國慶節(jié)前后,以各地方細(xì)則為主的樓市調(diào)控政策再掀波瀾。繼5月份北京等地出臺首輪樓市調(diào)控細(xì)則后,此次上海、深圳、廈門等六城市也先后出臺“加強版”的樓市調(diào)控細(xì)則。除了增加保障房供應(yīng)外,以“限購、限外、限貸、限價”為主題的“四限令”成為貫穿各地細(xì)則的核心,對于投機投資性需求而言,每道令都猶如一把尖刀。
調(diào)控著重“四限合一”
在“9·29”二次調(diào)控出臺之后的短短10多天內(nèi),深圳、廈門、上海、寧波、福州、杭州相繼出臺了“限購令”,加上4月30日最早推出“限購令”的北京,目前全國已經(jīng)有七座城市限購,這也使得本來是非常規(guī)的“限購令”已成為常見的調(diào)控手段。
從各地細(xì)則上看,北京、上海、廈門、杭州的“限購令”如出一轍,除了表述上的差異外,在政策內(nèi)容上幾乎沒有任何區(qū)別。四地“限購令”的核心在于“每一戶家庭可新購一套住房”。換言之,不管此前有多少套住房,不管是本地戶籍還是外地戶籍,都有且只有新購買一套住房的資格和權(quán)利。
相比之下,寧波、深圳和福州在執(zhí)行“限購令”的基礎(chǔ)上,還加上了“限外令”,也就是對無法提供在該市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非該市戶籍居民,暫停購房資格。而京滬廈的政策中,沒有在當(dāng)?shù)丶{稅、社保證明的非當(dāng)?shù)貞艏彝?也有新購買一套住房的資格。
“深圳限購令唯一寬松的是,深圳市戶籍家庭,如果一套房子都沒有,則可以新購兩套住房。不過,在一般情況下,一套房子都沒有的家庭,具備兩套房購買能力的很少�！钡禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士直言。
與其他六座城市相比,較晚出臺的福州版樓市細(xì)則最為嚴(yán)厲,不僅要求“限購”和“限外”,而且規(guī)定,福州戶籍居民家庭如果沒有房子,也只能新購買一套住房。
除了“限購令”和“限外令”,“限貸令”也成為樓市調(diào)控措施的通用手段。國家全面叫停第三套房貸款,第一套住房貸款一律三成起,嚴(yán)控消費類貸款用于購房,各地在執(zhí)行差別貸款政策完全一致。
事實上,從9月29日二次調(diào)控新政出臺之前,北京市燕郊地區(qū)就已經(jīng)出臺對二套房停貸、外地人首付五成的政策。而在新政之后,各地正在落實“限外令”和“限購令”的時候,燕郊已經(jīng)對外地人購房停止貸款,實施全面“限貸令”。
北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示,自8月起,燕郊全面執(zhí)行外地人購房首付5成后,燕郊樓市已經(jīng)明顯下調(diào)。而從9月29日開始,燕郊開始執(zhí)行外地人不能提供當(dāng)?shù)厥杖胱C明只能全款購房的政策,執(zhí)行全面“限貸”,這使得9月價格已經(jīng)明顯下調(diào)的燕郊商品房市場再次在國慶期間出現(xiàn)價格下跌。
在限購、限外、限貸的基礎(chǔ)上,“限價令”也開始閃現(xiàn)身影。據(jù)傳,上海樓盤將開始“限價”,新盤售價只能降不能漲。此前,上海市也曾出臺“通知”規(guī)定,“各區(qū)（縣）房管部門要強化對商品住房項目銷售價格和變動幅度等的指導(dǎo)和審核,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整銷售價格超出已備案銷售方案范圍的,應(yīng)當(dāng)再次報所在區(qū)（縣）房管部門備案。”
在上�！跋迌r令”之前,已有北京版的“限價令”。市場曾傳言,為了防止豪宅新房價格帶動住宅成交均價走高,樓市新政后,北京房管部門拒絕批準(zhǔn)高價樓盤入市。不過此傳言后被澄清。
