"環(huán)首都經(jīng)濟圈"促燕郊房價瘋狂
2010-11-18   作者:  來源:21世紀經(jīng)濟報道
 
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    從瘋狂回歸瘋狂,這是在燕郊,北京之東。
  河北省常務副省長趙勇11月10日在一次座談會透露,“北京至燕郊廊坊輕軌擬明年開通”。燕郊通地鐵的消息已傳說多年,但這一次似乎像是真的。
  被陰霾籠罩了近半年的燕郊樓市,終于找到新的炒作點。按照燕郊開發(fā)商的說法,年底房價可以再次奔萬,明年地鐵一通,房價翻番非常容易。
    中國社會科學院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海表示,這正驗證了此輪調控的艱難。

  一場瘋狂的“炒作”

  11月10日,被業(yè)界稱為全國最嚴厲信貸政策的燕郊樓市,還是一片慘淡。
  各大售樓處門庭冷落,就連以前四處竄動的發(fā)單員悉數(shù)消失不見。僅少的本地客戶成為燕郊開發(fā)商爭奪的主要對象;用當?shù)貥潜P星河185銷售員向小姐的話說,這一天房價還在7500-8000元/平方米,要樓層有樓層、要朝向有朝向、甚至要折扣有折扣。
  次日,發(fā)生了驚天逆轉。
  11月11日,北京某報北京新聞版用四個整版報道了河北省新提出的“環(huán)首都經(jīng)濟圈”規(guī)劃。據(jù)該報道稱,京冀加強合作座談會舉行,河北省與北京市政府達成五項協(xié)議。
  河北省常務副省長趙勇透露,北京至河北燕郊、廊坊的輕軌有望明年開通。他表示,河北省將投融資200億元,實施13個縣市交通基礎設施與北京全面對接,推進京涿、京廊、京燕、京固等城市輕軌建設,加快進京、環(huán)高速公路網(wǎng)建設,打造10分鐘到半小時交通圈。輕軌對接北京已“達成共識”。
  據(jù)報道,對于河北來說,不僅高鐵、地鐵、輕軌及77條公路和北京全部對接,13個縣市固定電話區(qū)號全部改成010,手機電話也實行同城無漫游。
  但這一切卻最終演變成“環(huán)北京開發(fā)商”的炒作盛宴。這一天,向小姐所在樓盤星河185將房價調高至8000-8500元/平方米,無折扣,樓層、朝向都要“碰運氣”;這一天,燕郊特色的“拉客業(yè)務員”全部恢復各個角落。
  而后,“燕郊星河185與環(huán)首都經(jīng)濟圈大繁榮”、“燕郊通地鐵首選天洋城”等等宣傳掛上了各大網(wǎng)站;環(huán)首都開發(fā)商們將“擬”開通變成了鐵板上的事實,并通過銷售告知所有的潛在客戶;各大樓盤房價全部上調,甚至還表示,現(xiàn)在不買,一星期之后,房價還將會上調。
  “年底奔萬沒有問題,明年可以翻番!毕蛐〗愕倪@句話已經(jīng)成為燕郊每一個銷售員的口頭禪。
  不僅僅是燕郊,整個“環(huán)首都經(jīng)濟圈”樓市都在各種傳言、炒作的氣息中變得愈加瘋狂。
  被傳將劃入北京的涿州房價上漲更是明顯。盡管,河北省副省長趙勇隨后出面辟謠稱,“河北涿州等13縣市行政區(qū)不會劃入北京。”但該聲音只被淹沒在眾多炒作聲中。

  限購令的“短板”

