樓市博弈才剛剛開始
2011-03-21   作者:  來源:中華工商時(shí)報(bào)
 
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    “今年1000萬套保障房規(guī)模將首次超過市場(chǎng)類住房”、“房地產(chǎn)貸款保持審慎”、“土地供應(yīng)控價(jià)格防"地王"”、“公布地方房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”……近期,來自有關(guān)部門樓市調(diào)控的政策信號(hào)引發(fā)了高度關(guān)注。
  分析人士認(rèn)為,隨著行政、金融、財(cái)稅、保障房等方面措施的多管齊下,我國(guó)樓市特別是一線樓市有可能出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。

  一線城市房?jī)r(jià)松動(dòng)

    近日,南京宋都美域推出“貼息補(bǔ)稅”活動(dòng),優(yōu)惠后每套可便宜10多萬元。
  “新"國(guó)八條"出臺(tái)不到兩個(gè)月,樓市促銷已令人眼花。”南京東凱置業(yè)總經(jīng)理包天雷說,去年四季度至今,一線城市交易量逐步下降,一些開發(fā)商“隨行就市”促銷跑量。記者采訪獲悉,相對(duì)于花哨的促銷手段,有的品牌企業(yè)已經(jīng)開始實(shí)質(zhì)性下調(diào)價(jià)格。
  在北京,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)“遠(yuǎn)洋一方”新開樓盤每平方米的銷售價(jià)格較前一批次均價(jià)便宜了近4000元;在上海,中!坝拔醢丁钡膶(shí)際售價(jià)是前期網(wǎng)上參考價(jià)的7.6折。在廣州,2月出現(xiàn)直降5000元的樓盤。
  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11日公布的數(shù)據(jù)顯示,1至2月全國(guó)商品房銷售面積8143萬平方米,比去年同期增長(zhǎng)13.8%,但是增幅同比下降達(dá)到24.4個(gè)百分點(diǎn)。
  中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)公布的數(shù)據(jù)顯示,3月第一周上海商品住宅成交量環(huán)比下滑16%,房?jī)r(jià)跌破2萬元關(guān)口,這是近32周新低,接近去年“4·17”新政之后的最低水平。南京今年日均成交不足100套,銳減五成,進(jìn)入“低迷期”。
  高檔住宅市場(chǎng)幾乎“冰凍”。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),2月份上海高檔二手房成交僅占全部成交量3%;而中低檔房源卻提高到總成交量48%,其他城市二手房市場(chǎng)成交亦呈現(xiàn)類似特點(diǎn)。
  365網(wǎng)尚房地產(chǎn)總經(jīng)理胡光輝說,南京市面上小戶型低價(jià)房的成交占比越來越大,大戶型成交量很小,別墅、豪宅的投資者幾乎為零;而前期預(yù)定的高檔房,退房量逐月上升。
  “北京、上海、廣州等地的降價(jià)現(xiàn)象或者只是開始!蹦涎蟮禺a(chǎn)中國(guó)區(qū)總經(jīng)理鐘沛說,“只要政策持續(xù),房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)下跌!

  樓市預(yù)期或“轉(zhuǎn)向”

