樓市“二次調(diào)控”開始后的一個多月來,有一個名詞就在一直攪動著房產(chǎn)市場中各方的神經(jīng),它就是“退房潮”。與此同時,《全國各地樓市涌現(xiàn)“退房潮”》、《樓市回調(diào)引發(fā)退房潮》、《京城豪宅遭遇退房潮》、《限購令“速凍”引發(fā)退房潮》……等醒目標題在資訊發(fā)達的當下幾乎是隨處可見。
“不少退房者實際上并不是不想買,而是行政限購出臺后不得不‘被退房’了�！�11月2日,在鏈家地產(chǎn)北京惠新西街店門口,一位高級置業(yè)顧問這樣給記者解釋,即便如此他也坦言,原先與自己一直在聯(lián)系的許多想買房的客戶,“現(xiàn)在再約看房已經(jīng)不愿意去了�！�
無論近來退房的人是緣于新政障礙,還是出于那種像買錯了東西一樣有點后悔的感覺,最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)正在顯示著一個客觀事實:房地產(chǎn)成交量自10月中旬開始正在急劇下滑。
“政策加碼已經(jīng)促使房產(chǎn)市場重新進入觀望期,樓市的成交量也正在沿著二次觸底的趨勢發(fā)展�！笔缆�(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌對記者分析道,“成交量的二次探底和房產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)將使開發(fā)商資金鏈日趨收緊,因此成交量二次探底很可能成為引發(fā)房價開始下跌的主要因素�！蓖鹾１蟊硎尽�
而在記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn),王海斌的判斷正在一點一點成為現(xiàn)實。
爭議“退房潮”
“近兩三周,來我們這里咨詢的客戶中,因退房引發(fā)的房產(chǎn)糾紛能占到六成以上�！北本┦兰o律師事務所合伙人趙東告訴記者,據(jù)其大致總結(jié),和8月初樓市開始有回暖跡象時相比,近來的退房糾紛主要是買房違約退房,而就在兩個月前,他接觸到的退房糾紛中的起因還主要是賣方因惜售而悔約。
而引發(fā)買房違約退房的原因,主要是自9月底以來的樓市二次調(diào)控政策潮,其中截至目前已有14個城市出臺的“限購令”更是主要因素。
趙東分析,因政策法規(guī)變化導致的退房現(xiàn)象主要是這樣形成的:在各個城市出臺“限購令”之前,因樓市反彈,許多觀望已久的人們開始入市買房。買房的過程包括看房選房、辦理按揭、交定金、簽訂認購合同、從官方網(wǎng)站打印買賣合同、確認后再到網(wǎng)上備案等步驟。完成這些流程新房需7至10天,二手房則需更長時間。而自“二次調(diào)控”開始后,一些買房者交了定金、簽訂了認購合同,但還沒來得及網(wǎng)簽之時,就遭遇當?shù)亍跋拶徚睢钡耐蝗怀雠_,“限購令”規(guī)定一戶家庭只能新購一套住房,且要求自發(fā)布之日起執(zhí)行,因此那些沒有完成網(wǎng)簽的購房合同就在貸款、過戶等方面均遭禁而只能選擇退房,糾紛也隨之而起。
那么這一現(xiàn)象能在多大程度上得以擴散？中原地產(chǎn)測算后預計,因“二次調(diào)控”一系列政策,整個全國一、二手房市場可能在四季度增加超過10萬套左右的退房。
對于這種判斷,偉業(yè)我愛我家市場研究院認為,實際發(fā)生的可能性并不大。其依據(jù)主要在于對于購房者而言,因退房造成的違約損失比因調(diào)控政策而增加的購房成本要多,這樣會促使絕大多數(shù)購房者權(quán)衡利弊之后放棄退房打算。另外,偉業(yè)我愛我家市場研究院認為調(diào)控政策從中期看是為解決房地產(chǎn)供需的結(jié)構(gòu)性問題,長期看,購房者對房價向上的預期依然存在,因此大規(guī)模的“退房潮”難以形成。
成交量“二次探底”
雖然對于已經(jīng)購房者會不會退房的爭論還在進行之中,但以“限購令”為首的一系列調(diào)控政策對欲購而未購房者起到威懾作用已經(jīng)相當明顯,剛剛過去的10月份樓市人氣較9月明顯遜色。
根據(jù)浙商證券對北京、上海、杭州、南京、長沙、成都、東莞等15個重點一、二線城市跟蹤監(jiān)測:10月第一周這15個重點城市的總成交套數(shù)和成交面積環(huán)比就分別大幅下挫了57.19%和59.31%;第二周,由于成交數(shù)據(jù)備案的滯后性,這兩項數(shù)據(jù)出現(xiàn)了反彈,隨后便開始了加速下降;第三周,這15個重點城市的總成交套數(shù)和成交面積分別僅為40669套和403.93萬平方米,成交套數(shù)和成交面積環(huán)比分別回調(diào)了10.06%和10.93%;至第四周成交套數(shù)和成交面積環(huán)比更是分別下降了22.57%和20.40%,降幅環(huán)比分別加快了12.51個百分點和9.47個百分點。其中,重慶商品房成交環(huán)比下滑超7
成,涉及成交面積達80萬平方米,位于跌幅榜首位,其次為南京,下跌43%。
