1月21日，南昌版限購令出臺；1月26日，“新國八條”出臺；2月23日，南昌“加強版限購令”出臺……今年以來，政府不斷出臺調控政策，市場對房價下跌預期加大，南昌樓市成交量銳減，土地市場也連連遇冷，連續(xù)10宗以上地塊以底價成效，但是，目前，房價并未應聲而跌，買賣雙方“膠著”。業(yè)內人士認為，政策對南昌市區(qū)房價上漲已經起到了一定的抑制作用，并且隨著供應量的增加，降價促銷的可能性加大。
量劇縮價未跌
今年以來，隨著政府調控政策的出臺和政策趨緊傳遞的調控決心，南昌樓市成交銳減，但價格仍然在較高價位，少數(shù)樓盤還穩(wěn)中略升。
南昌房地產信息網監(jiān)測，1月，南昌市市區(qū)商品房住宅銷售面積34.6萬平方米、3296套，環(huán)比增長分別為36%、51%，二手房市場住宅銷售面積20.6萬平方米、2338套。而2月份，市區(qū)商品房住宅銷售面積銳減至10.9萬平方米、984套，環(huán)比分別下降68%、70%。二手房市場住宅銷售面積11.4萬平方米、1317套，環(huán)比分別下降45%、44%。
南昌“加強版限購令”從3月1日起正式實施。實施前的2月28日，南昌市新房和二手房住宅成交量均達到近期的一個頂峰。然而，3月1日，南昌樓市“一夜降溫”陷入冰點。據(jù)南昌房地產信息網數(shù)據(jù)統(tǒng)計，南昌“加強版限購令”實施前7日(2月22日-2月28日)，新房住宅共成交433套；南昌“限購令”實施的首周(3月1日-7日)新房住宅共成交60套，成交量減少86.1%，日均成交量為個位數(shù)，其中“限購令”執(zhí)行后的連續(xù)兩個工作日均只成交3套。同時，二手房住宅“限購”出臺前七日，共成交593套，出臺后首周，成交量為226套，對比減少六成。
南昌房地產信息網的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月14至20日這周南昌市區(qū)新建商品住宅共計成交1.4萬平方米，環(huán)比增長24%，合計128套，環(huán)比增長27%；非住宅成交1.7萬平方米，環(huán)比增長81%，合計137套，環(huán)比增長63%。這是自南昌新版限購令實施以來，南昌新房成交量首次止跌回升。但較限購實施之前仍有一段較大差距。
記者日前在一些樓盤銷售處發(fā)現(xiàn)，往日購買和咨詢的人頭攢動的情景不再，場面較冷清，市民觀望氣氛加濃，對于買房都非常謹慎，多數(shù)表示“再觀察觀察”。從外地來南昌市政府機關工作了四五年的張雄是“剛需一族”，他告訴記者，打算在三個月后再“出手”。
不過，南昌房價并未應聲而跌。國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)顯示，2月南昌新建商品房住宅銷售價格環(huán)比上漲1%，同比上漲9.6%。據(jù)搜房網數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，2月1日至2月28日期間，南昌在售普通商品住宅項目共有109個，有77個樓盤價格未變動，30個樓盤價格出現(xiàn)上漲，2個樓盤價格下跌，有83個樓盤制定了不同程度的優(yōu)惠政策。
南昌市新景祥房地產策劃代理有限公司總經理林松青認為，短期內，成交量銳減是必然的，但是，調控的效果至少要看一個月、兩個月、一個季度，開發(fā)企業(yè)應該會在未來3個月時間內有相當多的市場表現(xiàn)，但是他認為，目前，市場上缺的是有資格買房的購房人群，降價對于房企來說意義不大，所以，南昌房價大幅度波動的可能性不大。
商業(yè)地產受寵
往年在銷售淡季房企本身推售步伐放緩，但是，今年加上政策影響，南昌房企銷售熱情大為降低。2月份，南昌市(含兩縣)僅有兩個樓盤取得新的預售證，預售面積只有1.4萬平方米，同比、環(huán)比均減少90%以上，創(chuàng)2007年以來新低。