各地成交應(yīng)聲而動
9月樓市進入了傳統(tǒng)的銷售旺季,各城市交易量普遍上漲,樓市成交量呈現(xiàn)回暖跡象。不過,受“十一”長假和樓市新措施的雙重影響,節(jié)前出現(xiàn)的樓市成交量快速回暖的勢頭戛然而止。
數(shù)據(jù)顯示,9月份30個大中城市中,有超過2/3城市的樓市成交量環(huán)比上漲,其中,北京、南京和深圳等重點城市成交面積環(huán)比漲幅都在50%左右。而到了10月上旬,大部分城市的房地產(chǎn)市場迅速降溫。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,10月上旬,北京市除經(jīng)適房和限價房外的商品房住宅總成交量為2060套,較9月上旬的3219套下跌了36%。商品房成交均價為21160元/平方米,較9月同期的21800元/平方米,下調(diào)了近3個百分點。
10月上旬,北京市二手房總成交量為1948套,相比9月上旬創(chuàng)造的新政后最高峰時的5322套下調(diào)了63.4%。而二手房均價也一改在9月出現(xiàn)的上漲勢頭,出現(xiàn)輕微下調(diào),從18180元/平方米下調(diào)了0.6%,為18080元/平方米。
在新政影響下,上海市普通商品房市場的成交量出現(xiàn)了大幅波動。數(shù)據(jù)顯示,盡管十一前夕成交低迷,不過上周（10月4日-10月10日）,上海商品住宅成交面積達到44.9萬平方米,環(huán)比前周大漲47%,成交面積已達到2009年高峰時的水平。盡管成交量突增,但是上海的普通商品房市場卻開始降溫,打折聲不斷,部分樓盤打出開盤首日9.2折的優(yōu)惠。受此影響,上周上海商品住宅成交均價為20095元/平方米,環(huán)比前周下跌13%。
深圳版樓市細(xì)則的威力也開始顯現(xiàn)。雖然國慶期間深圳樓市創(chuàng)下巨額成交量,不過在長假過后,深圳新房成交量驟降。10月8日到10日的日成交套數(shù)分別為118套、53套和80套,這與國慶長假期間日均363套的成交量相差甚遠(yuǎn)。
此外,上周杭州、寧波和福州等城市出臺樓市細(xì)則的房地產(chǎn)成交量也出現(xiàn)了環(huán)比下滑。
對于此次新政以及隨后引起的銷售波動,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)行政總裁李明認(rèn)為,宏觀調(diào)控將“民生問題”放在了第一位,雖然會產(chǎn)生短期的市場波動,但將有利房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。他表示,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)十分關(guān)注目前政府宏觀調(diào)控下的各項措施,將會采取靈活的銷售策略。
SOHO中國董事長潘石屹也坦言,此次調(diào)控“在意料之中”,政府是“根據(jù)市場的變化隨時去調(diào)整”,“對市場有立竿見影的影響”。
券商:調(diào)控政策緊盯房價 未來成交或有震蕩
近期,有關(guān)部門分別出臺了新的樓市調(diào)控措施,各地也紛紛制定了樓市細(xì)則。券商分析師認(rèn)為,本輪樓市調(diào)控是在上一輪調(diào)控的基礎(chǔ)上,鞏固調(diào)控成果,進一步打擊投機購房,從而抑制房價過快上漲。因此,如果房價繼續(xù)上漲,有可能出臺新的政策。在此影響下,未來樓市成交量將出現(xiàn)震蕩。
調(diào)控政策仍未出盡
