盡管這一次北京沒(méi)有搶到地方樓市調(diào)控細(xì)則的“頭籌”，但一系列行政化的調(diào)控措施，卻已經(jīng)在悄然運(yùn)作。
兔年春節(jié)前后，北京一些熱銷樓盤(pán)均接到北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（下稱“北京市住建委”）的口頭通知，要求他們推后新盤(pán)入市的時(shí)間至3月全國(guó)兩會(huì)之后，對(duì)于原因則未做說(shuō)明。北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)此則表示不便評(píng)價(jià)。
在“新國(guó)八條”要求地方政府明確房?jī)r(jià)控漲的數(shù)字指標(biāo)后，樓市數(shù)據(jù)的意義異常重大。《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者日前從北京市住建委獲得的數(shù)據(jù)顯示，2011年1月，北京商品期房成交量較2010年12月環(huán)比下降30%，但房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅依舊，為2.8%。作為全國(guó)房?jī)r(jià)排名第二位的城市，北京市政府在2011年中將要承受的壓力可想而知。
驟跌三成
搶在春節(jié)長(zhǎng)假之前，北京市政府的相關(guān)委辦局已經(jīng)完成了對(duì)2011年1月北京樓市成交量、成交價(jià)格的數(shù)據(jù)匯總。由于2010年12月北京商品住房成交量在傳統(tǒng)淡季的“突然沖高”，北京市政府對(duì)1月的樓市數(shù)據(jù)十分敏感。
記者了解到，截至2010年1月31日，北京住宅期房成交總計(jì)9557套，2010年12月的同科目數(shù)據(jù)為13675套。兩相比較，2010年1月的住宅期房成交量環(huán)比下降超過(guò)30%這是自2010年5月以來(lái)成交量單月環(huán)比的最大跌幅。
“這份數(shù)據(jù)是現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)，沒(méi)有加權(quán)平均等事項(xiàng)，所以反映的是最直接的市場(chǎng)情況�！�2月9日晚，北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的一位權(quán)威人士向記者表示。他還向記者強(qiáng)調(diào)，由于目前中央政府的樓市調(diào)控決心十分堅(jiān)決，如果1月樓市數(shù)據(jù)再發(fā)生反彈，北京市將承受“很大壓力”。
2011年1月27日，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（下稱“新國(guó)八條”），明確要求地方政府在一季度之前向社會(huì)公布2011年全年房?jī)r(jià)控漲任務(wù)指標(biāo)。由此，地方政府所承受的數(shù)據(jù)指標(biāo)壓力驟然增大。這便是北京市政府對(duì)于1月樓市數(shù)據(jù)異常敏感的原因所在。
“政府比較擔(dān)心的1月成交量繼續(xù)反彈的情況沒(méi)有出現(xiàn)�！�2月9日晚，一位不愿具名的北京市政府官員向記者表示。記者了解到，在2010年國(guó)慶長(zhǎng)假期間，由于北京市房產(chǎn)成交量的反彈，北京市相關(guān)主管部門曾接到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的“電話詢問(wèn)”，足見(jiàn)這一指標(biāo)在樓市調(diào)控背景下的微妙。
不過(guò)，在房?jī)r(jià)漲幅的數(shù)據(jù)方面，1月房?jī)r(jià)環(huán)比仍呈上漲趨勢(shì)。期房住宅價(jià)格上漲約2.8%，同比漲幅依然超過(guò)10%，但期房住宅的環(huán)比漲幅已經(jīng)較2011年11~12月間的環(huán)比漲幅有所下降�！按汗�(jié)長(zhǎng)假期間是傳統(tǒng)的淡季，所以基本可以確定不會(huì)出現(xiàn)新一輪調(diào)控政策下發(fā)之后成交量反彈的情況�！鼻笆霰本┦蟹繀f(xié)的人士稱。
行政布控
2月10日，由“宜居城市研究室”測(cè)算的《2010年全國(guó)房?jī)r(jià)排行榜》通過(guò)中央人民廣播電臺(tái)全國(guó)新聞聯(lián)播節(jié)目對(duì)外公布，北京以22310元/平方米的價(jià)格排在杭州之后，位列第二。盡管此數(shù)據(jù)并非官方數(shù)據(jù)，但作為首都的北京，其在2011年中將要承受的房?jī)r(jià)控漲壓力，由此可見(jiàn)一斑。
在接受記者采訪時(shí)，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)研究總監(jiān)林蕾表示，由于中央政府要求地方政府公布房?jī)r(jià)控漲的任務(wù)指標(biāo)，因此，勢(shì)必催生地方政府采用更多的行政化的手段對(duì)樓市進(jìn)行干預(yù)，以便完成將于一季度末向社會(huì)公布的房?jī)r(jià)控漲任務(wù)目標(biāo)。
