5月起,在消化了第三輪調(diào)控政策兩個月后,不少開發(fā)商啟動了推盤計劃。其中,在全國房價調(diào)控目標(biāo)視野中的“新建住房”,也就是純新盤的供應(yīng)及價格受到更多人的關(guān)注。
從各區(qū)域純新盤入市計劃來看,大興、房山等傳統(tǒng)熱區(qū)將延續(xù)熱度,昌平區(qū)域的品牌房企項目集中發(fā)力。純新盤的定價,也更多地參考周邊項目,向市場愿接受的價格靠攏。
純新盤各區(qū)域“開花”
自今年春節(jié)過后,北京樓市一直在消化今年第三輪調(diào)控的影響,成交量連番下滑,購房人以及推盤開發(fā)商的觀望態(tài)勢濃重。
據(jù)偉業(yè)我愛我家監(jiān)測,今年一季度北京新建商品住宅供應(yīng)同比減少了54.3%。而2010年第一季度至2011年第一季度,新開工商品住房超過批準(zhǔn)上市住房的面積高達(dá)1034萬平米。這意味著目前北京有超過千萬平米的商品住房具備上市條件。
記者近日采訪了解到,5月開始,不少房企的純新盤項目都“蠢蠢欲動”,準(zhǔn)備在下半年入市。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計,5月北京樓市開盤量激增,有48個樓盤計劃入市,其中純新盤超過四成。傳統(tǒng)熱區(qū)房山、大興延續(xù)熱度,而今年奧北昌平區(qū)域純新盤放量較大,順義板塊的新盤也提升區(qū)域供應(yīng)量。
偉業(yè)我愛我家市場研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人稱,開發(fā)商等待調(diào)控政策放開的希望越來越渺茫,加之信貸全面收緊對資金鏈造成巨大壓力,眾多潛在供應(yīng)終將在今年接下來一段時間陸續(xù)入市,下半年將形成集中推盤高潮。
中小戶型占比過半
近日,全國“房控目標(biāo)”將調(diào)控領(lǐng)域鎖定新建住房,而北京更是鎖定新建普通住房。這使得純新盤的供應(yīng)、定價更具看點。
記者搜羅有入市計劃的各個區(qū)域純新盤了解到,截至目前,北京整體供應(yīng)中,中小戶型比重較高,約占六七成,但各個區(qū)域板塊因地制宜,各有不同。
如去年以價換量的房山區(qū)域仍以剛需小戶型為主,低開項目扎堆的大興今年除華潤公元九里為高端項目外,也均延續(xù)去年小戶型樓盤為主的趨勢。奧北昌平區(qū)域,除別墅新盤的放量外,八成為中小戶型產(chǎn)品,且品牌房企齊聚。如金融街打造了金色漫香苑,住總?cè)f科、金隅、保利等也均在此地推出切合剛需的產(chǎn)品。
記者從開發(fā)商處了解到,老項目后期樓盤目前的降價都較為“含蓄”,而純新盤定價的糾結(jié)程度好一些,但是調(diào)控局勢下,純新盤之間也有更多的產(chǎn)品比對、定價互相參考。
目前,不少純新盤項目尚未定價,有項目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,會先給出一個意向價,看客戶接受程度后再定價,價格策略會更靈活。目前給出參考價位的項目如住總?cè)f科金域華府,價格區(qū)間為20000/平米-25000元/平米,根據(jù)市場的調(diào)整幅度也較大。
據(jù)記者了解,房山、大興傳統(tǒng)低價區(qū)域開盤價格整體較為平穩(wěn),通州區(qū)域受調(diào)控影響定價謹(jǐn)慎,而昌平、順義不少純新盤隨著區(qū)域規(guī)劃、交通利好的釋放,以及產(chǎn)品品質(zhì)的不同,價格相對所在區(qū)域的歷史價格還是穩(wěn)中有升。
大興 供應(yīng)中心南移 商業(yè)規(guī)劃豐富
新盤探市之區(qū)域
去年,大興是供應(yīng)量集中的區(qū)域,十余個新盤在大興黃村區(qū)域集中開盤放量。而隨著供地中心的南移,去年大興看北,今年大興則看南。
高端樓盤漸次入市