而從一、二線城市的具體情況看,一線城市由于受到限購令的影響,成交量的下滑速度和幅度遠大于二線城市。
數(shù)據(jù)顯示,一線城市最新成交量較10月中上旬的高點下降了45%,而二線城市的下降幅度則為15%。整個10
月份,北京網(wǎng)上期房簽約面積約78.59萬平方米,環(huán)比降幅31%,同比降幅39%;上海一手住宅成交約170萬平方米,同比下降31%,環(huán)比下降8個百分點;深圳一手房成交45.68萬平方米,同比下降8.64%,環(huán)比降幅為1.4%。
“成交量加速下滑已經(jīng)開始反映趨勢的轉(zhuǎn)向,目前的市場自8月出現(xiàn)反彈之后已經(jīng)重回觀望期�！笔缆�(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌分析道。
王海斌介紹,世聯(lián)地產(chǎn)9月中下旬針對全國購房者的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,六成購房者認為8、9月份的樓市成交回暖是短期現(xiàn)象。其中,一類城市購房者認為是短期反彈的比例為66.7%,明顯高于二、三類城市的55.3%。9月底以來的政策加碼恰恰吻合了這部分購房者的預期,強化了投資者的觀望心理,因此其預計未來成交量將持續(xù)下滑,尤其是購房者認為“短期反彈”比例較高的一類城市。
據(jù)王海斌介紹,通過對2007年“9?27”新政后市場狀況的分析,世聯(lián)地產(chǎn)研究部門發(fā)現(xiàn)多數(shù)城市房地產(chǎn)市場均經(jīng)歷了量跌價滯、量升價穩(wěn)、量價齊跌、量升價跌、量價齊升五個階段。
與之對比,本次調(diào)控過程也呈現(xiàn)出極大相似性。
在本輪調(diào)控新政伊始,信貸、稅收和土地政策三管齊下,新政后僅兩個月,一線城市成交量快速下跌54%進入谷底,同時70個大中城市房價環(huán)比并沒有降低,這意味著市場進入第一階段。8、9月份的市場成交回暖,宣告市場進入第二階段即量升價穩(wěn);9月29日,中央政府“五項措施”出臺,給各地樓市打了一劑強力“退燒針”,宣告第三階段的開始,剛剛過去的10月份已經(jīng)顯現(xiàn)出該階段的一些特點,這意味著接下來市場將出現(xiàn)的局面是——量價齊跌。
分析之所以會出現(xiàn)“二次觸底”的局面,世聯(lián)地產(chǎn)研究認為,這是市場價格底線與購房者心理承受底線之間博弈的結(jié)果。成交量首次觸底之后價格依然堅挺,部分持有觀望心態(tài)的客戶對政策看空,認為房價下跌可能性不大,于是急于出手,導致市場局部回暖,市場進入第二階段。但此時成交量仍處于低位,開發(fā)商迫于資金壓力,不得不降價回款促銷,市場進入第三階段,價格呈下行態(tài)勢,市場看空者繼續(xù)觀望,成交量二次觸底。直到價格下降到部分客戶的心理預期之后,這部分需求逐漸釋放,市場才會進入第四階段,價格底部繼而形成。
“直到成交量的二次觸底完成后,價格低谷才能形成,但由于本次樓市調(diào)控政府決心很大,導致調(diào)控周期將會很長,預計未來價格觸底后不會出現(xiàn)上一輪政策退出時房價報復性上漲的現(xiàn)象,中國樓市或進入平穩(wěn)發(fā)展期。”王海斌表示。
房企缺血 房價承壓
近期全國多地頻頻出現(xiàn)的“血荒”現(xiàn)象引起社會多方關注,但對不少房地產(chǎn)企業(yè)來說,要不了多久,可能也要為“血荒”而發(fā)愁了,不同的是,企業(yè)的“血”是資金而已。
從房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源來看,主要來自于幾個方面:開發(fā)貸款、外資、自籌資金,和以定金、預付款、個人按揭貸款為主的其他資金。從資金支出來看,房地產(chǎn)資金支出主要是開發(fā)投資、土地購置費、商業(yè)銀行貸款的本金償還和利息支出,以及稅收支出。
從房地產(chǎn)企業(yè)支出數(shù)額來看,廣發(fā)證券根據(jù)前三季度已公布的數(shù)據(jù)預計,今年全年總支出將接近7萬億元。但由于今年開工面積的加大,未來持續(xù)資金注血需求也在不斷加大�？蓮馁Y金來源上看,隨后的情況卻已不容樂觀:調(diào)控政策的進一步出臺將再次引起市場的觀望,住建部隨之上調(diào)住房公積金存貸款利率,限購政策的出臺直接減少了商品房的成交量,進而不利于開發(fā)商的銷售回款;央行加息使得地產(chǎn)企業(yè)的資金成本提升;商品房預售資監(jiān)管、土地增值稅的稽查與清算,將進一步壓縮房企資金運用空間。
據(jù)統(tǒng)計2010年1-9月,房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速為36.4%,而商品房銷售面積同比增速僅為8.2%。銷售面積增速持續(xù)放緩將直接減少房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)中的定金、預收款及個人按揭貸款,這些資金在房地產(chǎn)開發(fā)資金中約占40%。