本輪樓市調(diào)控,仍然繼續(xù)了“國十條”的調(diào)控思路,抑制房價過快上漲仍是調(diào)控核心。對此,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,如果未來房價繼續(xù)上漲,將會出臺新的調(diào)控措施。
銀河證券分析師丁文認(rèn)為,如果房價繼續(xù)上漲,政府有可能出臺更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施。在房產(chǎn)稅的靴子未落地的情況下,難言“利空出盡”。在當(dāng)前流動性充裕情況下,僅通過行政性限購措施和收縮信貸控制房價,還是有相當(dāng)?shù)碾y度。房地產(chǎn)行業(yè)將仍然面臨著政策調(diào)控的陰影。
安信證券也認(rèn)為,新一輪調(diào)控政策在前期基礎(chǔ)上有所加碼,顯示中央政府堅決遏制房價上漲的決心。如果房價繼續(xù)上漲,未來很可能有新的政策持續(xù)出臺。
國元證券指出,政府在實施了史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策后的半年時間,再次出手打擊,是為了保持上次調(diào)控的成果。4月份的調(diào)控重點是開始考慮在供應(yīng)面增加供給,對于房價上漲過快的一線城市壓制需求,對于需求量大的二線城市以增加供應(yīng)量為主,但這次調(diào)控進行了一刀切的模式,主要以壓抑投資性和投機性需求為主。
國元證券研究員毛力表示,8、9月份各城市成交量開始上升,并且已超過4月份調(diào)控前的水平,一線城市的房價也開始上升,因此政府再次出臺調(diào)控措施,旨在維持調(diào)控成果,打擊投機購房,壓制房價的上漲。
大通證券研究員黃鶴指出,調(diào)控第二波要求鞏固第一波的政策,加大第一波政策的執(zhí)行力度,并且強調(diào)推進房產(chǎn)稅改革、對首套房一律執(zhí)行首付30%及以上的信貸政策。這些政策將使房地產(chǎn)市場短期成交量迅速下降,回暖無法持續(xù),量縮的同時價格有所下降。
黃鶴認(rèn)為,房產(chǎn)稅或物業(yè)稅到底能在多大程度上影響房價,取決于具體的細(xì)則、稅收如何征收、對第幾套房是否采取分別的稅率。
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由于新政出臺,各地成交量在10月上旬出現(xiàn)波動,部分城市成交量大幅下滑。分析師認(rèn)為,政策將對未來樓市成交量產(chǎn)生影響,四季度樓市成交量將出現(xiàn)震蕩。
國信證券分析師方焱指出,“十一”前出臺樓市新政后,10月第二周樓市出現(xiàn)降溫跡象,18個重點城市周銷量平均環(huán)比下滑24%,部分城市如濟南、昆明等地環(huán)比降幅在60%以上。政策變化將對行業(yè)產(chǎn)生顯著影響,10月樓市降溫將是大概率事件,預(yù)計四季度行業(yè)整體銷售速度可能明顯放緩。
浙商證券戴方表示,借鑒4月“國十條”出臺后的商品房成交走勢,今年“銀十”商品房成交將會相對黯淡。結(jié)合近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然以“遏制需求”為中心的現(xiàn)狀,未來2-3個月內(nèi)的商品房成交將會出現(xiàn)反復(fù)和震蕩。
中投證券李少明則認(rèn)為,市場預(yù)期一個個政策利空靴子落地,房產(chǎn)稅的出臺也為時不遠(yuǎn)。四季度主要城市將可能出現(xiàn)價跌量增。
后續(xù)政策仍有跟進
從目前出臺的樓市細(xì)則看,執(zhí)行“限購令”的城市包括北京、深圳、上海等七座城市,這些屬于房價上漲過高過快、供求關(guān)系較為緊張的城市。據(jù)傳,廣州、南京等城市的“限購令”也已箭在弦上。
