擋不住的房租之虎
2010-09-16   作者:  來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
 

    有市場(chǎng)人士認(rèn)為,目前多個(gè)城市房租價(jià)格的震蕩更大程度上是受到了供求關(guān)系的影響,大學(xué)生畢業(yè)離校找工作階段更是租賃需求爆發(fā)的時(shí)期,新增租客集中入市,房租自然而然水漲船高。

  房租還在上漲。

  住在北京南三環(huán)分鐘寺附近的馬曉倍很慶幸自己簽了一年的合約。根據(jù)合約,她每月只需要支付1400元就可以租住一個(gè)39平方米一室一廳的公寓。而1400元在北京市的許多區(qū)域僅夠和他人合租一個(gè)兩居室。
  分鐘寺村隸屬于北京市南苑鄉(xiāng)。馬曉倍的房東是村政府,這樣的公寓樓用電一度高達(dá)1元錢。2010年6月,馬曉倍搬進(jìn)來時(shí),管理處的人告訴她,這里最少能住5年,但是也不確定某天政府征地,這里就會(huì)面臨拆遷的命運(yùn)。
  在分鐘寺一帶,有許多這樣的公寓。便宜的公寓,沒有空調(diào)的房間只要五六百元一個(gè)月。這里和著名的唐家?guī)X既有相似之處也有不同。比起唐家?guī)X的混亂,這里更加管理有序。
  北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉曾到這里考察過。他認(rèn)為,這樣的鄉(xiāng)政府產(chǎn)權(quán)的房子是不可以拿來出售的,但拿來出租,并不違法。而在農(nóng)村集體用地上建立公租房也被視為一個(gè)可以嘗試的方向。
  在馬曉倍看來,這里暫時(shí)還是個(gè)安全島,而這樣的“安全島”的存在,顯然無法解救大多數(shù)深陷租房痛苦中的人群。

  期待公租房

  21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師齊凡告訴記者,從往年的情況看,6-8月份應(yīng)該是北京的租賃淡季,但今年的京城租賃市場(chǎng)卻仍延續(xù)火爆態(tài)勢(shì)。
  根據(jù)北京市交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù),7月份全市共辦理網(wǎng)上簽約租賃20802件,同比漲幅高達(dá)80.2%,環(huán)比上漲11%,為歷年同期新高,也是今年以來的最高紀(jì)錄。另外值得注意的是,數(shù)據(jù)顯示,自新政以來(4月-7月份)全市租賃月均簽約量達(dá)到1.99萬套,同比上漲32.3%。
  在租賃量繼續(xù)上揚(yáng)的同時(shí),租金水平也在繼續(xù)上漲。根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,7月份全市租金水平環(huán)比上漲1.5%,比6月份漲幅回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。從具體區(qū)域看,望京、管莊、通州、亦莊等區(qū)域的租金價(jià)格上漲幅度較為明顯,月漲幅都超過了3%。
  21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)總監(jiān)林蕾對(duì)此表示擔(dān)憂,“一般來說,9月份北京將進(jìn)入第二個(gè)租賃旺季,可是從4月份至今,租賃市場(chǎng)一直處于亢奮狀態(tài)。”林蕾分析,因新政而產(chǎn)生的大量的“轉(zhuǎn)購為租”需求還在持續(xù)釋放。“我們?cè)竟烙?jì)需要4、5、6三個(gè)月的緩沖期來消化這部分租賃需求,預(yù)計(jì)7月份租賃需求量會(huì)有所下滑。但看來租賃的需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了預(yù)期!
  而對(duì)于近期公眾紛紛質(zhì)疑的“北京公租房租金偏高”,林蕾認(rèn)為這種看法是片面的,F(xiàn)在公租房的租金相比周邊,下浮雖然只有10%左右。但是公租房從開工建設(shè)到正式入住,還需要很長(zhǎng)一段時(shí)間。北京的租金年漲幅約在10%左右。這樣計(jì)算,等到正式入住時(shí),公租房的租金會(huì)比區(qū)域租金便宜約20%。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)計(jì),今年的租金漲幅可能達(dá)到15%。林蕾認(rèn)為,和政策性住房一樣,公租房對(duì)拉低區(qū)域的整體租金水平將起到立竿見影的效果。

