一線城市遭遇的嚴(yán)厲限購(gòu)，卻成了三四線樓市瘋狂生長(zhǎng)的狂歡。
北京科技大學(xué)教授趙曉與高和投資金融分析師李慧忠，針對(duì)2011年一季度房地產(chǎn)行業(yè)所作的分析報(bào)告發(fā)現(xiàn)，2011年一季度以北京為代表的一線城市房?jī)r(jià)上漲幅度達(dá)6.2%。但他們預(yù)計(jì)，二季度房?jī)r(jià)可能下降約6%，全年有望下降1%。
但一線城市外的二三線遠(yuǎn)是另一番“天地”，一些非限購(gòu)城市樓盤(pán)甚至紛紛打出“不限購(gòu)”的廣告語(yǔ)。調(diào)查顯示，2011年一季度以長(zhǎng)沙為代表的二線城市房?jī)r(jià)上漲9%，以岳陽(yáng)為代表的三線城市上漲10.8%。趙曉預(yù)計(jì)，二季度或者全年，二三線城市可能呈現(xiàn)更大幅度的增長(zhǎng)。
這可能是全國(guó)布局的開(kāi)發(fā)商不愿意降價(jià)的主要原因。近期奔走于鄂爾多斯、陜西等地的高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫也有此感慨。他認(rèn)為，下一輪調(diào)控，可能會(huì)增加限購(gòu)城市。
非限購(gòu)城市的“歡呼”
某品牌開(kāi)發(fā)商區(qū)域總經(jīng)理去年9月份從北京調(diào)到了西安市。他表示，初遭限購(gòu)的西安樓市被一片觀望情緒籠罩，但西安周邊非限購(gòu)區(qū)域樓盤(pán)卻是一片“歡呼”。
今年2月25日，西安市頒布了限購(gòu)政策，明確規(guī)定本市居民限購(gòu)2套房，禁購(gòu)3套以上住房，2套房貸首付最低60%。
據(jù)上述總經(jīng)理介紹，“西安已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月成交量下跌七成，觀望情緒尤其濃厚。而我們自己的樓盤(pán)來(lái)訪量下跌也有七成。以前周末樓盤(pán)均停滿了車，現(xiàn)在周末冷清了很多�！笔艽擞绊懀_(kāi)發(fā)商將五一原計(jì)劃以單價(jià)1萬(wàn)元/平方米左右開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，調(diào)整至8000元左右。
“不過(guò)，這卻讓西安周邊城市的房?jī)r(jià)趁機(jī)補(bǔ)漲。有點(diǎn)像河北的環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈現(xiàn)象�！痹撊耸糠Q。
“15分鐘到西安，不受"限"的好房子。”這是咸陽(yáng)一個(gè)名為“怡水花園”項(xiàng)目近期打出的廣告語(yǔ)。這些樓盤(pán)的推廣策略是，“開(kāi)發(fā)商攥緊剛需，重打"不限購(gòu)"牌，強(qiáng)攻不限購(gòu)區(qū)域�！痹谙拶�(gòu)令讓購(gòu)房者搖擺不定時(shí)，西安周邊不限購(gòu)的樓盤(pán)成為限購(gòu)令的受益者。
不僅是西安周邊城市。北京周邊非限購(gòu)城市更是一片狂歡。以沒(méi)有限購(gòu)的廊坊市為例，在去年4月份“國(guó)八條”出臺(tái)時(shí)，該地區(qū)均價(jià)約為6000元/平方米，而如今該地區(qū)樓盤(pán)普遍均價(jià)為9000元/平方米。“不限購(gòu)”是當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商拉攏外地購(gòu)房者尤其是來(lái)自北京的購(gòu)房者的主要賣點(diǎn)。
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院近日發(fā)布《中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)》報(bào)告，4月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅居前的都是二三線城市，比如，邯鄲、菏澤、湘潭、呼和浩特、廊坊的漲幅皆在1%~2%之間。而北京、上海、深圳、廣州等十大城市環(huán)比上漲為0.13%。
除了非限購(gòu)城市的借機(jī)補(bǔ)漲，一些地方開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，在現(xiàn)有的40個(gè)限購(gòu)城市中，地方政府對(duì)于調(diào)控的態(tài)度，也直接影響當(dāng)?shù)叵拶?gòu)效果。
“有的城市偏左，有的城市偏右。而西安就屬于偏左城市，相對(duì)其他地方更加保守執(zhí)行調(diào)控命令�！鄙鲜銎放崎_(kāi)發(fā)商稱。就在國(guó)務(wù)院督查組結(jié)束陜西考察的當(dāng)天，一度被質(zhì)疑調(diào)控目標(biāo)偏高的西安正式宣布下調(diào)新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，從之前公布的15%調(diào)整為11.5%。
非限購(gòu)的對(duì)沖調(diào)控
“到目前為止，第一輪調(diào)控效果已經(jīng)基本上被地方政府和開(kāi)發(fā)商對(duì)沖完畢。”趙曉悲觀地認(rèn)為，一些地方即便是出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下跌，也只是結(jié)構(gòu)性調(diào)整的結(jié)果。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)呼應(yīng)說(shuō)，要特別關(guān)注政策調(diào)控后市場(chǎng)出現(xiàn)的幾組對(duì)沖關(guān)系：一是商品房投資增長(zhǎng)趨緩被保障房投資加速所對(duì)沖；二是一線城市成交量下滑被二三線城市所對(duì)沖；三是限購(gòu)城市需求萎縮被非限購(gòu)城市所對(duì)沖；四是住宅市場(chǎng)投資的被限制為非住宅市場(chǎng)的投資所對(duì)沖。
央行于4月28日公布的一季度中國(guó)內(nèi)地貸款投向數(shù)據(jù)顯示，一季度內(nèi)地房地產(chǎn)貸款新增5095億元，當(dāng)季余額同比增21%，當(dāng)季購(gòu)房貸款新增3416億元，余額同比增長(zhǎng)23.2%。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這說(shuō)明錢(qián)還是流向了地產(chǎn)，只是沒(méi)有流向一線城市而已。
蘇鑫也有如此感受�！坝捎诔鞘谢M(jìn)程在調(diào)控背景下爆發(fā)，加上不限購(gòu)的催動(dòng)，甚至限購(gòu)城市的購(gòu)買力轉(zhuǎn)移到非限購(gòu)城市，這使得三線城市房?jī)r(jià)保持著快速上漲�！彼宰约盒陆{(diào)研的陜西神木為例，3年前，這個(gè)小縣城的樓盤(pán)完全沒(méi)有投資屬性，但現(xiàn)在該縣城的房?jī)r(jià)已漲至1.2萬(wàn)元/平方米。
蘇鑫稱，如果還有下一輪調(diào)控，最有可能增加限購(gòu)城市。
不過(guò)，這在趙曉看來(lái)，從現(xiàn)有限購(gòu)城市執(zhí)行效果來(lái)看，即便增加限購(gòu)城市，可能作用也不大。他認(rèn)為，地方政府是調(diào)控最大的阻力。“天津就是一個(gè)明顯的例子。例如天津的限購(gòu)令在各種壓力下不得不把郊縣納入限購(gòu)范圍后，政策解讀時(shí)將辦理納稅證明的期限延至從買房之日開(kāi)始計(jì)算有一年證明即可。而且，天津是一邊推行限購(gòu)，一邊保留藍(lán)印戶口政策。”
趙曉認(rèn)為，如果目前一系列調(diào)控政策不折不扣地貫徹下去，2011年6-8月份可能是壓倒樓市最后一根稻草的落地之時(shí)�！暗�"不折不扣"四個(gè)字談何容易？”