  這種“炒作”并不是第一次。
  今年3月份兩會期間,部分人大代表曾透露:北京河北兩個將加強交通基礎設施建設和溝通,打造一小時都市圈。北京考慮將部分既有地鐵線路,延伸到周邊河北省的城鎮(zhèn),目前正在進行前期調研工作。隨后,該消息被北京周邊開發(fā)商廣泛宣傳,并將燕郊房價拉到歷史性高點1萬元/平方米。
  “利好政策已經(jīng)多年未變,不光地鐵開通的利好,燕郊劃歸北京的利好也已經(jīng)多年重復使用。這一政策如果沒有實際性的執(zhí)行,購房者不應該盲目相信!北本┲性壥袌鲅芯靠偙O(jiān)張大偉說。
  但全國最嚴厲的信貸政策也沒能阻擋這股來勢兇猛的“炒作潮”。
  據(jù)了解,燕郊8月份實行外地人首付五成;9月份外地人完全限貸;10月份,三河市再出新規(guī),以售價8000元和90平方米為執(zhí)行標準,該標準之上的樓盤,本地人首套房首付升至四成;如果是離異者,即便是購買8000元以下的小戶型,首付也要在三成的基礎上加10%。
  事實上是,只要能帶來需求,炒作并不缺少成長空間。行政化手段背景下開發(fā)商仍各自有招。限購令的“嚴厲”在這里表現(xiàn)得捉襟見肘。
  據(jù)燕郊潮白人家售樓員透露,如果是外地戶口,可以先付50%首付,其余50%一年后再交開發(fā)商,該方式屬于開發(fā)商墊付,與銀行沒有任何關系。該銷售員還表示,外地購房者如果實在想做到三成首付,可以找關系在燕郊本地開出一年以上社保證明。
  據(jù)相關媒體報道,在燕郊本地,部分開發(fā)商自己會另外成立一家相應公司,具有繳納社保和完稅證明的條件,再將購房者吸納成這家公司的員工,由這家公司為購房者辦理社保和完稅證明,程序看起來合法。
  另外,在燕郊還流傳著一種更為主流的貸款方式。即,外地購房者可先交50%首付,然后與開發(fā)商簽訂一個內部協(xié)議。該協(xié)議的存在是為了保證8個月之后,購房者可以申請到貸款。燕郊的銷售們都篤定地表示,內部消息稱,限購令8個月之內肯定會放松。所以,購房者完全可以先簽協(xié)議,先付五成首付,然后靜待令放松。
  不僅僅是燕郊,河北涿州也存在該民間方式。
  “燕郊的樓市發(fā)展畸形,與當?shù)厝似骄杖氩罹啻,再次炒高的價格很可能使得當?shù)厝嗽匐y購房。”張大偉稱。
  據(jù)了解,這次“環(huán)首都經(jīng)濟圈”炒作吸引的仍舊是大批的外地人全款客戶。上述潮白人家售樓員為記者展示了當天一個上午她的簽約情況。她三份預定合同中,有兩戶為北京本地戶口全款購房。
  “80%都是外地人,多半看重的仍舊是燕郊的投資前景。”該銷售員興奮地表示。

  炒作背后的秘密

  這場“炒作”盛宴背后,是房地產(chǎn)利益鏈條的轉變。
  中原地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰表示,每一次新規(guī)劃都會帶來房價上漲,通州房價的上漲就是一個鮮活的例子。
  李文杰的看法已經(jīng)成為房地產(chǎn)界一個如條件反射般的正常反應。
  “地方政府打造的這個圈,與其說是環(huán)首都經(jīng)濟圈,不如說是環(huán)首都地產(chǎn)圈。這也是中國城市化進程中的一種弊端。一種由規(guī)劃隨意修改所帶來的土地升值!辈芙ê1硎,以往,房地產(chǎn)發(fā)展中,炒樓的比開發(fā)商賺得多,開發(fā)商比地方政府賺得多。但現(xiàn)在,地方政府也意識到這方面的利益,一種發(fā)生在地方政策出讓土地、征地環(huán)節(jié)中所帶來的可圖利益。房地產(chǎn)利益鏈條正悄然發(fā)生改變。
  “政府可以通過制造規(guī)劃概念,來帶動土地不斷升值。這是一種看不見的利益,但卻是未來最大的利益鏈條!辈芙êUJ為,這種炒作發(fā)生的根本原因還是土地用途一直沒有發(fā)生改變,土地仍舊是啟動經(jīng)濟的根本。名義上,“環(huán)首都經(jīng)濟圈”概念不與宏觀調控沖突,因為可以發(fā)展地方其他經(jīng)濟,但本質上是沖突的,容易引發(fā)炒樓的舉動。
  據(jù)了解,北京通州曾在去年年底提出“通州新城”規(guī)劃,隨后,在半年間,通州在售新房的價格由去年年底的均價15000元/平方米左右飆漲至后來的23000元/平方米,甚至曾揚言要在年底奔3萬元/平方米,通州的房價經(jīng)歷了前所未有的“被上漲”。調控后,通州房價迅速跌至兩萬元/平方米以下,目前仍舊處于調整中。
  另據(jù)河北省委常委、常務副省長趙勇表示,在環(huán)首都經(jīng)濟圈規(guī)劃正式批準之前,原則上河北省環(huán)北京13個縣市的新項目不再審批,土地也不再供應,要等新規(guī)劃出臺之后按照新規(guī)劃進行審批和布局。
  這又也給環(huán)首都開發(fā)商們帶來了漲價的勇氣。甚至有樓盤直接封盤坐等漲價。但據(jù)了解,燕郊仍有大批被占用地尚未開發(fā)。據(jù)當?shù)匾晃婚_發(fā)商保守估計,目前在售樓盤總計約有近300萬平方米土地尚未開發(fā),亦即至少有800萬平方米建筑面積等待入市。

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