昨天公布的“京十五條”調(diào)控細則中,對于信貸政策,除了按照“國八條”的要求,對于購買二套房,首付款不低于六成,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍外,還提出,人民銀行北京營業(yè)部可根據(jù)本市房地產(chǎn)市場情況,在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上,研究提高本市第二套住房貸款首付比例和利率。
公積金、商貸均提高首付
昨天公布的調(diào)控細則要求,各金融機構(gòu)和北京住房公積金管理中心對貸款購買第二套住房的家庭,執(zhí)行首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。
此前北京公積金貸款對于第二套住房,執(zhí)行的是首付款不低于50%,貸款利率為同期首套個人貸款利率的1.1倍。此次出臺新政后,意味著公積金二套房的首付比例也與商貸相同,都不低于六成。
除了貫徹國家信貸政策,北京的調(diào)控細則還提出,人民銀行北京營業(yè)部可根據(jù)本市房地產(chǎn)市場情況,在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上,研究提高本市第二套住房貸款首付比例和利率。
二套房仍“認(rèn)房又認(rèn)貸”
北京市房協(xié)副秘書長陳志表示,細則這樣表述,意味著北京還有繼續(xù)提高二套房首付和貸款利率的可能性。“這個是由人民銀行北京營業(yè)部來掌握,會根據(jù)房地產(chǎn)市場的情況,如果房地產(chǎn)市場依然過熱,不排除北京繼續(xù)上調(diào)的可能性�！�
對于二套房的認(rèn)定,陳志認(rèn)為,這還是由銀行系統(tǒng)來把握,此次沒有出臺新的政策。
據(jù)了解,根據(jù)此前住建部等相關(guān)部委出臺的政策,信貸方面對于二套房的認(rèn)定,采取的是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則。
此外,調(diào)控細則中還規(guī)定,銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策落實情況的監(jiān)督檢查,對違規(guī)行為要嚴(yán)肅處理。
【交易稅】二手房計稅價上調(diào)堵陰陽合同
政策:嚴(yán)格執(zhí)行國家關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓住房的營業(yè)稅、個人所得稅征收政策。財政部門會同稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門根據(jù)市場情況及時動態(tài)調(diào)整存量房交易最低計稅價格,堅決堵塞“陰陽合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。
解讀
北京市房協(xié)副秘書長陳志介紹說,北京目前二手房交易的最低計稅價格,使用的是2006年公布的版本,由于房地產(chǎn)市場的變化等原因,最低計稅價格一直沒有調(diào)整。而經(jīng)歷近幾年房價的上漲,最低計稅價格和實際成交價格的差距很大,一些二手房交易中,尤其是全款交易中采用了“陰陽合同”的違規(guī)方式,以較低的價格來瞞報,達到避稅的目的。
中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰介紹,所謂二手房“陰陽合同”由來已久,產(chǎn)生的根源是北京二手房過戶繳納營業(yè)稅時最低納稅指導(dǎo)價過低所致。不少二手房買賣雙方利用政策漏洞,采用“陰陽合同”。即納稅是一份“低價合同”,備案網(wǎng)簽是成交價合同,以此避稅。
2009年10月,銀監(jiān)會出臺銀行貸款評估必須參照建委網(wǎng)簽合同的相關(guān)規(guī)定,對“陰陽合同”有所制約。但如果是全款成交的二手房,買賣雙方仍可利用“陰陽合同”來避稅。
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析,北京各區(qū)縣二手房交易最低計稅價格普遍為5000元/平方米至11000元/平方米之間。東城、西城這樣計稅價較高的區(qū)域中,為15000元/平方米至16000元/平方米之間。實際房價比最低計稅價高出150%以上。在遠郊區(qū),其實際房價與最低計稅價格之間的差距也非常大。如房山、順義、通州等區(qū)域,最低計稅價格僅處于3000元/平方米至5000元/平方米之間,而當(dāng)?shù)氐姆績r近兩年已漲到萬元以上。
“鏈家地產(chǎn)”市場研究部首席分析師張月認(rèn)為,此前最低計稅價格僅約為實際房產(chǎn)市場價格的1/2甚至更低,意味著避稅空間很大,交易成本也較低。因此調(diào)高最低計稅價,是更貼合實際市場的表現(xiàn)。同時,將通過對交易成本的嚴(yán)厲管控,增大投機購房出售成本,減小其預(yù)期收益,遏制市場不合理需求。
【買地資金】審查買地資金防熱錢推高地價
政策:各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地年度供應(yīng)總量的70%。商品住房用地計劃供應(yīng)量不低于前2年年均實際供應(yīng)量�？偨Y(jié)本市“限房價、競地價”的經(jīng)驗,并在中低價位普通商品住房用地供應(yīng)中全面施行。
