保障性住房建設(shè)驟然提速催生了巨大的資金缺口，至少8000億元需要通過(guò)社會(huì)融資解決，但“無(wú)利可圖”的保障房開(kāi)發(fā)讓各路資金望而卻步�！罢薄⒚耖g冷”的現(xiàn)狀如何改變？能否通過(guò)融資模式創(chuàng)新“點(diǎn)石成金”？一些先知先覺(jué)的民間資本已經(jīng)開(kāi)始積極探索。
據(jù)悉，我國(guó)第一支以民間資本投資為主的公租房基金即將啟動(dòng)，目前已報(bào)送至國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)并抄報(bào)住建部。這股悄然崛起的民間金融力量有望成為未來(lái)保障房建設(shè)的重要資本推手。
保障房巨大資金缺口催生民間力量
據(jù)住建部估算，今年1000萬(wàn)套保障性住房建設(shè)資金將突破1.3萬(wàn)億元—1.4萬(wàn)億元。其中僅有5000多億元將通過(guò)政府和各級(jí)政府來(lái)籌集，其余8000多億元?jiǎng)t將通過(guò)社會(huì)投入和被保障對(duì)象等進(jìn)行籌集。
“地方財(cái)政壓力是巨大的，雖然中央代發(fā)地方政府2000億元國(guó)債優(yōu)先用于保障性住房，但這樣會(huì)使其他方面受到較大擠壓。”北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)指出，“目前13萬(wàn)元-14萬(wàn)元一套住房的估算，還沒(méi)有計(jì)算教育、醫(yī)療、商業(yè)等市政配套的成本�！�
銀行貸款顯然無(wú)法充當(dāng)所有融資來(lái)源。銀監(jiān)會(huì)主席助理閻慶民在“兩會(huì)”期間表示，保障房建設(shè)資金壓力不能全壓在銀行身上，否則一旦出現(xiàn)無(wú)法收回信貸本息，新一輪“平臺(tái)”貸款就有可能因保障房的建設(shè)而出現(xiàn)。
“如何調(diào)動(dòng)民間資金的力量，將社會(huì)資金轉(zhuǎn)化為保障性住房資金是當(dāng)務(wù)之急�！苯ㄔO(shè)銀行投資銀行部總經(jīng)理王貴亞說(shuō)，銀行已根據(jù)國(guó)家要求拿出一部分資金來(lái)支持國(guó)家保障房建設(shè)，但考慮到投資回報(bào)率相對(duì)較低，投融資期限較長(zhǎng)，銀行放貸有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。
雖然社保基金、保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)資金已被允許可投資保障房，但因缺乏專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)和運(yùn)作模式，大都處于“觀望”狀態(tài)，換言之，機(jī)構(gòu)資金同樣在尋找好的投資模式。
“這個(gè)時(shí)候引入民間資本參與一舉多得�！苯ㄣy精瑞資本集團(tuán)董事長(zhǎng)李曉東對(duì)記者表示，“巨額民間資本沒(méi)有很好的投資方向，四處流動(dòng)炒作商品、推高房?jī)r(jià)，如果把這部分資金引入保障房建設(shè)，不僅可減少流動(dòng)性泛濫和通脹壓力，同時(shí)也解決政府的燃眉之急�！�
眾多專(zhuān)家認(rèn)為，保障房融資困局并非無(wú)法破解，借助一定的政府支持，以私募股權(quán)基金模式打造出一個(gè)對(duì)接政府、地產(chǎn)商、民間資本等各方資源的平臺(tái)是個(gè)不錯(cuò)的選擇。
首只公租房基金“蠢蠢欲動(dòng)”
記者了解到，我國(guó)第一支以民間資本投資為主的保障房建設(shè)投資基金——建銀精瑞公共租賃住房建設(shè)投資基金即將成立，目前已報(bào)送至國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)并抄報(bào)住建部。
建銀精瑞公租房基金擬采取股份公司制設(shè)立，由全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)牽頭組織一批合格企業(yè)共同發(fā)起組建�；鸬牟僮髂Ｊ绞�，政府用一定幅度的優(yōu)惠價(jià)格供應(yīng)土地，再由基金出錢(qián)拿地，委托開(kāi)發(fā)商承建、運(yùn)營(yíng)管理，建成后以租金和政策性補(bǔ)貼向投資者返利。
李曉東向記者透露，基金首期募集資金不低于100億元，未來(lái)3年內(nèi)，在全國(guó)范圍內(nèi)選擇符合基金投資條件的項(xiàng)目，投資建設(shè)數(shù)百萬(wàn)平方米的公共租賃住房，并在第7年退出。