分析人士指出,未來其他地方的樓市調(diào)控細(xì)則將會陸續(xù)出臺,除了限購、限外、限貸和限價等手段外,征收房產(chǎn)稅等其他措施也將成為調(diào)控樓市的砝碼。
大通證券研究員黃鶴認(rèn)為,除了對保有環(huán)節(jié)征稅如物業(yè)稅和房產(chǎn)稅這一殺手锏以外,還有一些其他的政策可供出臺,例如對開發(fā)貸款進一步收緊以促進開發(fā)商快速銷售,以及進一步改變個人住房貸款信貸政策,堅持非價高者得而是綜合考慮的土地拍賣政策、甚至改變預(yù)售制度等等,都將從一定程度上穩(wěn)定房價。
專家指出,本輪調(diào)控政策與“國十條”一脈相承,在執(zhí)行上更加細(xì)化和深化。顯然,8、9月份各地樓市出現(xiàn)的反彈促使了“二次調(diào)控”的出臺。未來政策仍將著眼于穩(wěn)定房價,這就意味著,房價的變化已經(jīng)成為后續(xù)政策的關(guān)鍵。
■ 特寫 限購令下 千人排隊開房產(chǎn)證明
“我早上六點就出門了,趕到檔案大廈一看,前面已經(jīng)排了好長的隊伍,一直等到9點多才拿到排號,一看竟然是400多號�！敝袊C券報記者在深圳市檔案大廈門前遇到了徘徊苦等的張先生,“一天只發(fā)460個號,估計輪到我恐怕得五六點�！�
“我已是第三天來排隊了�！笔忻窭柘壬蟼�月購入一套房產(chǎn),如今資金已被監(jiān)管,可必須辦好房產(chǎn)證明才能去過戶,“8日和9日我都來過但都沒排上號,等了3個多小時卻突然被告知已沒號了,今天終于排到了�！敝袊C券報記者看到,市民已將位于檔案大廈的深圳市規(guī)劃國土房產(chǎn)信息中心圍得水泄不通。
9月30日,深圳市發(fā)布“限購令”,對在本市擁有2套以上(含2套)住房的深圳市戶籍居民家庭、擁有1套以上(含1套)住房的非深圳市戶籍居民家庭、無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非深圳市戶籍居民,暫停在深圳購房的資格。如無法出具房產(chǎn)信息證明,房地產(chǎn)主管部門將不予以辦理備案和登記過戶,銀行不提供按揭。
10月8日開始,市民如潮水般涌向深圳市規(guī)劃國土房產(chǎn)信息中心開具房屋產(chǎn)權(quán)查詢證明,隨后兩天達到“井噴”狀態(tài),出現(xiàn)千人“長龍”的壯觀景象,不少市民只好半夜就去排隊等號。
蜂擁而至的人群,令房產(chǎn)信息中心的保安員也大為吃驚。為維持現(xiàn)場的秩序,物管公司一度加派了20多位保安,附近的南園派出所也派出20多位民警和協(xié)管員前來幫忙。
中國證券報記者在檔案大廈四樓業(yè)務(wù)大廳看到,一間100平方米左右的房間開設(shè)了7個服務(wù)窗口,每個窗口前都擠滿了人。而在檔案大廈外面,沒能排到號的市民遲遲不愿離去,任憑保安反復(fù)解釋,人群仍是相當(dāng)激動。
“我在香港工作,家在深圳,剛簽約買房,匆忙補辦的社保證明沒有用,可能很難過戶�！眲⑿〗愀嬖V中國證券報記者,沒想到這次政策相當(dāng)嚴(yán)格,原以為交錢補辦個社保證明就可以了,但到了國土局卻不承認(rèn)。旁邊一位女士也表示,以前中介屢試不爽的外地人補辦社保證明的方法,現(xiàn)在卻遭到嚴(yán)格審查,很多類似情況過戶時被退回。
而一位有多套房產(chǎn)的投資客直截了當(dāng)?shù)乇硎?“估計我的房子是過不了戶了,不抱幻想了,只能想辦法把定金要回來�！敝袊C券報記者在現(xiàn)場采訪獲悉,已有大量不符合條件的過戶申請遭到國土部門拒絕,雖然有些麻煩,多數(shù)市民對這項政策仍持肯定態(tài)度,對其嚴(yán)格執(zhí)行寄予厚望。
就在要離開檔案大廈時,記者發(fā)現(xiàn),門前已經(jīng)貼出告示,為了方便市民辦理房產(chǎn)檔案證明,深圳在全市不同區(qū)域設(shè)置14個查詢點,相信千人排隊的景象會成為“歷史”了。