南昌房地產信息網監(jiān)測，1月南昌市區(qū)新建商品房推售面積22.3萬平方米、2449套；其中住宅推售14.4萬平方米、1698套，環(huán)比分別下降51%、36%。而“新國八條”、限購令出臺后的2月，南昌市區(qū)新建商品房推售面積僅為1.4萬平方米、164套，其中住宅推售面積7708平方米、134套，環(huán)比分別下降95%、93%。
據(jù)江西同致地產顧問公司調查，由于政策的出臺，很多開發(fā)商推遲了開盤時間并調整了推廣策略，2月南昌三大主流報紙地產廣告共計投放版面23.5版，投放次數(shù)31次，投放樓盤數(shù)10個，為有監(jiān)測記錄以來的最低值。
不過，3月份南昌取得預售許可證的房源大量增加，截止到3月25日期，南昌3月份住宅推售面積15.5萬平方米。但受南昌限購令的影響整個市場供需雙方觀望氣氛濃厚。業(yè)內人士認為，開發(fā)商沒有優(yōu)惠政策，很難引導市場消化此批房源，因此預計今年的第二季度促銷降價的可能性很大。
同時，記者采訪發(fā)現(xiàn)，在投資渠道有限、通貨膨脹的背景下，“限購”之外的以“商鋪、寫字樓、商業(yè)公寓”等為代表的商業(yè)地產漸漸成為市場“寵兒”。據(jù)南昌市房地產信息網統(tǒng)計，商業(yè)地產房源新增供應呈現(xiàn)加快趨勢。截至3月25日，南昌當月新建商品房面積為32.6萬平方米，其中，非住宅推售面積為11.8萬平方米，2月份，這個數(shù)據(jù)僅為6300平方米。而2010年，非住宅面積超過11萬平方米的月份只有12月份。
數(shù)據(jù)顯示，南昌市區(qū)本周的可售非住宅面積達136萬平方米，為可售住宅面積的近2倍。業(yè)內有關人士認為，未來幾月南昌樓市將成為商業(yè)地產的主戰(zhàn)場。南昌市非住宅的成交上升，也讓部分開發(fā)商趁機漲價，一些樓盤在限購令前后漲幅上千元。
在二手房市場，商鋪投資也受到越來越多的關注。2月23日出臺的南昌“加強版限購令”雖然把二手房納入“限購”范圍，但是，商業(yè)地產并不在“限購”之列。中環(huán)地產一門店工作人員說，部分資金開始轉向商鋪物業(yè)做長線投資，這個趨勢也將促使中介公司加大對商鋪市場的挖掘與培育。
同致地產研展部經理吳志凌認為，目前政策在抑制住宅市場，這對非住宅市場是一個推動，南昌或許將迎來商業(yè)地產快速發(fā)展期。
土地底價成交
樓市的降溫、成交量的下滑也影響到了南昌開發(fā)商拿地的熱情，開發(fā)商拿地開始變得謹慎起來。與2010年南昌土地市場瘋狂勝景相比，目前南昌土地市場可謂冷清。拍賣現(xiàn)場象征性的舉牌，最終以起拍價成交，這已經成為南昌土地出讓市場近期的“習慣性動作”。
在調控壓力下，很多中小開發(fā)商采用的“慎拿地、緩開工、少供應、快銷售”十二字訣的第一條就是“慎拿地”，也讓土地市場回歸平淡。二三月份以來，在連續(xù)10多宗地的拍賣現(xiàn)場，持續(xù)多輪競價搶地的現(xiàn)象不復存在。同致地產分析指出，2月成功拍出的9宗地塊中有8宗以底價成交，今年前兩個月土地整體溢價率為3.46%，比上年同期下滑了約20%。
3月23日上午10點，南昌市國土資源局舉行了位于南昌經濟技術開發(fā)區(qū)桂苑大道以東、楓林大道以南面積為14萬余平方米(215畝)地塊的拍賣活動。然而，截至報名日期，僅一位競買人報名參與競拍，江西光貿實業(yè)有限公司以底價競得并成交，成交價為152萬元/畝�！�
南昌市房地產協(xié)會秘書長李述泉認為，樓市降溫必然會降低開發(fā)商拿地熱情，土地流拍、底價成交都是必然表現(xiàn)。
樓市樓價去向如何？吳志凌認為，在目前供應總體偏緊的南昌樓市，短時間內不會出現(xiàn)房價大的調整。從目前掌握的情況看，5、6月份是一個供應的小高峰，屆時會出現(xiàn)更多的新盤，是觀察房價變動的一個重要窗口期。
紅谷一品營銷總監(jiān)楊志紅則認為，“南昌限購令政策至少執(zhí)行一年，目前成交量下跌逼房價下跌的現(xiàn)狀會一直持續(xù)下去。自身產品優(yōu)良、且項目地理位置佳、投資價值高、抗風險能力強的項目不會故意去規(guī)避宏觀調控風險，仍舊會按照自身營銷節(jié)奏進行推廣，該推就推�！