據(jù)記者了解,大興年內(nèi)即將開盤的項目,以剛需產(chǎn)品為主,區(qū)域價格在20000元/平米左右。但區(qū)域內(nèi)也不乏高端產(chǎn)品,其中亦莊就有中信新城、遠(yuǎn)洋天著等高端樓盤入市。
對于入市價格,多位開發(fā)商表示,由于政策多變,市場也是動態(tài)變化,將采取靈活的定價策略,按照市場情況,結(jié)合周邊項目價格來定價。
華潤置地在大興黃村打造的頂級系列華潤公元九里,屬于法式平層大宅官邸,戶型面積為170平米至500平米的三居至五居,華潤置地將使用考究的石材,打造高品質(zhì)豪宅,1.74的容積率和50%的低密綠化率,將吸引西南區(qū)域中青年家庭改善性的購房需求。
保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,保利新茉莉公館仍然主打剛需產(chǎn)品,但在戶型上是在保利茉莉公館的基礎(chǔ)上升級,改良后的戶型更適宜居住,戶型面積以90平米為主。
品牌房企發(fā)力商業(yè)
去年,大興黃村更傾向于打造純居住區(qū)域,而今年大力發(fā)展的大興生物醫(yī)藥基地則與區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級掛鉤。保利、金融街、龍湖、明發(fā)集團(tuán)等企業(yè)去年攜手進(jìn)駐大興生物醫(yī)藥基地,保利、龍湖、明發(fā)集團(tuán)的地塊,均不同程度含有商業(yè)用地,將使該區(qū)域的商業(yè)氛圍更為濃厚。
保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,保利新茉莉公館含有商業(yè)地塊,項目位置良好,位于地鐵上方,保利將借此發(fā)展地鐵上蓋的商業(yè)。
記者還了解到,龍湖此前在長楹天街項目上發(fā)揮了其做城市綜合體的優(yōu)勢,商業(yè)建成后住宅部分一推出便獲得熱銷。由于大興生物醫(yī)藥基地項目也有靠近地鐵的先天優(yōu)勢,龍湖也試圖將長楹天街項目的成功模式運用于大興生物醫(yī)藥基地項目,做一個城市綜合體,進(jìn)而提升住宅的品質(zhì)。
在大興的大型城市綜合體項目還有中建國際港,中建國際港位于大興新城核心,京港地鐵4號線棗園站上蓋,總建筑規(guī)模41萬平方米。
昌平奧北 純新盤小戶型成放量主力
今年5月開始,昌平奧北區(qū)域迎來了樓盤的逐步放量。這一區(qū)域相比去年來講,純新盤更多,預(yù)計將成為繼去年大興、房山純新盤較為集中的熱區(qū),又一個活躍的板塊。
品牌房企扎堆推盤
從開發(fā)商層面來講,眾多品牌開發(fā)商的純新盤聚集此地,如金融街在此推出旗下金色漫香系列的金色漫香苑、住總與萬科聯(lián)手打造金域華府、金隅繼與萬科推出金隅萬科城項目后,將推出純新盤金隅·觀瀾時代,繼去年平價推出首開智慧社熱銷后,首開在霍營打造國風(fēng)美唐,保利也在此推出羅蘭香谷。
此外,遠(yuǎn)洋推出轉(zhuǎn)型高端產(chǎn)品的區(qū)域代表作傲北別墅、從深圳來京的京基集團(tuán)將推出首個別墅產(chǎn)品鷺府。
從產(chǎn)品分類講,今年奧北昌平區(qū)域,主打剛需中小戶型產(chǎn)品。如金色漫香苑、金隅觀瀾時代、金域華府、保利·羅蘭香谷四盤的主力戶型均為80-90平米的兩居、三居產(chǎn)品。首開國風(fēng)美唐,一期產(chǎn)品更是50年產(chǎn)權(quán)的小戶型。
此外,相比其他幾大別墅區(qū),奧北別墅區(qū)今年進(jìn)入放量時期。純新盤中也不乏各家企業(yè)醞釀已久的代表作。
純新盤價格或穩(wěn)中有升
由于昌平東部區(qū)域毗鄰亞奧板塊的北擴(kuò)區(qū)域,而西部毗鄰中關(guān)村區(qū)域,區(qū)域的利好規(guī)劃,使得這一板塊的項目價值得到支撐。
如金融街打造的金色漫香苑靠近規(guī)劃10平方公里的未來科技城,區(qū)域內(nèi)有神華集團(tuán)、中糧集團(tuán)等14大央企進(jìn)駐,產(chǎn)品又身處低密度產(chǎn)品聚集的奧北核心區(qū)域,將吸引一定的地緣客戶,也有較大的輻射范圍。
