北京綠城價(jià)格"暗漲"應(yīng)對(duì)"一房一價(jià)"
2011-04-15   作者:記者 洛濤/北京報(bào)道  來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
 
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    2011年5月1日,將是規(guī)定“一房一價(jià)”的《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的執(zhí)行日。搶在這一天到來之前,北京高檔樓盤開始尋求應(yīng)對(duì)的策略,在5月1日之前暗中上調(diào)部分低價(jià)戶型的價(jià)格,成為策略之一!
  記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),綠城(中國)在北京開發(fā)的高檔住宅誠園項(xiàng)目,即采用了這一手段。至4月11日,北京綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已經(jīng)完成了對(duì)誠園項(xiàng)目的“暗中調(diào)價(jià)”。該項(xiàng)目未售出房源的實(shí)際銷售價(jià)格,悄然上調(diào)1000元/平方米!
  這將致使綠城誠園項(xiàng)目未售房源的單套總價(jià)至少上漲10萬元,而戶型越大單套總價(jià)上漲的幅度也就隨之水漲船高。業(yè)內(nèi)人士透露,這種暗漲應(yīng)對(duì)一房一價(jià)的手段,對(duì)于已經(jīng)在售的高檔住宅開發(fā)商,最具利益動(dòng)機(jī)。

  悄然“漲價(jià)”

  3月22日,國家發(fā)改委下發(fā)《商品住房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》(下稱“規(guī)定”),要求商品房銷售要實(shí)行一套一標(biāo)價(jià),并明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi),商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。
  5月1日將是該項(xiàng)政策的執(zhí)行“大限”。于是,搶在5月1日“規(guī)定”開始執(zhí)行之前,在北京便有開發(fā)企業(yè)開始采用暗中漲價(jià)的方式,獲得最后的“上調(diào)價(jià)格機(jī)會(huì)”。本報(bào)綜合購房人的反映和記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn),位于北京的綠城誠園項(xiàng)目,近日對(duì)原有未售房源中價(jià)格較低的房源進(jìn)行了調(diào)價(jià),每平方米價(jià)格上調(diào)的幅度為1000元!
  誠園項(xiàng)目位于北京市朝陽區(qū)南沙灘東路3號(hào),開發(fā)商為北京亞奧綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。經(jīng)記者調(diào)查,該公司歸屬北京綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,而后者系在香港上市的綠城(中國)房地產(chǎn)股份有限公司的全資子公司。
  2010年3、10月,誠園項(xiàng)目分兩次獲得北京市住建委的預(yù)售許可,目前項(xiàng)目主體工程已經(jīng)完工,按照綠城方面與購房者簽訂的預(yù)售合同,該項(xiàng)目將與2011年底和2012年中分兩批交房。
  記者了解到,今年清明小長假期間,該項(xiàng)目告之購房咨詢者,誠園中部分原有售價(jià)較低的房源,將調(diào)整價(jià)格,調(diào)整價(jià)格的范圍既包括三居室,也包括一部分較大戶型。
  誠園項(xiàng)目的三居室建筑面積約171平方米,位于項(xiàng)目西北角樓棟二層的兩套三居室的價(jià)格,在其上調(diào)價(jià)格之前,總價(jià)分別約為944萬元、935萬元人民幣,約合單價(jià)55000元/平方米。上調(diào)價(jià)格后,這兩套三居室的總價(jià)分別上漲至961萬元、952萬元人民幣,約合單價(jià)56000元/平方米,單價(jià)漲幅約1000元,總價(jià)漲幅在10萬元上下!
  本報(bào)綜合多方情況證實(shí),除上述兩套三居室外,部分面積較大的戶型也以1000元/平方米的幅度上調(diào)了售價(jià)。由于戶型面積的增大,其總價(jià)上浮的額度也就較高。
  不過,記者也發(fā)現(xiàn),該項(xiàng)目未售房源中原有定價(jià)較高的,本次開發(fā)商未進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。

