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記者了解到,由于通州新城屬于北京規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展的功能區(qū),北京市國土局等相關(guān)部門已經(jīng)在土地、規(guī)劃、建設(shè)等方面先期進(jìn)行了周密的安排,正因如此,幾乎在通州新城開工的同時(shí),八塊商業(yè)綜合用地亦得以進(jìn)入土地市場(chǎng)進(jìn)行出讓。
汲取目前CBD核心區(qū)的規(guī)劃方式,這些土地在規(guī)劃層面均采用了規(guī)劃先行、產(chǎn)業(yè)配套前置的方式,試圖通過開發(fā)節(jié)奏的控制,實(shí)現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展,再行帶動(dòng)住宅開發(fā)的模式,而這也為已經(jīng)回歸理性的通州地產(chǎn)板塊開發(fā)提供了更為明朗的前景與路徑選擇。
新城正式開工通州產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)
“通州新城的開發(fā),正在力圖避免功能區(qū)開發(fā)簡(jiǎn)單異化為城市房地產(chǎn)開發(fā)的老問題!痹谘芯苛送ㄖ菪鲁悄壳暗拈_發(fā)進(jìn)度與節(jié)奏之后,中國城市科學(xué)研究院城市規(guī)劃研究所研究員鄧兆文表示。
能讓鄧兆文如此評(píng)價(jià)通州新城建設(shè)的,是由于在10月13日通州新城正式開工建設(shè)之前,預(yù)先出讓的并非是住宅用地,而全部是商業(yè)金融類的綜合用地。鄧兆文認(rèn)為,這一點(diǎn)與其他區(qū)域簡(jiǎn)單的將功能區(qū)開發(fā)等同于賣地經(jīng)濟(jì)的做法不同,商業(yè)金融類用地而不是住宅用地的先行出讓,是一種明確的先產(chǎn)業(yè)、再土地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式,具有長期的可持續(xù)性。
記者從八塊地的招標(biāo)公告中獲悉,這八宗地塊都將以“七通一平”形式供地,供應(yīng)建筑面積高達(dá)109.9萬平方米,且均位于運(yùn)河核心區(qū)。其中,最小的一塊地建筑面積為6.02萬平方米,最大的一塊地高達(dá)44.11萬平方米。其中華業(yè)地產(chǎn)、香港富華集團(tuán)等品牌地產(chǎn)企業(yè)已先后中標(biāo)。
“從預(yù)申請(qǐng)情況來看,通州運(yùn)河核心區(qū)的地塊吸引了不少知名房地產(chǎn)企業(yè)參與,于是我們選擇了其中八塊位置更好的多功能用地先期上市交易!蓖ㄖ輩^(qū)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人介紹,由于按照市政府的計(jì)劃,這些地塊項(xiàng)目必須在年底之前開工,因此地塊在結(jié)束預(yù)申請(qǐng)程序兩周后便進(jìn)入交易環(huán)節(jié)。由于事先通過預(yù)申請(qǐng)進(jìn)行了市場(chǎng)摸底,國土部門并不太擔(dān)心首批通州核心區(qū)商業(yè)用地遇冷,果斷采用了招標(biāo)方式。
截至目前,八塊已經(jīng)投入市場(chǎng)的商業(yè)綜合用地中,已經(jīng)有四塊成功出讓,華業(yè)地產(chǎn)、富華集團(tuán)等在品牌房企成為這四塊土地的“買主”。除此之外,萬科股份、綠地集團(tuán)也都以不同的方式,對(duì)通州新城未來的土地供應(yīng)表現(xiàn)出了濃厚的興趣。
業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示,此次通州大規(guī)模推出商業(yè)用地,可以改善、豐富該地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),并且緩解該地區(qū)居民每日出行給京通等道路帶來的巨大交通壓力。然而,交通問題的緩解,還遠(yuǎn)不是通州新城開工建設(shè)模式所需獲得的全部。
“更關(guān)鍵的是這為通州新城未來功能的健康發(fā)展奠定了基礎(chǔ),由于先行出讓的是商業(yè)金融類的綜合用地,這為未來大型商業(yè)、金融企業(yè)的進(jìn)駐提供了較大的空間,而這種模式,實(shí)際上是提供了多次收益,而不是一次賣地收益的可能,賣地只有一次收入,產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)之后,一方面,可以享有稅收、就業(yè)等方面的收益,另一方面,這些企業(yè)帶動(dòng)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展,會(huì)帶來足夠的就業(yè)人口的遷入,從而為未來住宅房地產(chǎn),特別高端房地產(chǎn)的開發(fā),提供基本的需求支持!编囌孜恼f。
借鑒CBD地產(chǎn)板塊效應(yīng)初現(xiàn)