參加本市土地競買的單位或個人,必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。開展商品住房用地使用情況專項檢查,對超過2年沒有取得施工許可證進行開工建設(shè)的,必須及時收回土地使用權(quán),并處以閑置1年以上罰款。
杜絕土地出讓中連續(xù)出現(xiàn)樓面地價超過同類地塊歷史最高價的情況發(fā)生。
解讀
對于企業(yè)進入土地市場資金來源的審查,市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,實際上北京從去年就已經(jīng)要求,企業(yè)拿地必須對資金來源有一個承諾。此次是更加細化了要求。這主要是為了防止一些熱線流入土地市場,推高地價。
陳志介紹說,開發(fā)企業(yè)自有資金、每年結(jié)轉(zhuǎn)的資金、股東追加投資的資金等都可以自由支配使用,但是一些資金,如商品房的預(yù)售資金等,是不能挪做他用來“買地”的。去年,北京出臺了商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度,就是為了防止開發(fā)商用購房人的預(yù)售款來擴張拿地。
對于在中低價位普通商品住房用地供應(yīng)中全面施行“限房價、競地價”的方式,市國土局該負(fù)責(zé)人說,去年,北京在房山長陽鎮(zhèn)的一個地塊首次試點了該出讓方式,即出讓前就已經(jīng)確定將來房屋的最高售價,開發(fā)商可以在此基礎(chǔ)上競爭地價。這種方式既調(diào)控了房價,也抑制了土地的非理性競價。今年將全面推廣。同時,今年北京在商品房配建保障房中,將更多地配建公租房。
對于查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),陳志表示,禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定下,開發(fā)商拿地后,就必須開發(fā)完成。否則只能退還給政府,承擔(dān)巨額的損失,這將保證盡快形成商品房有效供應(yīng)。
【增值稅】開發(fā)商預(yù)付稅金提高防“滾雪球”式發(fā)展
政策:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在新開盤項目銷售前,將項目的土地成本、建安成本和銷售價格等報住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案,經(jīng)稅務(wù)部門核定,對定價過高、預(yù)計增值額過大的房地產(chǎn)開發(fā)項目,提高土地增值稅預(yù)征稅率。
對達到土地增值稅清算標(biāo)準(zhǔn)但不申請清算,定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目,進行重點清算和稽查。
解讀
陳志表示,此次土地增值稅方面的政策,更加嚴(yán)格了。不過該政策的“板子”是打在開發(fā)商身上,與購房者無關(guān)。
實際上,去年“京十二條”調(diào)控政策公布后,北京相關(guān)部門已從10月起上調(diào)了土地增值稅的預(yù)征率。由以往的1%,上調(diào)至容積率小于1.0的房地產(chǎn)開發(fā)項目按3%預(yù)征,其他房地產(chǎn)開發(fā)項目按2%預(yù)征。
“大部分土地增值稅的預(yù)征率僅為房屋銷售額的2%,而且不同項目的差別不大。對于高房價的項目,這個預(yù)征率還是比較低的,對房價上漲的抑制效果還不明顯。”北京市相關(guān)部門的人士表示。
陳志認(rèn)為,土地增值稅的預(yù)征是在項目剛開售時就要征收,提高預(yù)征率是為收縮開發(fā)商的銀根。開發(fā)商要預(yù)先支付更多的稅金,使得其無法將該項目資金轉(zhuǎn)移到其他項目上,進行“滾雪球”式的開發(fā)。
而土地增值稅的清算,目前大都在項目完成開發(fā)銷售后。陳志稱,土地增值稅會根據(jù)土地成本價格和最終價格的價差,采用不同計征額度。目前,稅務(wù)部門已開始對房價較高的重點項目進行調(diào)查和清算。
【問責(zé)】調(diào)控不力將約談問責(zé)
政策:進一步加強對各區(qū)縣政府、市有關(guān)部門住房保障和穩(wěn)定房價工作的監(jiān)督、檢查和考核。對沒有完成住房保障工作目標(biāo)任務(wù)、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策落實不到位、工作不得力的,進行約談和問責(zé)。
解讀
陳志表示,約談和問責(zé)機制此次在北京是首次提出。這說明北京將調(diào)控的任務(wù)落實分解到了各個區(qū)縣和相關(guān)部門,這將更加有力地保證調(diào)控實施的效果。
他認(rèn)為,一些調(diào)控的具體措施,除了涉及相關(guān)部門,區(qū)縣也有很大的關(guān)系。如在土地增值稅方面,區(qū)縣有可能會因為招商引資的壓力,對征稅方面有所放松。此次提出了約談和問責(zé)機制,如果調(diào)控政策落實不到位,相關(guān)部門或區(qū)縣就要被問責(zé)。