“這種低回報、高投入的局面勢必將加緊開發(fā)商資金的緊張,新出臺的銀行按揭首付至少三成的政策也將加劇這種緊張局面。在證券市場融資被暫時關閉、信貸融資被收緊的背景下,房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈日漸趨緊已經(jīng)明顯成為一個客觀的現(xiàn)實�！笔缆�(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌稱。
實際發(fā)生的情況也正是如此。根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù),截至10月28日,900多家已經(jīng)披露三季報的上市公司經(jīng)營性現(xiàn)金流已經(jīng)從一季度的-230.34億元,回升至三季度的704.10億元。而83家房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流卻是-623.74億元,較去年同期的424.99億元大幅下降246.77%。
這83家房企中,去年同期經(jīng)營性現(xiàn)金流為負的公司僅18家,而今年三季度末則達到了54家,同比增長了3倍。其中,“萬保金招”四大地產(chǎn)龍頭的現(xiàn)金流同比下滑情況十分嚴重。這四家公司前三季度的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈值均低于-10億元,保利地產(chǎn)(600048,股吧)更是達到-261.08億元,而去年同期這四家公司的現(xiàn)金流均為正值。除了經(jīng)營性現(xiàn)金流大幅下降外,83家上市房企三季度末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額也僅為160.26億元,相比去年同期的644.31億元下降了75.13%。而同期83家房企的負債總額高達6665.31億元。
更加明確而雪上加霜的消息是:10月26日,在銀監(jiān)會召開的2010年第四次經(jīng)濟金融形勢通報會議上,銀監(jiān)會主席劉明康表示,要繼續(xù)嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策,要高度關注房地產(chǎn)貸款風險。嚴控大型房企集團貸款風險,預先布防高風險房地產(chǎn)企業(yè)風險暴露。
“房地產(chǎn)開發(fā)不同于別的行業(yè),資金占用高、周轉(zhuǎn)時間長,如果不給貸款,這樣耗下去,最后的結(jié)果會是什么？很簡單,兩個字‘降價’�！闭猩蹄y行宏觀與策略分析師徐彪對此表示,并且他預計,一旦開始降了,市場對于價格走勢的預期將會發(fā)生戲劇性逆轉(zhuǎn),當預期逐漸形成以后,價格只能一路向下走,形成新一輪惡性循環(huán)。記者對多家機構(gòu)的采訪中也發(fā)現(xiàn),對未來12個月房價走勢的判斷,最保守的是回落20%。
調(diào)控政策長期化
房價惡性循環(huán)的預測雖然現(xiàn)在還沒有發(fā)生,但房價回落已經(jīng)成為近期調(diào)控政策劍指的明確目標。10月份,與房地產(chǎn)直接、間接相關的調(diào)控政策,無論從出臺密集度還是力度來看,稱之為“政策潮”絕不過分。進入11月,調(diào)控政策的出臺仍然沒有歇止的意思。
11月2日,住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部、人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》,其中主要內(nèi)容包括:第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。以及停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。
結(jié)合10月29日媒體報道的一則消息:從11月1日起,對購買首套住房的貸款業(yè)務,將全面按照首付最低三成,利率最低8.5折執(zhí)行。
據(jù)偉業(yè)我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司市場研究部分析認為,目前房地產(chǎn)市場上的純投資投機客已經(jīng)控制在了5%以內(nèi),取消7折優(yōu)惠利率及公積金貸款政策的部分內(nèi)容,其目標顯然并非沖著投資投機炒房客,受這些政策影響的主要是首次置業(yè)的自住型購房者。
“這些都在表明,對房地產(chǎn)的調(diào)控在持續(xù)深化中�！敝行沤ㄍ妒紫暧^分析師魏鳳春表示。他認為這些都預示著政府對管理資產(chǎn)泡沫的決心和實質(zhì)動作,“房地產(chǎn)泡沫不會破滅,但并不意味著‘重復過去’的機會,調(diào)控的長期化和利益秩序重建來臨�！蔽壶P春坦言。