“正如CBD發(fā)展,通州新城規(guī)劃核心在五河交匯處,而與之發(fā)展相對(duì)應(yīng)的需要新生活區(qū)的支持!敝性禺a(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為。
他告訴記者:“通州核心區(qū)南區(qū),本身定位在高端居住區(qū)。隨著后續(xù)開發(fā)的持續(xù)放量,該區(qū)域有望成為未來新城最具宜居價(jià)值和最具增值潛力的生活區(qū)。”
記者了解到,李文杰所指通州核心區(qū)南區(qū)目前在售的是華業(yè)·東方玫瑰,該區(qū)域大量地塊被規(guī)劃為居住用地,而多家品牌開發(fā)商已對(duì)區(qū)域多宗地塊情有獨(dú)鐘,只待地塊入市即搶灘登陸。
北京樓市向來有“板塊輪動(dòng)”的傳統(tǒng)。從早年間的依靠使館涉外區(qū)域形成的三元橋板塊,再到后來依附于朝陽公園形成的朝陽公園板塊等,造就了鳳凰城、棕櫚泉、陽光上東等北京知名的高檔項(xiàng)目,而朝陽公園高檔居住板塊的形成,實(shí)際上就是依賴于國貿(mào)CBD的人群——這些具備高消費(fèi)能力的客戶群,實(shí)際上支撐了朝陽公園等周邊高檔住宅板塊的熱銷與發(fā)展。
“板塊化的發(fā)展,有互相促進(jìn)的作用,也有互相借勢(shì)的作用,但更關(guān)鍵的是,有產(chǎn)業(yè)支撐,而不是完全的空炒概念。”鄧兆文如此評(píng)價(jià)。在此之前,因?yàn)橥ㄖ菪鲁驱嫶蠖苋囊?guī)劃與市場(chǎng)對(duì)未來通州新城在未來北京城市區(qū)域功能格局中的預(yù)期,通州房?jī)r(jià)一夜之間遭到爆炒,一度超過四環(huán)以內(nèi)的房?jī)r(jià)。
近年來,隨著北京城區(qū)可供土地的減少和房?jī)r(jià)的快速上漲,越來越多的置業(yè)需求開始外溢。但由于各種原因,郊區(qū)置業(yè)者往往被教育、商業(yè)等配套的不足與匱乏所困擾。這也使得諸多區(qū)域難以形成真正意義上的“生活區(qū)”。而從目前通州市場(chǎng)來看,政府對(duì)核心區(qū)的明確定位及大盤開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的大筆投入,有望從根本上化解之前困擾置業(yè)者的諸多問題。
品質(zhì)優(yōu)先通州樓市回歸理性
記者了解到,目前通州在售熱點(diǎn)項(xiàng)目多達(dá)20個(gè)左右。綜合北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)和北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,截至8月底,通州區(qū)今年共入市的普通住宅項(xiàng)目為21個(gè),提供的可售住宅總量為6578套。競(jìng)爭(zhēng)加大,也迫使新推入市的樓盤大打品質(zhì)牌,以提高性價(jià)比,獲取購房者的青睞。
記者在即將銷售的通州最大樓盤華業(yè)東方玫瑰項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到,該項(xiàng)目?jī)扇f平方米的實(shí)景樣板區(qū)已經(jīng)裝修完畢。據(jù)介紹,即將開盤樓座是在去年首次開盤后的升級(jí)產(chǎn)品,主推40平方米至60平方米的一居,以及88平方米的二居。產(chǎn)品的綜合品質(zhì)以及現(xiàn)場(chǎng)園林景觀均比去年有所提升。園林景觀達(dá)到18萬平方米,相當(dāng)于一個(gè)城市公園的體量。項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人告訴記者,由于此次產(chǎn)品升級(jí),加上通州新城利好,近來來訪來電量劇增,對(duì)項(xiàng)目的銷售頗有信心。
除了華業(yè)東方玫瑰之外,即將開盤的還有富力金禧花園、遠(yuǎn)洋東方等項(xiàng)目,兩個(gè)項(xiàng)目均提出要打品質(zhì)牌。前者總建筑面積28.77萬平方米,容積率2.77,分三期開發(fā),為精裝修,以高級(jí)石材為基座;后者占地面積約4.6萬平方米,總建筑面積約13.6萬平方米,規(guī)模不大,但是也有景觀資源優(yōu)勢(shì)。
“調(diào)控時(shí)代是產(chǎn)品取勝,項(xiàng)目如果想獲得市場(chǎng)和購買者的認(rèn)可,就要在產(chǎn)品上下工夫。”中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰表示,價(jià)格敏感性逐漸式微的后調(diào)控時(shí)代,樓盤更多的是依據(jù)品質(zhì)和性價(jià)比取勝。
“購買華業(yè)東方玫瑰,不僅看重的是項(xiàng)目品質(zhì),更重要的是這里的生活。從幼兒園到小學(xué)這里全有,同時(shí)還有11萬平方米的綜合配套,衣食住行全解決了”。一位置業(yè)者如是說。而這樣的消費(fèi)者心態(tài),或許也正是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭(zhēng)搶進(jìn)駐這一區(qū)域的真正原因所在。