五環(huán)外項目超八成 北京房價難免“假摔”
2011-05-12   作者:周雪松  來源:中國經(jīng)濟時報
 
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    伴隨郊區(qū)新盤的井噴入市,北京房價整體將呈“下降”趨勢。亞豪機構(gòu)預(yù)測,由于北京近郊新城樓盤集中面市,一舉將把5月整體開盤均價拉低至每平方米19760元,與4月中上旬相比,降幅達到19%,房價“假摔”現(xiàn)象在所難免。在調(diào)控不斷加碼之下,北京樓市傳統(tǒng)的“紅五月”恐難再現(xiàn)。

    郊區(qū)項目擔(dān)當(dāng)主角

  根據(jù)北京中原調(diào)查顯示:北京預(yù)期在5月份開盤的41個項目中,城六區(qū)僅有12個,而郊區(qū)高達29個,占70.7%。其中大興區(qū)預(yù)期開盤的項目達到9個,房山及通州均達到8個。而按照區(qū)位劃分,五環(huán)外項目占到了供應(yīng)量的八成以上。
  值得注意的是,房山板塊依舊保持了此前的供應(yīng)熱度。預(yù)計5月房山區(qū)至少有8個項目計劃推盤,分別是萬科·幸福匯、天恒·樂活城、世界名園、水墨林溪、鴻順園東區(qū)和芭蕾雨·悅都等。據(jù)了解,年內(nèi)房山還將有多個新盤上市,新增的樓市供應(yīng)仍集中在長陽板塊。據(jù)多家機構(gòu)統(tǒng)計,新盤的總體量將超過200萬平方米,再加上目前在售的多個老項目后期,預(yù)計今年北京房山區(qū)總供應(yīng)量將會超過300萬平方米。
  北京中原分析認(rèn)為,郊區(qū)項目在市場的供應(yīng)將逐漸占主流。由于城區(qū)土地匱乏,房山、大興、通州三郊區(qū)縣占到了最近三年土地供應(yīng)的53.14%,下半年開始,這些區(qū)縣將有大量的商品房供應(yīng),5月份這一趨勢將逐漸明顯。另外,規(guī)劃交通以及價格等因素也使得購房者向郊區(qū)挺進。
  另據(jù)相關(guān)統(tǒng)計顯示,即將于5月入市的項目中,有35個項目都有90平方米以下戶型供應(yīng),占到了供應(yīng)項目的85%,而且多數(shù)項目供應(yīng)主要集中在80平方米左右兩居、100平方米左右的三居。
  在樓市整體成交量下跌的同時,部分四至五環(huán)、五環(huán)周邊的中小戶型產(chǎn)品銷售取得了不俗業(yè)績,如3月開盤的萬科長陽半島、遠(yuǎn)洋一方等。面對龐大的剛需人群,更多的中小戶型樓盤項目正在醞釀入市。天恒·樂活城計劃5月初加推高板,其戶型多為70—90平方米的兩居。
  中國經(jīng)濟時報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),受限購政策影響,許多購房者由于只有一次購房機會,更趨向于選擇一步到位。因此中等面積的小兩居和小三居室成為了市場的首選。

  “紅五月”恐難再現(xiàn)

  相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,5月計劃開盤項目的定價表明,開發(fā)商內(nèi)部已經(jīng)出現(xiàn)了對后市市場的疑慮。在36個新盤項目中,給出最低單價或預(yù)計報價的項目僅有19個。過半的項目不到開盤前都避談房價。
  由于5月有15個純新盤可能入市,這些項目容易實現(xiàn)銷售目標(biāo),不存在降價壓力,在定價方面很可能采取低價走量的方式。另一方面,在計劃開盤項目中,大多數(shù)老項目后期仍堅持高價開盤,并未有降價的打算。即便是優(yōu)惠促銷,幅度也基本等同于三四月的開盤情況。值得關(guān)注的是,天恒·樂活城推出的60多套房源每套特惠8萬元進行銷售,是單套面積在70—90平方米之間準(zhǔn)現(xiàn)房公寓,優(yōu)惠后總價在79萬—119萬元之間,與同區(qū)域的長陽半島、徜徉集等知名項目相比,單價差近5000元之多。
  亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為,當(dāng)下的樓市成交主要集中在五環(huán)外的新城區(qū),相比核心區(qū)的樓盤,部分五環(huán)外的項目價格已經(jīng)出現(xiàn)了松動,再加上單價和總價較低,新盤的集中入市,容易打破當(dāng)前市場對價格走勢的觀望。

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