對于區(qū)域產(chǎn)品定價,萬科北京公司副總經(jīng)理肖勁表示,比起一些老項目后期,純新盤入市定價相對不糾結(jié)。據(jù)記者了解,相對去年入市樓盤的成交均價,此區(qū)域純新盤雖尚未都公布均價,但是通過現(xiàn)在的參考定價來看,依舊穩(wěn)中有升。
通州 謹(jǐn)慎推盤 價格多“待定”
作為北京樓市的重點區(qū)域,2009、2010年通州有多宗土地出讓,不少都將在今年年中開始供應(yīng)。
純新盤低開高走
近日,記者了解到K2·百合灣項目將在5月開盤。項目包括商住和純住宅兩部分。首次開盤將先推商住部分,預(yù)計兩棟樓300多套房源,總價在100萬元-170萬元。
據(jù)熟悉通州樓市的人士表示,包括百合灣在內(nèi),今年新盤推盤節(jié)奏、次數(shù)、總體放量都未確定,主要是全市受調(diào)控政策影響都較大,百合灣也是先推商住部分。而對于消費者更敏感的推盤價格,這位人士表示,目前客戶處于觀望期,新老項目的觀點都是隨行就市。從百合灣首期推盤價格看,實際也處于通州目前主流價格水平,屬于開發(fā)商常用的低開高走策略。
記者也從多方了解到,包括位于宋莊的融科·千章墅項目、北京金隅嘉業(yè)梨園地塊等項目,今年具體入市計劃還未定,“通州新盤今年整體比去年要少�！�
而在屬于大亦莊板塊的馬駒橋區(qū)域,首開旗下馬駒橋項目從今年春節(jié)開工,預(yù)計年底有望入市。主要產(chǎn)品為小高層板樓中小戶型,首期預(yù)計推出300套左右。首開馬駒橋項目有關(guān)人士也表示,受限購政策影響,潛在客戶將以地緣性客戶為主。項目定價也會根據(jù)市場情況定,考慮到位置因素,定價預(yù)計比馬駒橋鎮(zhèn)中心區(qū)域略低。
商業(yè)地產(chǎn)日趨活躍
除居住用地外,通州去年還有不少商業(yè)地塊出讓,包括華業(yè)地產(chǎn)、富華置地去年分別在通州運河核心區(qū)拿下兩塊商業(yè)金融用地。在多個非住宅項目中,記者了解到金融街園中園項目將在今年下半年入市銷售。
據(jù)介紹,園中園為寫字樓項目,戶型面積區(qū)間在700平米至2000平米。今年預(yù)計推1-2次,單次推盤量在七八萬平米左右。有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,諸如園中園項目定位、開發(fā)思路都比較明確,對未來入駐的企業(yè)也是精挑細(xì)選。企業(yè)的入駐將給通州帶來更多的產(chǎn)業(yè)支持,給通州樓市帶來更多的潛在需求。
房山 傳統(tǒng)熱區(qū)持續(xù)放量
房山長陽作為北京大力發(fā)展的新城,萬科、首開、建工等開發(fā)商的集體進(jìn)駐開發(fā),也使該區(qū)域的前景看好,各開發(fā)商將在今年集中放量。
經(jīng)過近一年的籌備與規(guī)劃,北京建工地產(chǎn)長陽8號地(西側(cè))的項目——“建邦華庭”即將推盤銷售。
據(jù)悉,建邦華庭建筑面積約20萬平方米,由15棟板樓組成,主力戶型為約85平米至120平米的通透型二居及三居。房山地鐵沿線另一新盤首開熙悅山也計劃在2011年內(nèi)開盤,項目主推產(chǎn)品為100平米三居,85平米二居。
據(jù)區(qū)域內(nèi)開發(fā)商介紹,目前長陽區(qū)域新盤價格區(qū)間為14000元-17000元/平米,戶型產(chǎn)品以實用、舒適的中小戶型為主,除純新盤外,老盤萬科長陽半島、徜徉集、芭蕾雨悅都將持續(xù)放量。
相比較而言,房山長陽CSD核心區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套、教育配套、生活配套完備,中國華北區(qū)最大規(guī)模的奧特萊斯落戶于此,各項目不同程度地配備了商業(yè)用地,其中首開熙悅山也將建設(shè)地鐵上蓋的城市綜合體,區(qū)域規(guī)劃完善。同時該區(qū)域?qū)儆诒本┑罔F沿線的房價低洼地,吸引了不少剛需族置業(yè),今年仍是放量重點區(qū)域。