  應(yīng)對(duì)政策

  為何搶在5月1日到來之前,綠城方面悄然調(diào)高了部分未售房源的價(jià)格?該項(xiàng)目一位銷售人員表示,這主要是為了應(yīng)對(duì)發(fā)改委的“一房一價(jià)”政策!叭绻F(xiàn)在不調(diào),5月1日以后就不能再調(diào)高了。”在電話中,她對(duì)記者說。 
  按照北京市一房一價(jià)的操作方式,一旦開發(fā)企業(yè)確定申報(bào)的價(jià)格得到批準(zhǔn),并在售樓現(xiàn)場(chǎng)以及相關(guān)網(wǎng)站進(jìn)行公示,將不得再行上調(diào)價(jià)格,這也就是上述銷售人員“現(xiàn)在不漲,就沒有機(jī)會(huì)再漲”的邏輯的由來。
  發(fā)改委發(fā)布的《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》指出,商品房銷售要實(shí)行一套一標(biāo)價(jià),并明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi),商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。同時(shí),發(fā)改委的“規(guī)定”同時(shí)要求對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源,嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。

  預(yù)留空間

  在實(shí)施“一房一價(jià)”政策之前,北京市住建委一直通過“擬參考銷售均價(jià)”審核、公示的方式,對(duì)開發(fā)商的定價(jià)行為進(jìn)行約束,不過,恰是合理運(yùn)用了該機(jī)制,綠城方面才得以在5月1日前,對(duì)定價(jià)較低的未售房源向上調(diào)價(jià)1000元?臻g恰恰來自“擬參考預(yù)售均價(jià)”。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息顯示,誠園項(xiàng)目A2#住宅樓和B1#住宅樓的“擬參考銷售均價(jià)分別為62632元/平方米和60680元/平方米!薄暗牵覀兇饲暗匿N售價(jià)格,實(shí)際上是低于這個(gè)價(jià)格的。”前述銷售人員表示,按照“高限”提供這一價(jià)格指標(biāo)進(jìn)行公示,主要是為在日后靈活調(diào)整單套住房價(jià)格預(yù)留空間。
  記者了解到,2010年5月1日以后,北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)在對(duì)樓盤預(yù)售許可進(jìn)行審批后,要求在北京市房地產(chǎn)信息管理網(wǎng)上公示其“擬售參考均價(jià)”,該科目由開發(fā)企業(yè)向北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)提供,并接受審核!
  多位北京開發(fā)企業(yè)的銷售負(fù)責(zé)人均向記者表示,按照北京市的操作方法,在企業(yè)上報(bào)的擬售參考均價(jià)通過住建委審核并在交易管理網(wǎng)進(jìn)行公示后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)任何的價(jià)格調(diào)整行為,都不得高過這一“上限”,但在這一上限之下,可以進(jìn)行自主調(diào)整。這便是在發(fā)改委系統(tǒng)進(jìn)行“一房一價(jià)”制約之前,住建委系統(tǒng)對(duì)于房地產(chǎn)商定價(jià)的約束機(jī)制!
  也正是在這個(gè)機(jī)制之下,在發(fā)改委5月1日開始在全國執(zhí)行一房一價(jià)之前,作為開發(fā)企業(yè)的綠城,才能對(duì)其定價(jià)較低的房源,向上上調(diào)價(jià)格。對(duì)此,該項(xiàng)目銷售人員表示,即便是上調(diào)之后的價(jià)格,也低于其向住建委申報(bào)的“上限”,而這種“高報(bào)”擬銷售參考均價(jià)的策略,則是為類似的價(jià)格調(diào)整預(yù)留空間。
  業(yè)內(nèi)人士透露,如此合理運(yùn)用管理機(jī)制應(yīng)對(duì)5月1日“一房一價(jià)”大限的開發(fā)商,并非綠城一家,而這種“應(yīng)對(duì)”的方式,在已售一段時(shí)間的高檔住宅項(xiàng)目的開發(fā)商中,將更有利益沖動(dòng)。

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