近期上海樓市調(diào)控導(dǎo)致成交量的持續(xù)下滑,大量的“退房糾紛”對(duì)于開發(fā)商的壓力尤為明顯,部分開發(fā)商對(duì)于“退房”的態(tài)度也轉(zhuǎn)向強(qiáng)硬。
“限貸”影響仍在發(fā)酵
記者了解到,因?yàn)橘?gòu)房者對(duì)限購(gòu)政策都有一定了解,所以該政策引發(fā)的矛盾焦點(diǎn),多集中在“賠償細(xì)節(jié)”。相比之下,“限貸政策”引發(fā)的糾紛則還在持續(xù)。
某位不愿透露姓名的開發(fā)商人士稱,目前幾乎每個(gè)新開項(xiàng)目都會(huì)遇到因貸款問(wèn)題要求退房的客戶。雖然調(diào)控細(xì)則對(duì)客戶的申貸資質(zhì)有明確規(guī)定,但每家銀行認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)仍會(huì)有所不同,這就容易導(dǎo)致一些客戶因貸不到款不得不退房。
在“滬12條”頒布后的1個(gè)月,不少項(xiàng)目的合同撤銷率走高,“新政效應(yīng)”是原因之一。該開發(fā)商人士透露,新政策頒布之初,開發(fā)商對(duì)于因?yàn)橘J款問(wèn)題造成的退房,多愿退還定金。但是目前,不少開發(fā)商已經(jīng)在合同中明確約定,要求購(gòu)房者承擔(dān)一定的違約責(zé)任。
有購(gòu)房者告訴早報(bào)記者,日前他所購(gòu)的一套位于寶山的房源,當(dāng)初開發(fā)商的代理公司承諾,他的情況可算作首套房,但最終他從開發(fā)商指定的銀行只能申請(qǐng)到二套房的貸款。對(duì)此,開發(fā)商表示,如果要退房,定金不能全額退還。最后,該購(gòu)房者只能通過(guò)向朋友借款,湊足首付款。
對(duì)此,業(yè)內(nèi)研究人員透露,開發(fā)商目前對(duì)因貸款造成的退房的確要“強(qiáng)勢(shì)”不少。由于目前因?yàn)橄拶J引發(fā)的糾紛責(zé)任難以界定,因此買賣雙方多半會(huì)選擇協(xié)商解決。該研究人員稱,開發(fā)商在退房糾紛中的“強(qiáng)勢(shì)”,折射出當(dāng)前的市場(chǎng)轉(zhuǎn)變對(duì)他們已形成一定壓力。
成交下滑或致退房增多
業(yè)內(nèi)人士分析,限購(gòu)、限貸政策造成成交的下滑,是開發(fā)商感到壓力的首要原因。
佑威地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示,上周(11月8日-11月14日)上海市商品住宅成交面積為15.9萬(wàn)平方米,比前一周進(jìn)一步下跌9%。自10月初的成交高峰后,上海商品住宅市場(chǎng)已連續(xù)5周呈下滑趨勢(shì);上周全市商品住宅成交均價(jià)為20953元/平方米,比前一周下跌5%。
對(duì)此,有開發(fā)商人士透露,限購(gòu)和限貸收縮了市場(chǎng)購(gòu)買力,如果成交持續(xù)下滑,將扭轉(zhuǎn)購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期。退房案例中,不乏一些因?yàn)橘?gòu)房者看低未來(lái)房?jī)r(jià),而借由貸款原因要求退房的。如果房?jī)r(jià)和成交持續(xù)走低,不排除未來(lái)退房糾紛進(jìn)一步增多。
同策研究咨詢與研究部經(jīng)理夏宇表示,現(xiàn)有貸款政策的影響還停留在中低端房源,這部分購(gòu)房者對(duì)貸款依賴度大,在通脹預(yù)期下,投資客大面積撤單的可能性不大,房?jī)r(jià)下滑的可能性不大。
政策變動(dòng)導(dǎo)致退房糾紛多發(fā)
有知情人士稱,由于政策變動(dòng)引發(fā)的退房糾紛,相關(guān)法規(guī)并未明確責(zé)任歸屬,買賣雙方對(duì)于此類糾紛均顯得力不從心。
記者在采訪中了解到一則案例。一位朱姓男子9月底看上一套位于浦東的二手房,但因房東國(guó)慶期間出國(guó)度假,直到10月中旬才簽訂購(gòu)房協(xié)議。之后,朱的太太要給父母購(gòu)置一套位于普陀的二手房,并于10月底簽訂了合同,但近日在辦理房屋登記時(shí),朱姓夫婦卻被告知,他們已違反“限購(gòu)令”中關(guān)于“10月7日后,一個(gè)家庭只能新購(gòu)一套房源”的規(guī)定,因此無(wú)法辦理房屋登記手續(xù)。
朱向前述普陀房源的賣家提出退房要求,并申請(qǐng)退還全部購(gòu)房款。但賣家在了解情況后認(rèn)為,造成無(wú)法登記的原因在朱,因?yàn)榧幢惆葱抡,買家完全可以選擇退還另一套所購(gòu)房源。在調(diào)解無(wú)果的情況下,雙方?jīng)Q定通過(guò)法律途徑解決。
上海匯盛律師事務(wù)所俞杰明稱,最近因房屋登記產(chǎn)生法律糾紛的案例較為多發(fā)。根據(jù)樓市調(diào)控細(xì)則,10月7日后,上海居民只可以新購(gòu)一套住房,否則不予登記。但是,一方面,每個(gè)區(qū)域?qū)τ凇靶沦?gòu)一套房源”的認(rèn)定有一定差異;另一方面,因?yàn)檎咦儎?dòng)導(dǎo)致無(wú)法登記的后果,相關(guān)法律尚未明確責(zé)任歸屬。因此一旦出現(xiàn)糾紛,目前只能以調(diào)解為主。俞杰明表示,上述情況在一手房市場(chǎng)也有發(fā)生,但因?yàn)橘I家面對(duì)的是企業(yè),而且情況往往是批量發(fā)生,因此責(zé)任認(rèn)定相對(duì)簡(jiǎn)單。
漢宇地產(chǎn)副總經(jīng)理?xiàng)顖?jiān)東透露,限購(gòu)細(xì)則執(zhí)行后的幾周時(shí)間,退房的案例的確很多,其中大部分都是采用調(diào)解的方式解決。至于那些無(wú)法解決的,一般都通過(guò)訴訟來(lái)解決。因?yàn)槎址抠I賣雙方觀點(diǎn)不同,一旦出現(xiàn)糾紛,的確比較難解決。