除長陽外,房山其他區(qū)域如竇店還將有萬科幸福匯這樣的主打老年地產(chǎn)的純新盤入市,為區(qū)域增加更豐富的產(chǎn)品業(yè)態(tài)。
順義 純新盤扎堆馬坡 主打低密住宅
近年,順義區(qū)域的樓市一直波瀾不驚,總體供應(yīng)量不大,但是有在售項目開發(fā)商向記者表示,隨著幾家品牌開發(fā)商的產(chǎn)品陸續(xù)入市,順義板塊也將被提升熱度,今年的熱點將集中的城區(qū)是北部馬坡區(qū)域。
去年,中鐵置業(yè)和北辰實業(yè)各拿下順義區(qū)馬坡東側(cè)一地塊,容積率分別為1.3和1.4,都可開發(fā)宜居住宅產(chǎn)品。
而龍湖拿下的牛欄山地塊,毗鄰其順義樓盤香醍溪岸,1.4的容積率也適合開發(fā)小高層和聯(lián)排別墅的混搭類型。以上項目都有望在今年下半年以及年內(nèi)入市。
據(jù)了解,順義馬坡板塊此前集中了香悅四季以及魯能7號院等花園洋房的產(chǎn)品樓盤,售價在1.6萬-1.8萬/平米之間。今年的新盤入市,定價可能穩(wěn)中有升。熟悉順義區(qū)域的一位業(yè)內(nèi)人士表示,新入市的幾個樓盤價格預(yù)計集中在1.8萬-2萬元/平米以上。
但一位在該區(qū)域拿地的開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示,今年在限購政策下,花園洋房類的改善性居住產(chǎn)品受到一定的影響,開發(fā)商會相對謹(jǐn)慎。
遠(yuǎn)洋 今年將推多個高端新盤
作為北京老牌開發(fā)商,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)今年有多個純新盤將亮相,其中多為高端項目。
三個新盤即將推出
據(jù)悉,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下高端項目遠(yuǎn)洋傲北、遠(yuǎn)洋天著、遠(yuǎn)洋LAVIE將在年內(nèi)面世,其中遠(yuǎn)洋傲北和遠(yuǎn)洋天著已做好上市準(zhǔn)備,計劃5月入市,只待拿預(yù)售許可證。
遠(yuǎn)洋傲北為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在昌平別墅區(qū)打造的巴摩梭羅風(fēng)格的別墅項目,開發(fā)商認(rèn)為,由于別墅供應(yīng)稀缺,產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)會有一定的競爭力。
而遠(yuǎn)洋天著是遠(yuǎn)洋亦莊“地王”項目,供應(yīng)的產(chǎn)品包括聯(lián)排別墅、花園洋房和七八層的小高層。開發(fā)商認(rèn)為,該項目毗鄰五環(huán),周邊低密的項目少,具有很強(qiáng)的市場競爭力。遠(yuǎn)洋將把其打造成為亦莊的標(biāo)桿樓盤。
此前,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)行政總裁李明在2011戰(zhàn)略溝通會上表示,受調(diào)控政策的影響,今年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)制定的300億元銷售目標(biāo),上半年完成三分之一,下半年完成三分之二。不過,就北京市場而言,相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說,由于遠(yuǎn)洋一方推盤的成功,北京上半年能完成一半的銷售任務(wù)。
機(jī)遇挑戰(zhàn)并存
