房價高企不知道打碎多少人的購房夢,而貸款買房,又給買房人打開了另一扇窗。2010年12月25日,央行宣布加息,盡管靴子落地,買房人卻更加焦慮了,因為這或許只是步入加息通道的一個開始。
面對加息,面對通脹,面對農(nóng)產(chǎn)品價格不斷上漲,吃不起,住不起,工資卻不見漲的窘境,越來越多的人意識到賺錢越來越難,省錢才是王道。
背負(fù)著房屋貸款的人,不愿看到的就是加息,難免要關(guān)注一下房貸省錢訣竅,F(xiàn)在銀行可選省利息的方式大抵有兩種,一種是變更還款方式,另一種就是選擇個性房貸產(chǎn)品。
由于多數(shù)銀行都有轉(zhuǎn)按揭服務(wù),一些小型股份制銀行為了吸引客戶轉(zhuǎn)按揭,大幅降低服務(wù)費,也為貸款人提供了較大的選擇空間和自由度。
我們不妨看一看,究竟這些還款方式和個性房貸產(chǎn)品,都是怎么省錢的。
最省錢還款方式:等額本金還款
銀行最主要的還款方式有三種,一是等額本息還款,二是等額本金還款。除此之外,還有固定利率房貸。
固定利率房貸,即在貸款期限內(nèi),不論銀行利率如何變動,借款人都將按照合同規(guī)定的固定利率支付利息。
固定利率房貸,雖然看起來要比其他兩種方式更好,尤其是在低利率水平下,如果采用固定利率房貸,就可以避免加息帶來利息支出增多的風(fēng)險。
可是實際上,固定利率房貸操作性較差,首先,在加息預(yù)期升溫的情況下,銀行出于盈利的角度考慮,浮動利率房貸的利息收入很明顯高于固定利率房貸,因此很多銀行暫停開辦此類業(yè)務(wù)。當(dāng)加息預(yù)期下降的情況下,又重新開辦。可謂買的不如賣的精。
即使少部分沒有暫停固定利率房貸業(yè)務(wù)的銀行,也會把固定利率調(diào)高,以降低未來加息給銀行帶來的利息收入減少的風(fēng)險。甚至提高至比普通利率高一個百分點的利率,提前透支預(yù)期利息。
等額本息還款是指從使用貸款的第二個月起,每月以相等的額度平均償還貸款本金和利息。等額本金還款方式是指在還款期內(nèi)按期等額歸還貸款本金,并同時還清當(dāng)期未歸還的本金所產(chǎn)生的利息。
在假設(shè)利息不變的情況下,等額本息所還整體利息加本金總額,低于等額本金。相對來講等額本息更為劃算。但是在強烈的加息預(yù)期之下,等額本金還款方式在初期償還較大款項,同時此刻利息較低。隨著時間的推移,利息雖然增加,但是本金也相對減少,產(chǎn)生的利息總負(fù)擔(dān)也降低了。
因此,在加息預(yù)期下,等額本金還款比等額本息還款、固定房貸利率更為劃算,是最省錢的還款方式。
適合人群:等額本金還款,在初期還款階段,因為生息本金大,需要還的利息也就多,總體還款金額較大,隨著時間的推移,還款金額逐漸下降。相對于一些剛步入職場的人,還款負(fù)擔(dān)未免較重。適合收入較高,相對穩(wěn)定的成熟白領(lǐng)。
最省息房貸產(chǎn)品:氣球貸
除了還貸方式外,銀行推出了各種房貸產(chǎn)品,其中包括組合貸、公積金貸款、氣球貸。這三種利息相對較低。
在相同的金額和相同貸款年限下,付出利息最少,最省錢的是氣球貸。氣球貸最大的特點就是長貸短供,也算是雙周供的衍生房貸產(chǎn)品。
氣球貸,即貸款利息和部分本金分期償還,剩余本金到期要一次償還。所以,累計尾款所需償還金額較大,到最后一期時還款壓力比較大。有一定的經(jīng)濟(jì)壓力。
