加息周期的啟動(dòng)，加之房?jī)r(jià)高燒不退，令今年銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)難有表現(xiàn)。同時(shí)業(yè)內(nèi)人士指出，若新增信貸規(guī)模整體偏緊，那么分到房地產(chǎn)部門(mén)的這一塊“蛋糕”則自然變小。
其中，按揭貸款已在加息通道中明顯受到緊縮，因此開(kāi)發(fā)貸很可能是后續(xù)調(diào)控的另一著力點(diǎn)。但開(kāi)發(fā)貸的收緊，意味著商品房供給減少，使供不應(yīng)求的市場(chǎng)“雪上加霜”。對(duì)此業(yè)內(nèi)人士指出，若要使商品房市場(chǎng)回到正常軌道，其根本途徑是加大保障房建設(shè)。
房地產(chǎn)貸款難松動(dòng)
“整體上今年一季度的信貸額度比較緊張，因?yàn)榈脧?010年底的“壓?jiǎn)巍伴_(kāi)始做；至少年初的新增房地產(chǎn)貸款會(huì)受影響。”接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的一股份制銀行對(duì)公業(yè)務(wù)經(jīng)理桌上堆著一大疊資料，忙得暈頭轉(zhuǎn)向。
2010年的房地產(chǎn)調(diào)控，令銀行房貸業(yè)務(wù)備受打壓。對(duì)于2011年，接受采訪的多位銀行相關(guān)人士均表示，加息周期的啟動(dòng)，加之房?jī)r(jià)高燒不退，令今年銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)難以松動(dòng)。
“雖然新的政策還沒(méi)有下來(lái)，但是現(xiàn)在來(lái)看房貸這一塊很難有松動(dòng)�！币淮笮锌蛻艚�(jīng)理表示，如果新增信貸規(guī)模整體偏緊，那么分到房地產(chǎn)部門(mén)的這一塊“蛋糕”自然也會(huì)變小。
就在剛剛過(guò)去的2010年年末，一些中小銀行表示取消首套房貸8.5折利率優(yōu)惠，即便是首套房，也執(zhí)行基準(zhǔn)利率。這無(wú)疑使市場(chǎng)提前感受到2011年房貸收緊的信號(hào)。
不過(guò)，率先取消8.5折優(yōu)惠的一股份制銀行相關(guān)人士對(duì)
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，取消8.5折優(yōu)惠，主要是因?yàn)槟昴┵Y金緊張的中小銀行面臨著存貸比指標(biāo)的考核。但他同時(shí)亦稱，加息周期已經(jīng)啟動(dòng)，2011年的房貸收緊將勢(shì)在必行。
而從房地產(chǎn)貸款的質(zhì)量來(lái)看，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期內(nèi)房產(chǎn)調(diào)控不會(huì)對(duì)銀行資產(chǎn)質(zhì)量產(chǎn)生顯著影響。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)銀行全行業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款目前約占各項(xiàng)人民幣貸款余額的6.66%，上市銀行的占比略高，控制在7%左右，較高的有北京銀行、民生銀行和南京銀行，占比均在9%以上；個(gè)人按揭貸款占比控制在16%左右，其中較高的招商銀行和興業(yè)銀行，占比均超過(guò)了20%。
華泰證券銀行業(yè)分析師表示，（存量）房地產(chǎn)貸款的敏感性分析顯示，房地產(chǎn)貸款短期風(fēng)險(xiǎn)的釋放對(duì)行業(yè)平均信貸成本影響較為有限。
另有分析師指出，從上市銀行披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，銀行的資產(chǎn)質(zhì)量并沒(méi)有明顯下滑的跡象�！爱�(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源多樣化，自籌資金占比逐漸提高，信貸緊縮不會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂。”
開(kāi)發(fā)貸難逃“收緊”命運(yùn)
值得一提的是，因加息周期已啟動(dòng)，銀行個(gè)人業(yè)務(wù)中的按揭貸款已明顯受到緊縮，而對(duì)公業(yè)務(wù)中的開(kāi)發(fā)貸很可能是后續(xù)調(diào)控的另一著力點(diǎn)。