然而限購政策下,北京家庭將暫停新購第三套住房,外地戶口暫停新購第二套住房。高端項目客群擁有多套住房很常見,這是否會給高端項目的銷售帶來困難,而今年主打高端產(chǎn)品的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)是否會面臨銷售壓力？遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,高端客群實力強(qiáng),不只有一兩套房產(chǎn),但也說明其支付能力強(qiáng),還貸能力強(qiáng),銀行也會更容易放貸。只要認(rèn)可遠(yuǎn)洋的產(chǎn)品,這些都不難解決。
據(jù)悉,三個項目價格目前仍然待定。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,將根據(jù)市場情況和客戶接受度,先給出一個意向價,開盤一個月到兩周,再結(jié)合周邊市場,給出最后的定價。
中建地產(chǎn) 十盤聯(lián)動 住宅產(chǎn)品年內(nèi)亮相
“玲瓏山精裝小戶型本月開盤�！苯�,中建地產(chǎn)旗下玲瓏山項目發(fā)布了這樣的消息。從去年底在京隆重舉行品牌發(fā)布會,到今年京城十盤漸次亮相,中建地產(chǎn)受到頗多關(guān)注。
推盤節(jié)奏隨行就市
作為中建地產(chǎn)今年的兩大重點項目,中建·紅杉溪谷和中建·國際港,都將在今年入市。其中前者為低密純住宅項目,后者為高層住宅。
據(jù)介紹,中建地產(chǎn)將整體保持原有開發(fā)節(jié)奏,根據(jù)市場行情適當(dāng)調(diào)整。目前,中建·國際港售樓處已經(jīng)開放,中建·紅杉溪谷也將在月底正式亮相。
今年,位于懷柔區(qū)的中建·府前觀邸和空港都市區(qū)的翼之城也將開盤入市。具體推盤節(jié)奏將隨行就市,保持現(xiàn)金流和利潤的平衡。此外,位于通州區(qū)和豐臺區(qū)的兩個保障房項目都將在年內(nèi)配售完畢。
銷售價格整體平穩(wěn)
中建地產(chǎn)的銷售策略還可從玲瓏山窺見一斑。玲瓏山從去年底首次開盤,到本月已是二次放量。首期成交均價約19000元/平米,而本次開盤價格在各種優(yōu)惠的基礎(chǔ)上,保持19000元-21000元/平米的水平,價格整體保持平穩(wěn)。
另據(jù)了解,中建地產(chǎn)位于北京奧林匹克南區(qū)的開元國際廣場,中國建筑大廈項目也將盡快啟動,中國建筑大廈由中建作為集團(tuán)總部自持,另四棟樓定位于國有大型企業(yè)等用樓。
保利 四純新盤入市 產(chǎn)品類型多樣
今年,保利地產(chǎn)有八盤入市,產(chǎn)品總貨值共220億元。其中純新盤占據(jù)半壁江山,如大興保利新茉莉公館、昌平保利羅蘭香谷等。
調(diào)整產(chǎn)品適應(yīng)需求
據(jù)悉,去年保利北京公司的銷售額為65億元,公司銷售3個樓盤,而在今年8盤入市的情況下,任務(wù)隨之提高,但其相關(guān)負(fù)責(zé)人并未透露具體的銷售目標(biāo)。
保利相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,今年是保利的高端產(chǎn)品元年和商業(yè)地產(chǎn)元年。公司銷售思路是打造符合市場需求的產(chǎn)品,快速推盤。
據(jù)了解,位于大望京的保利中央公園定位高端產(chǎn)品,原預(yù)計產(chǎn)品趨向于較大戶型,但近日,保利確定該產(chǎn)品戶型為90-150平米的兩居、三居產(chǎn)品,相對調(diào)低了產(chǎn)品戶型面積。
多產(chǎn)品線通盤布局
保利相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,保利根據(jù)市場需求設(shè)計產(chǎn)品,貫徹快速推盤回款的策略。今年保利入市樓盤較多,定位各有不同,也便于保利通盤布局,平衡資金與利潤。
據(jù)了解,在高端產(chǎn)品中,保利還有位于東四環(huán)外的東郡項目,戶型為165平米以上的大戶型,參考定價約在4萬元/平米以上。
而大興的保利新茉莉公館、昌平的保利羅蘭香谷都主打小兩居、三居,均為切合剛需、快速銷售的產(chǎn)品。