自2003年開(kāi)始幾乎年年都有樓市調(diào)控政策出臺(tái)，可調(diào)控的結(jié)果卻是價(jià)格“越調(diào)越高”。今年，更是有大大小小30多次的房產(chǎn)調(diào)控措施出臺(tái)：股市融資叫停、銀行信貸收緊、囤地行為嚴(yán)查、預(yù)售資金監(jiān)管，從“417國(guó)十條”到“929五項(xiàng)措施”，各大城市的“限購(gòu)”、“限貸”、“限外”令，以及有可能將要出臺(tái)的房產(chǎn)稅，可謂是刀刀見(jiàn)血，但是中國(guó)樓市在遭遇了近8個(gè)月的“史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策”情況下，我們可以看到：萬(wàn)科2010年度銷(xiāo)售總額突破1000億元；許多城市在11月份再度出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，而據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示，11月北京一手住宅成交均價(jià)為21735元/平米，環(huán)比上漲8.2%；11月北京二手住宅網(wǎng)簽總量為16805套，環(huán)比增加了18.7%，創(chuàng)下了4月政策調(diào)控以來(lái)的新高；同時(shí)，11月北京二手住宅成交均價(jià)為22925元/平方米，環(huán)比上漲了1.2%，同比漲幅高達(dá)47.3%。
那么，在“史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策”下，房?jī)r(jià)不降反升的根結(jié)到底在哪里呢？偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，供應(yīng)不足、投資渠道匱乏，以及調(diào)控未觸及根本的制度變革是導(dǎo)致樓市調(diào)控成果不夠顯著的根結(jié)所在。而要為此輪調(diào)控找到出路，還得從增加供應(yīng)，擴(kuò)大投資渠道和啟動(dòng)制度性改革入手。
第一，只壓需求不行，關(guān)鍵在于增加供應(yīng)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的一邊是大量被調(diào)控政策暫時(shí)壓制的蠢蠢欲動(dòng)的購(gòu)房需求，另一邊則是住房有效供應(yīng)的嚴(yán)重不足。需求總有一天要被釋放，所以，下一階段，一定要想盡辦法，千方百計(jì)的增加住房有效供應(yīng)。這包括增加保障性住房供應(yīng)，增加土地供應(yīng)，增加開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)量，也包括通過(guò)稅收手段增加存量房市場(chǎng)的房源供應(yīng)量，只有在供應(yīng)充足的前提下，才能遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，才能避免政策撤出后房?jī)r(jià)有可能出現(xiàn)的報(bào)復(fù)性反彈，才能保證第三輪樓市調(diào)控取得一個(gè)良好的效果。
第二，面對(duì)通脹預(yù)期和民間投資熱情，應(yīng)該科學(xué)疏導(dǎo)而不是盲目封堵。
目前國(guó)內(nèi)的民間投資渠道嚴(yán)重匱乏，而一系列調(diào)控后，投資住宅已經(jīng)是困難重重。因此，我們應(yīng)該想盡千方百計(jì)拓寬投資渠道，改變目前老百姓“非房即股”的投資選擇；此外，在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)，還應(yīng)降低個(gè)人投資商業(yè)地產(chǎn)的門(mén)檻，降低個(gè)人投資商業(yè)地產(chǎn)的首付、利率，延長(zhǎng)還款年限，在金融貸款上給予一定的優(yōu)惠；同時(shí)，盡快研究出臺(tái)面向個(gè)人的房地產(chǎn)信托投資基金（REITS），通過(guò)基金形式吸納民間資本間接投資持有型商業(yè)物業(yè)；同時(shí)在我們實(shí)體經(jīng)濟(jì)逐漸向好的同時(shí)，也要合理引導(dǎo)股市健康發(fā)展。只有疏通了多元化的投資渠道，才能讓民間資金找到出路，避免過(guò)度投機(jī)和資產(chǎn)泡沫。
第三，樓市調(diào)控應(yīng)從技術(shù)性調(diào)整轉(zhuǎn)向制度性變革。
不管是加息，提高首付，還是“限購(gòu)、限貸、限外”，這些調(diào)控政策都是中短期的技術(shù)性調(diào)整，并不能從根本上改變目前中國(guó)樓市的現(xiàn)狀和解決深層次的問(wèn)題，我們應(yīng)該更深入的思考如何盡快展開(kāi)制度上的變革，比如涉及城鄉(xiāng)間土地流轉(zhuǎn)的土地制度改革，涉及地方政府對(duì)土地收入過(guò)度依賴(lài)的財(cái)稅制度改革，涉及保障性住房建設(shè)的社會(huì)福利制度改革，涉及提高居民收入的分配制度改革等等，只有經(jīng)過(guò)一系列的制度性變革后，中國(guó)的房地產(chǎn)才能獲得長(zhǎng)期可持續(xù)的發(fā)展。
胡景暉表示，由于中國(guó)城市化進(jìn)程的加快和長(zhǎng)期形成的供求缺口，中長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)的上漲不可避免，但是以往3年翻一番的畸形漲價(jià)也不可取。我們應(yīng)該形成一個(gè)較為合理的房?jī)r(jià)上漲的速度和幅度——即房?jī)r(jià)的年度漲幅高于CPI的漲幅，但是低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的漲幅。這樣，既可以發(fā)揮房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保值的特性，又可以讓購(gòu)房人看到實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望的可能性。