“今年1000萬套保障房規(guī)模將首次超過市場(chǎng)類住房”、“房地產(chǎn)貸款保持審慎”、“土地供應(yīng)控價(jià)格防"地王"”、“公布地方房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”……近期，來自有關(guān)部門樓市調(diào)控的政策信號(hào)引發(fā)了高度關(guān)注。
分析人士認(rèn)為，隨著行政、金融、財(cái)稅、保障房等方面措施的多管齊下，我國(guó)樓市特別是一線樓市有可能出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。
一線城市房?jī)r(jià)松動(dòng)
近日，南京宋都美域推出“貼息補(bǔ)稅”活動(dòng)，優(yōu)惠后每套可便宜10多萬元。
“新"國(guó)八條"出臺(tái)不到兩個(gè)月，樓市促銷已令人眼花。”南京東凱置業(yè)總經(jīng)理包天雷說，去年四季度至今，一線城市交易量逐步下降，一些開發(fā)商“隨行就市”促銷跑量。記者采訪獲悉，相對(duì)于花哨的促銷手段，有的品牌企業(yè)已經(jīng)開始實(shí)質(zhì)性下調(diào)價(jià)格。
在北京，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)“遠(yuǎn)洋一方”新開樓盤每平方米的銷售價(jià)格較前一批次均價(jià)便宜了近4000元；在上海，中�！坝拔醢丁钡膶�(shí)際售價(jià)是前期網(wǎng)上參考價(jià)的7.6折。在廣州，2月出現(xiàn)直降5000元的樓盤。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11日公布的數(shù)據(jù)顯示，1至2月全國(guó)商品房銷售面積8143萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)13.8%，但是增幅同比下降達(dá)到24.4個(gè)百分點(diǎn)。
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)公布的數(shù)據(jù)顯示，3月第一周上海商品住宅成交量環(huán)比下滑16%，房?jī)r(jià)跌破2萬元關(guān)口，這是近32周新低，接近去年“4·17”新政之后的最低水平。南京今年日均成交不足100套，銳減五成，進(jìn)入“低迷期”。
高檔住宅市場(chǎng)幾乎“冰凍”。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2月份上海高檔二手房成交僅占全部成交量3%；而中低檔房源卻提高到總成交量48%，其他城市二手房市場(chǎng)成交亦呈現(xiàn)類似特點(diǎn)。
365網(wǎng)尚房地產(chǎn)總經(jīng)理胡光輝說，南京市面上小戶型低價(jià)房的成交占比越來越大，大戶型成交量很小，別墅、豪宅的投資者幾乎為零；而前期預(yù)定的高檔房，退房量逐月上升。
“北京、上海、廣州等地的降價(jià)現(xiàn)象或者只是開始�！蹦涎蟮禺a(chǎn)中國(guó)區(qū)總經(jīng)理鐘沛說，“只要政策持續(xù)，房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)下跌�！�
樓市預(yù)期或“轉(zhuǎn)向”
從2010年4月起，“國(guó)十條”、“國(guó)五條”、“國(guó)八條”，“限購(gòu)令”“房產(chǎn)稅試點(diǎn)”“限房?jī)r(jià)”“防地王”“保障房”等政策不斷出臺(tái)，層層加碼，態(tài)勢(shì)凌厲；而且政策施展的空間比以往的調(diào)控都更“寬裕”。
住建部副部長(zhǎng)齊驥說，去年我國(guó)銷售商品住房約900萬套，今年我國(guó)會(huì)頭一次在住房供應(yīng)方面，保障類住房超過市場(chǎng)類住房。1000萬套保障房建設(shè)足以帶動(dòng)與房地產(chǎn)相關(guān)的幾十個(gè)行業(yè)發(fā)展，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)不受影響，這就為樓市調(diào)控騰出空間和時(shí)間。
土地調(diào)控力度前所未有，將避免“面粉貴過面包”現(xiàn)象。國(guó)土資源部3月10日發(fā)出通知，“堅(jiān)決杜絕土地出讓中出現(xiàn)樓面地價(jià)超過同類地價(jià)歷史最高價(jià)的情況。”
“現(xiàn)在防"地王"是一根紅線，誰碰誰被問責(zé)�！遍L(zhǎng)三角某市一名城建官員說，今年以來，該市多場(chǎng)土地拍賣冷清，且只有兩三家開發(fā)商參與，底價(jià)成交多次出現(xiàn)。
“房?jī)r(jià)松動(dòng)很可能從高檔房和熱點(diǎn)片區(qū)開始，因?yàn)楝F(xiàn)在已沒人愿意買�！蹦暇┠称髽I(yè)高管張明說。
與此同時(shí)，貸款利息不僅取消了7.5折優(yōu)惠，還普遍上調(diào)到了1.2倍以上。另外，“審慎貸款”抽緊開發(fā)商資金鏈，土地供應(yīng)向保障房和自主型、中小套商品房?jī)A斜，將減小地價(jià)漲幅……
“這一輪調(diào)控可以說找到了房地產(chǎn)問題的癥結(jié)和治理的方向”，胡光輝認(rèn)為，多管齊下不僅打擊了泡沫，增加了供給，更重要的是改變了房?jī)r(jià)“只漲不跌”的預(yù)期。
博弈才剛剛開始
中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心王軍曾表示，一方面限房?jī)r(jià)、限地價(jià)等政策有望結(jié)束房地產(chǎn)“暴利年代”；另一方面保障房穩(wěn)定、微利的模式正在形成。今后，品牌開發(fā)商將進(jìn)入保障房領(lǐng)域是個(gè)趨勢(shì)，中小開發(fā)商會(huì)逐漸退出這個(gè)行業(yè)�！笆袌�(chǎng)＋保障”雙軌制成型，使國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)“掌控力”增強(qiáng)。
“樓市近日再次出現(xiàn)"拐點(diǎn)說"，但是并沒有出現(xiàn)市場(chǎng)大量供應(yīng)的現(xiàn)象，這說明開發(fā)商或捂盤、或觀望、或惜售，并以少量房源試探市場(chǎng)，博弈才剛剛開始。”中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心尹曉波說，“保障房建設(shè)讓人看到了希望，但還不能說百姓心里有底了�！�
南京市民沈先生說，既然建這么多的公共租賃房，各地就該盡早公布入住條件是什么，讓滿足條件的人現(xiàn)在就開始排隊(duì)搖號(hào)。這樣能穩(wěn)定預(yù)期。即便“中不了簽”，也能盡早做選擇。人們最擔(dān)心的是，“苦等幾年，既沒有等到保障房，調(diào)控又不了了之，房?jī)r(jià)房租又漲上去了，到頭來還是"竹籃打水一場(chǎng)空"�！�
業(yè)內(nèi)人士分析，跳出房地產(chǎn)調(diào)控“屢調(diào)屢漲”的怪圈，需要對(duì)調(diào)控艱巨性有充分的認(rèn)識(shí)。目前人們擔(dān)心的問題有三：一是政策過早撤出。調(diào)控政策只有延續(xù)下去，才能徹底打消投機(jī)者的“念頭”。二是調(diào)控效力被消減。一些地方土地財(cái)政“吃緊”，可能會(huì)想各種辦法“抬市”。三是政策調(diào)控“盲點(diǎn)”。這輪調(diào)控的重點(diǎn)在一線城市、熱點(diǎn)城市，政策效應(yīng)正在發(fā)酵，但是在部分二、三線城市，仍存在房?jī)r(jià)快速上漲的趨勢(shì)，成為吸引投資投機(jī)資金的新熱點(diǎn)。樓市調(diào)控要防止“按下葫蘆起來瓢”。