目前，北京市政府除本地人限購(gòu)、外地人有條件禁貸、停購(gòu)第三套住房等行政化的調(diào)控手段之外，還采取了預(yù)售許可證發(fā)放節(jié)奏控制、要求熱銷項(xiàng)目推遲開(kāi)盤(pán)的手段，對(duì)樓市熱度進(jìn)行降溫。
北京首都開(kāi)發(fā)集團(tuán)（下稱“首開(kāi)集團(tuán)”）是北京最大的市屬開(kāi)發(fā)企業(yè)之一。該集團(tuán)的一位高管日前向記者證實(shí)，該項(xiàng)目旗下的若干熱銷項(xiàng)目在申請(qǐng)預(yù)售許可時(shí)，被北京市住建委口頭告知推遲最新一期開(kāi)盤(pán)至3月全國(guó)兩會(huì)后。
香港上市公司首創(chuàng)置業(yè)、A股上市公司億城股份(000616,股吧)等在北京擁有住宅項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)高管均向記者證實(shí)了這一消息。但北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)此則表示，不便評(píng)價(jià)。在此之前，北京多個(gè)高價(jià)樓盤(pán)被北京市住建委要求重新確定價(jià)格后方才獲準(zhǔn)預(yù)售許可，售價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的北京霞公府項(xiàng)目、售價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米的萬(wàn)科藍(lán)山項(xiàng)目都被北京市住建委在開(kāi)盤(pán)日期、價(jià)格等方面進(jìn)行過(guò)調(diào)整。
與此同時(shí)，2010年年末的北京銷售速度較快的首邑溪谷等項(xiàng)目，亦接到北京市住建委的通知，要求其新一期開(kāi)盤(pán)銷售推遲至3月全國(guó)兩會(huì)之后�！巴ǔＧ闆r下，熱銷與價(jià)格上漲是前后遞進(jìn)的關(guān)系，熱銷持續(xù)后，很容易造成房?jī)r(jià)漲幅速度的加快，這是政府最不愿意看到的事情�！北本┞�(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌俜逑蛴浾弑硎尽?/P>
百萬(wàn)禁購(gòu)
“如果不出意外，北京將是全國(guó)第三個(gè)公布第三輪房地產(chǎn)調(diào)控地方細(xì)則的城市�！敝性禺a(chǎn)分析師張大偉告訴記者。據(jù)記者了解，北京的地方調(diào)控細(xì)則有望在近日公布，口徑將在中央政策的基礎(chǔ)上，繼續(xù)“從嚴(yán)”�！芭c4月份的地方細(xì)則一樣，中央規(guī)定從嚴(yán)的一律從嚴(yán)，中央規(guī)定可嚴(yán)可松的，北京市也一律從嚴(yán)�！鼻笆霰本┦蟹康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)的人士稱。
如限購(gòu)政策，北京將對(duì)本地?fù)碛袃商准捌湟陨献》康募彝�，直接禁�?gòu)；對(duì)于擁有一年社保、納稅記錄的非本地已擁有或購(gòu)買1套、2套及以上住房的家庭，直接禁購(gòu)。而按照此前北京市政府的地方細(xì)則，對(duì)于非本地戶籍的限制只在于不合條件的不發(fā)放貸款，而不限制購(gòu)買，此為北京限購(gòu)政策再度升級(jí)。
根據(jù)北京市政協(xié)進(jìn)行的“人口與資源環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展”專題調(diào)研，2009年底，北京市實(shí)際常住人口已達(dá)1972萬(wàn)人，其中戶籍人口為1246萬(wàn)人，居住半年以上的流動(dòng)人口達(dá)726萬(wàn)人。2010年第四季度，人民銀行營(yíng)業(yè)管理部對(duì)北京市城鎮(zhèn)居民購(gòu)房狀況的問(wèn)卷調(diào)查顯示：北京市居民完全產(chǎn)權(quán)自有住房率為72.4%，多套住房擁有率達(dá)到18.3%。
按照這一調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，北京戶籍人口1246萬(wàn)人，大約戶數(shù)在450萬(wàn)左右。張大偉據(jù)此數(shù)據(jù)分析認(rèn)為，新的限購(gòu)政策的影響家庭大概在80萬(wàn)戶。而大約兩成的北京戶籍家庭將在2011年不得再買房。這意味著超過(guò)百萬(wàn)個(gè)家庭將被限制購(gòu)買房產(chǎn)。
中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，2010年住宅類土地大部分將在2011年上市，82塊包含住宅屬性的地塊，其中城八區(qū)僅有14塊�？偣⿷�(yīng)建筑面積為14509761平方米，除去其中必要的配套等面積，大約能夠提供住宅10萬(wàn)套左右。因?yàn)槠紖^(qū)化及限購(gòu)的影響，預(yù)計(jì)2011年商品房成交量可能在8萬(wàn)套左右。