1月26日出臺(tái)的“新國(guó)八條”要求各地“堅(jiān)決堵塞稅收漏洞”,隨后,北京、廣州、深圳、烏魯木齊等地開(kāi)始了一場(chǎng)整頓“陰陽(yáng)合同”的浪潮。但根據(jù)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站上發(fā)布的數(shù)據(jù),記者發(fā)現(xiàn),今年第一季度,北京二手房退房率仍逆勢(shì)沖高至21.66%,相關(guān)規(guī)定中該數(shù)據(jù)的正常標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在6%以下。行業(yè)人士認(rèn)為,這一反常數(shù)據(jù)背后,很可能有陰陽(yáng)合同的推波助瀾。
知情人士向記者表示,以3月份為例,北京二手房成交量前30名的中介公司,竟有11家疑似為操作“陰陽(yáng)合同”而成立的“影子公司”。
多重政策嚴(yán)打“陰陽(yáng)合同”
在二手房市場(chǎng)上,針對(duì)“陰陽(yáng)合同”盛行的現(xiàn)狀,調(diào)控政策不斷敲擊,以規(guī)范市場(chǎng)。
1月26日出臺(tái)的“新國(guó)八條”中規(guī)定:加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度,堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。
北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉解釋?zhuān)壳安糠殖鞘写嬖诿黠@避稅現(xiàn)象,導(dǎo)致樓市調(diào)控的部分措施作用減弱。規(guī)定中言及的“稅收漏洞”,主要指陰陽(yáng)合同導(dǎo)致的逃稅現(xiàn)象。
“新國(guó)八條”出臺(tái)后,北京、廣州、深圳等地開(kāi)始清查陰陽(yáng)合同。
“京15條”中明確規(guī)定,“財(cái)政部門(mén)會(huì)同稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門(mén)根據(jù)市場(chǎng)情況及時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房交易最低計(jì)稅價(jià)格,堅(jiān)決堵塞"陰陽(yáng)合同"產(chǎn)生的稅收漏洞!
4月1日開(kāi)始實(shí)施的中國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)首部行業(yè)性規(guī)定文件《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》中也要求,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員不得從事賺取差價(jià)、協(xié)助簽訂“陰陽(yáng)合同”,否則根據(jù)情節(jié)輕重,可處以沒(méi)收違法所得、罰款以至停業(yè)整頓等行政處罰。
近日,國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控專(zhuān)項(xiàng)督查小組前往16個(gè)省市,對(duì)包括陰陽(yáng)合同等在內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控進(jìn)行全面督查。
前30名中介隱現(xiàn)影子公司
高壓不斷,但“陰陽(yáng)合同”的生命力異常頑強(qiáng)。
記者根據(jù)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站上發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn),今年一季度北京二手房成交量總共為42516套,退房量達(dá)9209套,退房率高達(dá)21.66%。
知情人士分析,按照二手房網(wǎng)簽制度相關(guān)規(guī)定,二手房交易中的網(wǎng)簽退房率應(yīng)在6%以下。根據(jù)行業(yè)操作經(jīng)驗(yàn),二手房網(wǎng)簽退房率正常應(yīng)在1%~2%,最高不超過(guò)5%。
至于21.66%這一高位,該行業(yè)人士稱(chēng),這是不正常的。除首季相關(guān)政策調(diào)控導(dǎo)致部分退房現(xiàn)象外,最主要因素還是“陰陽(yáng)合同”操作所致。他解釋?zhuān)凇瓣庩?yáng)合同”的操作中,中介需先辦理一份“陰合同”,去銀行為客戶(hù)申請(qǐng)房貸,然后注銷(xiāo)此網(wǎng)簽,再以最低過(guò)戶(hù)價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)辦理一份“陽(yáng)合同”,以尋求過(guò)戶(hù)逃稅。因此,正常情況下,陰陽(yáng)合同操作中,一個(gè)單子一般伴隨著一個(gè)退房網(wǎng)簽,人為推高二手房退房率。同時(shí),為了不引起太多注意,中介公司一般會(huì)成立自己的
“影子公司”,或通過(guò)第三方獨(dú)立“影子公司”配合“陰陽(yáng)合同”操作。
正因?yàn)槿绱,記者發(fā)現(xiàn),3月份北京二手房成交量排名單上,存在大量“影子公司”。經(jīng)統(tǒng)計(jì),排在榜單前30位的中介公司中,有11家疑似“影子公司”。他們有著共同的異常表現(xiàn):無(wú)分支機(jī)構(gòu)或只有一家分支機(jī)構(gòu),公司經(jīng)紀(jì)人數(shù)僅4~6人,單月單位經(jīng)紀(jì)人的簽約套數(shù)驚人,為8.8~48套。
對(duì)比該榜單上排名第一的鏈家地產(chǎn),3月份共簽約3256套,資料顯示,該公司有1610名經(jīng)紀(jì)人,平均每名經(jīng)紀(jì)人月簽約套數(shù)僅2套左右,與8.8~48套相差甚遠(yuǎn)。
再對(duì)比該榜單排名靠前的另一家公司,旗下只有一家分支機(jī)構(gòu)和6位經(jīng)紀(jì)人,3月份人均簽約48套。而排在這家不知名中介公司后面的是世界最大的中介運(yùn)營(yíng)商21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn),簽約同樣為288套,但該公司動(dòng)用的資源包括298家門(mén)店的723位經(jīng)紀(jì)人,人均簽約僅近0.4套。
知情人士分析,樓市正常情況下,中介人員月均二手房簽約量在0.5單左右,由于今年首季遭遇宏觀調(diào)控的持續(xù)“轟炸”,二手房成交量大跌,月均簽約量更低。