)舉足輕重的角色。剛剛結(jié)束的房交會(huì)上,記者發(fā)現(xiàn),樓市成交之所以低迷,缺少的關(guān)鍵并不是人氣,而是資金。“這兩個(gè)月,銀行一再上調(diào)利率,貸款壓力太大。一次性付款又不具備條件。買房的事只能先擱擱了。"一位購(gòu)房者說(shuō)。
開發(fā)商和中介公司則抱怨,放款慢是眼下的大問(wèn)題!翱靹t3~5月,慢則一年,部分銀行的口徑是這樣的。為了加快放款速度或獲得優(yōu)惠利率,一些銀行就提出向我們收取手續(xù)費(fèi)或購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品。”一位開發(fā)商說(shuō)。這其實(shí)都是違規(guī)操作,但一些購(gòu)房者為了盡早拿到貸款,也只能無(wú)奈接受。
某國(guó)有銀行的執(zhí)行利率在同業(yè)中一向都屬最低。但前段時(shí)間,該銀行高層決定,也要像商業(yè)銀行那樣以利潤(rùn)為第一追求目標(biāo),調(diào)高利率。“國(guó)家要求降低房貸額度,但沒讓銀行提高單筆利潤(rùn)空間,銀行這樣做確實(shí)也有點(diǎn)趁火打劫的感覺。”一位銀行界人士評(píng)價(jià)說(shuō)。
另?yè)?jù)一位銀行界人士介紹,雖說(shuō)今年房貸額度降低,但銀行總體的貸款額度和去年持平,房貸空出的額度都轉(zhuǎn)向小企業(yè)貸款等。據(jù)各家上市銀行的公告,今年至今,利潤(rùn)相比去年仍舊增加。
不過(guò),對(duì)很多剛需購(gòu)房者,尤其是首次購(gòu)房的年輕人來(lái)說(shuō),這波樓市調(diào)控下,買房的貸款成本大大提高,要是房?jī)r(jià)不下降,他們真的沒有在這波調(diào)控中受益!罢绽恚瑖(guó)家該支持剛需,但現(xiàn)在首付、利率都提高了,只指望接下來(lái)房?jī)r(jià)能降了!睆娜ツ曛两褚恢痹诳椿榉康年愋〗阏f(shuō)。