整體來看氣球貸雖然最省利息,但是相對來講每月月供也是高于另外幾種貸款方式。
除了氣球貸,最省錢的自然是公積金貸款方式,由于利息相對商業(yè)貸款具備優(yōu)勢,不論是月供還是利息都低于其他貸款方式。
和公積金貸款相比,利息和月供高于氣球貸的產(chǎn)品是組合貸,組合貸是部分享受公積金貸款,另一部分按照商業(yè)貸款利率計算。
適合人群:由于具備長貸短供的特點,比較適合可以提前還貸的借款人,短期借貸,前期依然可以按照較低利率支付利息,手頭寬裕后,一次性還清。最適合拆遷戶、中高收入階層、短期(5年內(nèi))預(yù)計有大筆投資或存款收入的人群。
還貸投資兩不誤:循環(huán)貸
不論是公積金貸款還是組合貸款,都有特定人群限制,如果只能進(jìn)行商業(yè)貸款的同時,又不能承擔(dān)太高的月供,可以選擇循環(huán)貸。
循環(huán)貸,以貸款所購住房作抵押,向銀行申請可在約定期限內(nèi)循環(huán)使用的最高額度個人貸款,隨用隨取還款部分的額度可以再次提取使用。
循環(huán)貸產(chǎn)品更適合手中資金充裕的借款人,手頭資金充裕,可以在與銀行約定的期限內(nèi),將已還款的部分資金提取出來,購買一些低風(fēng)險高收益的銀行理財產(chǎn)品,進(jìn)一步抵消利息支出,可謂一舉兩得。
類似循環(huán)貸的另一種房貸產(chǎn)品活利貸,是指房貸客戶在銀行開設(shè)一個活利貸賬戶,之后可將家庭每月除卻日常花銷外的結(jié)余資金存入該賬戶,而這筆被存入的資金即被視為提前償還貸款本金,當(dāng)日即可從計息基數(shù)中抵銷。通過“活利貸”,客戶可隨時將閑置資金用于還貸,從而實現(xiàn)節(jié)省利息的目的。
活利貸,最適合每月有盈余資金的人以及“月光族”,或者那些不愿意老跑銀行,一次存入兩三個月月供金額的借款人,還有經(jīng)常需要流動資金的客戶群體。
適合人群:循環(huán)貸和活利貸產(chǎn)品,對于資金流動性需求較大的借款人,非常適合。以現(xiàn)在的投資市場來看,多余的資金,可以選擇一些風(fēng)險較低,收益率在8%以上的銀行理財產(chǎn)品。相對于省錢來講,投資是更為積極的方式。
最快還貸選擇:雙周供
雙周供是較早推出的一種房貸產(chǎn)品,基于提前償還本金,以減少利息的方式。
貸款“雙周供”,是指個人按揭貸款由傳統(tǒng)的每月還款一次改為每兩周還款一次,每次還款額為原來月供的一半。
由于還款方式的改變、還款頻率的提高,借款人的還款總額卻獲得了有效的減少,還款周期得以明顯的縮短,客戶在還款期內(nèi)能省下不少的利息。
雙周供是基于還款總額的減少,而降低利息的,申請雙周供的提款人,還可以和銀行進(jìn)一步商討更多的優(yōu)惠利率。因為此類產(chǎn)品對于銀行來講,也可從中受益,不僅回收本金期限縮短,減少運營成本,也同時降低風(fēng)險。因此銀行對于雙周供產(chǎn)品的利率,有較大優(yōu)惠打折空間。
不過,雙周供對于資金安排的要求將大大高于月供,忘記或者不夠還款的可能大大高于月供。而且雙周供的罰金也較高。
適合人群:由于還款頻率的提高,雙周還款的方式,只適宜于資金流動性較好、收入來源穩(wěn)定的家庭。