12月1日起，京版預(yù)售資金監(jiān)管政策開始實施，不過，截至記者發(fā)稿，北京12月共有14個預(yù)售樓盤上市，但皆因于11月底提出預(yù)售申請，因此不受此政策限制，換句話說，目前該政策還未有用武之地。
廣東刀客地產(chǎn)顧問機構(gòu)董事長謝逸楓在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時對該政策的效果提出質(zhì)疑。他認為，預(yù)售款監(jiān)管根本堵塞不了開發(fā)商資金的源頭，況且，開發(fā)商可以利用各種辦法來規(guī)避此政策，或難以遏制上漲得房價。
14個樓盤預(yù)售款暫未受限
10月北京出臺的
《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》規(guī)定，自12月1日起，北京商品房預(yù)售資金應(yīng)當全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，實施“�？顚Ｓ谩�。房企可在地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、完成初始登記并達到購房人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件等四個時點，向?qū)Ｓ觅~戶申請資金提取與使用。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至8日，12月北京共有14個預(yù)售住宅樓盤入市，包括13個住宅期房與1個現(xiàn)房樓盤。
不過北京市住建委相關(guān)負責人在接受記者采訪時說，12月1日實施的預(yù)售資金監(jiān)管政策執(zhí)行的時間點為房企向住建委申請商品房預(yù)售許可的日期，而非網(wǎng)站公示的審核日期及預(yù)告日期。目前已入市的14個樓盤，其提交預(yù)售申請的時間皆在12月1日前，因此不受該新政影響。這位負責人同時透露，首個受預(yù)售資金監(jiān)管影響的項目上市時間目前尚無法確定。
不過鑒于對該政策的觀望情緒，12月受此新政影響的上市項目數(shù)將有所減少。此前，相關(guān)機構(gòu)預(yù)測，12月北京住宅預(yù)售項目數(shù)在20個左右，除去已上市的14個，只剩余約6個項目，中間還可能包括提交預(yù)售申請日期在12月1日前的項目。
對此，在接受記者采訪時，北京中原地產(chǎn)三級市場研究部研究總監(jiān)張大偉分析說，這個情況是可以預(yù)料到的，而且已于11月反映出來了。他解釋說，開發(fā)商為了避開此政策的影響，不少項目已提前上市，造成11月北京入市住宅項目數(shù)暴漲到43個，相比10月的15個大幅增加。
預(yù)售款新政或難阻房價漲勢
在北京之前，浙江、廣州、南京、鄭州、石家莊等省市已出臺并實施了類似的預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定。
對于該政策的操作效果，謝逸楓指出，預(yù)售資金監(jiān)管政策存在缺漏，開發(fā)商依然可以通過以下方式在監(jiān)管部門的眼皮底下逃避監(jiān)管：一是開發(fā)商向買方以集資、借款、會員費等形式變相預(yù)售商品房，收取預(yù)售款，逃避資金監(jiān)管；二是開發(fā)商利用與監(jiān)管銀行的利益合作關(guān)系，在銀行處開多戶銀行戶頭，以逃避資金監(jiān)管；三是開發(fā)商利用在地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、完成初始登記并達到購房人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件等四個節(jié)點處可以提取預(yù)售資金的規(guī)定，在某個節(jié)點處提供虛假資料，以騙取商品房預(yù)售款預(yù)支。
一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士向記者補充說，對于一次性付款客戶，開發(fā)商還可以與其只簽認購協(xié)議，不做網(wǎng)簽合同，等到辦理房產(chǎn)證時再進房管部門網(wǎng)簽，也可以避開資金監(jiān)管。
謝逸楓認為，開發(fā)商預(yù)售資金監(jiān)管的監(jiān)管者是預(yù)售資金專用賬戶所在的監(jiān)管銀行以及當?shù)卣嚓P(guān)部門，而銀行、當?shù)卣c開發(fā)商間存在千絲萬縷的利益關(guān)系，因此銀行與地方政府能否扮演好裁判者的監(jiān)管角色，是該政策成敗的關(guān)鍵�；谀壳伴_發(fā)商是銀行的大客戶以及地方政府對土地財政依賴的現(xiàn)實，預(yù)售資金監(jiān)管或許無法遏制開發(fā)商的資金鏈和房價上漲推動力。
不過，中國社科院金融研究所研究員易憲容則指出，時下中國房企的五大融資來源中，預(yù)售資金量最高時占資金來源的47％，是開發(fā)企業(yè)中最主要的資金來源。因此，預(yù)售資金監(jiān)管會加大房企資金壓力，尤其是一些資金使用極不規(guī)范，習慣拆東墻補西墻的開發(fā)商，影響會較大，不排除一些項目為盡快回籠資金而降價促銷。