湘財(cái)證券研究所楊森表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲與信貸投放關(guān)系緊密，2010年上半年銀行開(kāi)發(fā)貸的增速明顯高于全行一般貸款的增速，直接導(dǎo)致了當(dāng)年一季度房?jī)r(jià)的上漲�！耙虼耍诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一定調(diào)整之前，銀行信貸也不會(huì)有明顯增加�！�
中國(guó)社科院投資系博士付立春在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)稱，2011年銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸整體上將會(huì)收緊。
“最嚴(yán)的可能是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，增量部分可能會(huì)叫停；房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款陸續(xù)也會(huì)有一些對(duì)應(yīng)的緊縮政策�！�
而對(duì)于個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，不排除該業(yè)務(wù)繼續(xù)收緊的可能性，但緊縮空間有限。
“從利率量化的角度看，按揭貸款的空間會(huì)比較有限�！备读⒋褐赋觯酉⒅芷诘膯�(dòng)對(duì)于按揭貸款尤其是其中的投資性房貸，有明顯的緊縮作用�！叭绻枰偌哟a，可能是取消首套房8.5折利率優(yōu)惠等；但是在目前沒(méi)有良好系統(tǒng)的保障性住房的條件下，商品房仍然是居民居住的主要載體，這個(gè)貸款的需求需要得到保障�！�
實(shí)際上，銀行對(duì)于房貸業(yè)務(wù)收緊甚是無(wú)奈�！胺抠J業(yè)務(wù)質(zhì)量很好，首付高，還款率高，算“優(yōu)良“品種，但政策壓力太大了�！币患疑虡I(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)人士稱。
亟待保障房填補(bǔ)供給缺口
但是開(kāi)發(fā)貸的收緊，意味著商品房供給減少，使供不應(yīng)求的市場(chǎng)“雪上加霜”。對(duì)此業(yè)內(nèi)人士指出，要讓商品房市場(chǎng)回到正常的軌道，根本的途徑是保障房的大規(guī)模建設(shè)。
國(guó)泰君安銀行業(yè)分析師邱冠華指出，銀行房貸業(yè)務(wù)在調(diào)控壓力下勢(shì)必受到影響，但收緊開(kāi)發(fā)貸將減少供給，不利于控制房?jī)r(jià)。
一位接近銀行的相關(guān)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，如果控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸的增量和增速，那么開(kāi)發(fā)商資金鏈條將會(huì)比較緊張。
一般而言，如果開(kāi)發(fā)商的資金面不充裕，會(huì)采取兩種方式解決問(wèn)題。一方面是降低房?jī)r(jià)，加快資金回籠，增加現(xiàn)金流充裕程度；另一方面則是新增項(xiàng)目的節(jié)奏和規(guī)模都會(huì)有所減緩，從而節(jié)省資金以保證正常運(yùn)營(yíng)。
付立春認(rèn)為，收緊開(kāi)發(fā)貸的確會(huì)減少商品房的供給，但實(shí)際上目前面臨的問(wèn)題是，市場(chǎng)始終處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，要解決這個(gè)問(wèn)題，根本的途徑可能就是保障房的大規(guī)模建設(shè)，讓商品房市場(chǎng)回到正常的軌道。
“應(yīng)該來(lái)說(shuō)，如果僅靠商品房，始終滿足不了剛性需求和投資需求。特別是投資性需求，如果市場(chǎng)處于一種供不應(yīng)求的狀態(tài)，投資需求會(huì)被無(wú)限放大，整個(gè)需求會(huì)更加旺盛。供給始終不夠，需要保障房的加入。否則不打破商品房的循環(huán)圈，房?jī)r(jià)還會(huì)持續(xù)上升。”
同時(shí)他指出，保障房貸款仍面臨瓶頸�！吧虡I(yè)銀行需要利潤(rùn)。相對(duì)一般性的商品房，保障性住房對(duì)銀行的吸引力不強(qiáng)。如果有政府擔(dān)保來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)，或者使保障房貸款利率保持在合理水平，不至于過(guò)低，銀行將會(huì)更加積極地參與進(jìn)來(lái)�！