  全國(guó)性現(xiàn)象

  不僅僅是北京,全國(guó)多個(gè)城市都發(fā)生了房租上漲的現(xiàn)象,分析人士認(rèn)為CPI指數(shù)的上行反而促成了房租的上漲。
  據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù),7月居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)上漲3.3%,越過3%的通脹警戒線,并創(chuàng)下年內(nèi)新高。與此同時(shí),各地接連爆出房租上漲。住建部報(bào)告顯示,北京、上海、深圳、廣州等多個(gè)城市的房租逆勢(shì)飄紅,平均漲幅都超過10%。一時(shí)間,房租拉動(dòng)CPI走高之說不脛而走。但是,在整個(gè)CPI體系中,房租價(jià)格占比為1.6%,也就是房租同比上漲50%,僅能造成CPI指數(shù)上漲0.8%,影響并不大,從實(shí)際的房租與CPI走勢(shì)中也未表現(xiàn)出鮮明的關(guān)聯(lián)性。
  但CPI指數(shù)對(duì)于房租的促進(jìn)作用,卻是切實(shí)可見的。九九房搜索市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人王偉偉分析,CPI指數(shù)的持續(xù)上行,通貨膨脹預(yù)期的增強(qiáng),正在成為房東提高房租從而轉(zhuǎn)嫁成本的重要原因之一。九九房搜索數(shù)據(jù)顯示,以北京為例,7月平均房租為2909元/月,同比提高19%,遠(yuǎn)高于北京同期CPI2.5%的同比增幅。二線城市中的青島的房租漲勢(shì)則更為迅猛,7月平均房租達(dá)到了1719元/月,同比上漲29%,而山東省的CPI同比僅為2.4%,青島市的居民消費(fèi)價(jià)格水平是山東省最低的城市。
  王偉偉分析,目前房屋租金價(jià)格的震蕩則更大程度上是受到了供求關(guān)系的影響。每年1、2月份的春節(jié)期間是租客返鄉(xiāng)退房的高峰期,租賃需求處于年內(nèi)波谷,大量房源空置,在供大于求的市場(chǎng)環(huán)境下,為了減少房屋閑置造成損失,房東往往降低價(jià)格招攬租客。
  6、7月份大學(xué)生畢業(yè)離校階段是租賃需求爆發(fā)的時(shí)期,新增租客集中入市,供需比嚴(yán)重失衡,房源緊張,房租自然而然水漲船高。同時(shí),CPI走高意味著資產(chǎn)泡沫的增加,房?jī)r(jià)高企令一部分原本計(jì)劃買房的人持觀望態(tài)度,轉(zhuǎn)而選擇租房,加大了供需矛盾。九九房搜索數(shù)據(jù)顯示,隨著房租的走高,“北上廣深”的上市房源量反而減少就充分印證了這一點(diǎn)。
  統(tǒng)計(jì)顯示,近一兩個(gè)月,四城市每月的待租房源量均有所減少。然而,青島、蘇州等二線城市近期待租房源量卻有所增加。二線城市泡沫相對(duì)較少,二手房主獲利預(yù)期較高,惜售之下轉(zhuǎn)而進(jìn)入租賃市場(chǎng)尋求出售前的房租回報(bào),同時(shí),二線城市租金水平的大幅提高也加大了閑置房屋投入市場(chǎng)的效率。
  從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,以北京為首的一線城市,房租價(jià)格還將處于上升通道中。王偉偉認(rèn)為,從宏觀層面來看,經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定,收入上漲,必然帶動(dòng)房屋租金的同步上升,而溫和通脹時(shí)代的來臨更將持續(xù)影響百姓生活,造成租金上漲。從微觀層面來看,土地價(jià)格的上漲造成商品房開發(fā)的高端化傾向,住宅品質(zhì)與房屋租金同步提升。以北京為例,今年以來,出租房源已經(jīng)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性上漲。
  據(jù)九九房搜索數(shù)據(jù)顯示,與1月份比,7月北京月租金超過5000元的出租房源量翻倍增加,但房租漲幅最高的卻是單套面積低于90平米的小戶型,其中30平米以下戶型房租相比1月份上漲了13%。王偉偉分析,一手市場(chǎng)高端住宅供給量增加為租賃市場(chǎng)輸送了大量房源,但以往租住在公寓里的外企高管們?cè)诜績(jī)r(jià)高漲勢(shì)頭下紛紛購房,導(dǎo)致承租高端房產(chǎn)的主力客群近年來卻有所減少,待租的高端房源量增加,有價(jià)無市。而大量剛剛離校的大學(xué)生和進(jìn)城打工的農(nóng)民工求租的是中低端房源,在需求帶動(dòng)下小面積戶型租金漲幅更大。

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