  從2010年4月起,“國(guó)十條”、“國(guó)五條”、“國(guó)八條”,“限購(gòu)令”“房產(chǎn)稅試點(diǎn)”“限房?jī)r(jià)”“防地王”“保障房”等政策不斷出臺(tái),層層加碼,態(tài)勢(shì)凌厲;而且政策施展的空間比以往的調(diào)控都更“寬裕”。
  住建部副部長(zhǎng)齊驥說,去年我國(guó)銷售商品住房約900萬套,今年我國(guó)會(huì)頭一次在住房供應(yīng)方面,保障類住房超過市場(chǎng)類住房。1000萬套保障房建設(shè)足以帶動(dòng)與房地產(chǎn)相關(guān)的幾十個(gè)行業(yè)發(fā)展,穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)不受影響,這就為樓市調(diào)控騰出空間和時(shí)間。
  土地調(diào)控力度前所未有,將避免“面粉貴過面包”現(xiàn)象。國(guó)土資源部3月10日發(fā)出通知,“堅(jiān)決杜絕土地出讓中出現(xiàn)樓面地價(jià)超過同類地價(jià)歷史最高價(jià)的情況。”
  “現(xiàn)在防"地王"是一根紅線,誰碰誰被問責(zé)!遍L(zhǎng)三角某市一名城建官員說,今年以來,該市多場(chǎng)土地拍賣冷清,且只有兩三家開發(fā)商參與,底價(jià)成交多次出現(xiàn)。
  “房?jī)r(jià)松動(dòng)很可能從高檔房和熱點(diǎn)片區(qū)開始,因?yàn)楝F(xiàn)在已沒人愿意買!蹦暇┠称髽I(yè)高管張明說。
  與此同時(shí),貸款利息不僅取消了7.5折優(yōu)惠,還普遍上調(diào)到了1.2倍以上。另外,“審慎貸款”抽緊開發(fā)商資金鏈,土地供應(yīng)向保障房和自主型、中小套商品房?jī)A斜,將減小地價(jià)漲幅……
  “這一輪調(diào)控可以說找到了房地產(chǎn)問題的癥結(jié)和治理的方向”,胡光輝認(rèn)為,多管齊下不僅打擊了泡沫,增加了供給,更重要的是改變了房?jī)r(jià)“只漲不跌”的預(yù)期。

  博弈才剛剛開始

  中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心王軍曾表示,一方面限房?jī)r(jià)、限地價(jià)等政策有望結(jié)束房地產(chǎn)“暴利年代”;另一方面保障房穩(wěn)定、微利的模式正在形成。今后,品牌開發(fā)商將進(jìn)入保障房領(lǐng)域是個(gè)趨勢(shì),中小開發(fā)商會(huì)逐漸退出這個(gè)行業(yè)!笆袌(chǎng)+保障”雙軌制成型,使國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)“掌控力”增強(qiáng)。
  “樓市近日再次出現(xiàn)"拐點(diǎn)說",但是并沒有出現(xiàn)市場(chǎng)大量供應(yīng)的現(xiàn)象,這說明開發(fā)商或捂盤、或觀望、或惜售,并以少量房源試探市場(chǎng),博弈才剛剛開始。”中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心尹曉波說,“保障房建設(shè)讓人看到了希望,但還不能說百姓心里有底了!
  南京市民沈先生說,既然建這么多的公共租賃房,各地就該盡早公布入住條件是什么,讓滿足條件的人現(xiàn)在就開始排隊(duì)搖號(hào)。這樣能穩(wěn)定預(yù)期。即便“中不了簽”,也能盡早做選擇。人們最擔(dān)心的是,“苦等幾年,既沒有等到保障房,調(diào)控又不了了之,房?jī)r(jià)房租又漲上去了,到頭來還是"竹籃打水一場(chǎng)空"!
  業(yè)內(nèi)人士分析,跳出房地產(chǎn)調(diào)控“屢調(diào)屢漲”的怪圈,需要對(duì)調(diào)控艱巨性有充分的認(rèn)識(shí)。目前人們擔(dān)心的問題有三:一是政策過早撤出。調(diào)控政策只有延續(xù)下去,才能徹底打消投機(jī)者的“念頭”。二是調(diào)控效力被消減。一些地方土地財(cái)政“吃緊”,可能會(huì)想各種辦法“抬市”。三是政策調(diào)控“盲點(diǎn)”。這輪調(diào)控的重點(diǎn)在一線城市、熱點(diǎn)城市,政策效應(yīng)正在發(fā)酵,但是在部分二、三線城市,仍存在房?jī)r(jià)快速上漲的趨勢(shì),成為吸引投資投機(jī)資金的新熱點(diǎn)。樓市調(diào)控要防止“按下葫蘆起來瓢”。

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