基金籌備得到眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商積極響應(yīng)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)、路勁地產(chǎn)、復(fù)地集團(tuán)、華潤(rùn)置地等中國(guó)知名地產(chǎn)企業(yè)都是基金發(fā)起人。李曉東說(shuō)，“開(kāi)發(fā)商面臨不少社會(huì)壓力，也想建保障房，但有心無(wú)力，賺多少錢(qián)不是關(guān)鍵，關(guān)鍵是壓不起那么多資金，相對(duì)于讓其出錢(qián)，還是出力更為重要�！�
香港路勁地產(chǎn)集團(tuán)主席單偉豹認(rèn)為，投資保障房建設(shè)是大勢(shì)所趨。企業(yè)要跟著市場(chǎng)需要去改變，中國(guó)未來(lái)的大形勢(shì)將以?xún)?nèi)需為主，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)方向性調(diào)整勢(shì)在必行。
“雖然不少房地產(chǎn)企業(yè)在向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，但商業(yè)地產(chǎn)所需的核心位置已經(jīng)沒(méi)有地了，與其要轉(zhuǎn)向二、三線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)商品房，不如轉(zhuǎn)向一線(xiàn)城市公租房這個(gè)大市場(chǎng)�！敝行碌禺a(chǎn)總裁朱軍如是表示。
用適度政策性金融杠桿“點(diǎn)石成金”
公租房基金100億元的投入，對(duì)8000億元資金缺口來(lái)說(shuō)顯然杯水車(chē)薪，但卻提供了一個(gè)可行、可參考復(fù)制的操作模式，即成立專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)及操作平臺(tái)，設(shè)計(jì)合理投資回報(bào)方案，整合各方資源。
合理回報(bào)下，資金募集就不是難題。根據(jù)李曉東介紹，測(cè)算收益率時(shí)，以北京、上海、杭州、廣州、深圳5個(gè)房?jī)r(jià)最高的城市為樣本，做最壞打算，最低收益率5%，最高收益率有望達(dá)到12%。
任志強(qiáng)對(duì)記者表示：“建銀精瑞基金收益率預(yù)計(jì)有6%-8%，甚至10%，地方政府在巨大目標(biāo)壓力面前，可能拿出更多優(yōu)惠條件�！�
其它商業(yè)機(jī)構(gòu)也在思考不同融資渠道與模式，以機(jī)制靈活著稱(chēng)的信托公司就是另一股資本力量，目前中信信托、平安信托、中糧信托等信托公司都已開(kāi)始探索保障房融資。
一位信托公司高層人士告訴記者：“我們已經(jīng)有了可行的操作模式，配合政府適度支持，在目前房地產(chǎn)信托年化收益率動(dòng)輒10%背景下，可做到保障房信托僅比普通房地產(chǎn)信托收益率低一個(gè)多百分點(diǎn)，這是相當(dāng)不錯(cuò)的回報(bào)�！�
不論公租房基金還是信托資金，其收益率均受諸多變量影響：包括獲得房源的成本，公租房租金價(jià)格，財(cái)政貼息幅度，稅收優(yōu)惠政策的延續(xù)性以及退出方式等等。因此，不少專(zhuān)家表示，要想進(jìn)一步吸引社會(huì)資金進(jìn)入保障房建設(shè)，政府配套支持不可少。
李曉東說(shuō)，財(cái)政政策方面，希望能獲得財(cái)政貼息和稅收優(yōu)惠，雖然國(guó)家政策已經(jīng)提出要給予貼息支持，但實(shí)施細(xì)則還未出臺(tái)；土地政策方面，希望政府給予一定價(jià)格優(yōu)惠，同時(shí)適當(dāng)提高容積率；金融政策方面，對(duì)符合相關(guān)條件的機(jī)構(gòu)，希望國(guó)家政策性銀行能提供政策性貸款；在基金到期退出時(shí)，考慮支持基金資產(chǎn)以REITs方式在資本市場(chǎng)退出。
北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科建議，政府可用“瘦肉搭肥肉”的方式讓房地產(chǎn)商獲得合理收益。讓開(kāi)發(fā)商從公租房上投入，在配套的商業(yè)地產(chǎn)上獲利。
“政府要做的，不僅是投入資金，更重要的是給市場(chǎng)一個(gè)杠桿，以政策撬動(dòng)民間資本的積極參與�！必愃呗怨ぷ魇液匣锶硕披惡缯f(shuō)，現(xiàn)在并非是缺乏公租房的投資資金，而是缺好的制度。如果能適當(dāng)?shù)貑?dòng)政策性金融杠桿，通過(guò)稅收優(yōu)惠、稅收返還、利息補(bǔ)貼、增信擔(dān)保等方式引導(dǎo)民間資本進(jìn)入保障房建設(shè)，將起到“點(diǎn)石成金”的作用。