調控 重在落實老政策 新招暫難出手
4月調控新政以來，中央政府一再表態(tài)調控房價的決心，希望能通過改變預期的方式在短期內遏止住房價的上漲。但8月以來的量價齊升使市場再度進入深度博弈，也加大了新的調控政策可能出臺的預期。
陳國強表示，如果量價上漲未來持續(xù)出現(xiàn)，調控政策勢必會進一步收緊，而收緊將很可能從采取強有力的措施保障前期調控政策的執(zhí)行入手。
世聯(lián)地產研究總監(jiān)王海斌也認為，成交量持續(xù)上升一部分原因便是部分調控政策執(zhí)行不力，使得新政效力大打折扣。
在深圳水榭春天項目銷售現(xiàn)場，幾家銀行對90平方米以下首套房貸執(zhí)行首付兩成的政策，還紛紛推出利率優(yōu)惠，大多數(shù)銀行都表示首套房按揭利率可以低至7.1折。有些銀行還推出了購買理財產品，對房貸利率優(yōu)惠至7折的活動。而即便是多套房貸，深圳不少銀行也可曲線放行，投資客也采用與親人“聯(lián)合署名”，冒充首套房貸，不僅可以獲得兩成首付，還可享受7折優(yōu)惠。
業(yè)內人士表示，目前選擇松動的銀行還只是少數(shù)，但如果房地產市場成交量持續(xù)不景氣，未來這些零星的松動行為就有可能成為行業(yè)普遍現(xiàn)象。此外，由于房地產傳統(tǒng)“金九銀十”銷售旺季到來，部分銀行也選擇降價以迎接剛性需求的釋放。
而對于“二次調控”會否很快來臨，世聯(lián)研究部認為，現(xiàn)在談出臺新調控政策為時尚早，原因有二：一是新政的初衷是“遏制房價過快上漲”，8月樓市反彈主要是成交量的反彈，樓市價格并沒有出現(xiàn)普遍上漲和快速上漲的現(xiàn)象；二是8月樓市反彈是剛需主導，剛需并不是樓市調控的對象。
世聯(lián)地產同時表示，雖然目前不必擔心政府的“二次調控”，但并不意味著成交量可以持續(xù)增長、價格可以實現(xiàn)普遍的回升和快速的上漲。這是因為這一輪樓市的反彈是由剛需所主導，而剛需的價格彈性較大，當價格漲幅超過一定幅度時會促使剛需再次陷入觀望。
中金公司也認為，為了保持穩(wěn)定的經濟增長，并且考慮到未來供應量將會增加，政府難以出臺更多、更嚴格的中長期有效的地產政策，政策的主要目標將依然是預期調控以及此前暫時性的需求遏制政策的加緊。
熱銷 成交回到調控前 趨勢尚待確認
深圳新房成交量上周突破1000套，創(chuàng)下近5個月成交量新高，深圳新房的成交量已連續(xù)4周保持800套以上，基本恢復到樓市調控前的水平。
北京的成交數(shù)據(jù)也已接近2009年市場最火熱時期。上周北京期房住宅簽約3596套，同比上漲38.5%，環(huán)比上漲93.5%；成交均價18161元/平方米，同比上漲41.8%，環(huán)比下降9.0%。除經濟適用房、限價房外的住宅總成交為2403套，環(huán)比上漲21.4%，比8月同期上漲175.9%；高達343套的日均成交已超過市場最紅火的3月日均成交量。與商品房類似，北京二手房數(shù)據(jù)也在上周繼續(xù)上漲，成交3610套，環(huán)比上漲4%，而價格更是在新政以后首次出現(xiàn)環(huán)比上漲。
據(jù)佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，上周上海商品住宅成交面積為25.6萬平方米，比前周上漲6%，連續(xù)兩周維持在20萬平方米以上。這是自8月份以來的持續(xù)第6周大幅上升，已接近新政前的周成交水平。
與此同時，全國土地市場也快速升溫，成交總價連續(xù)走高，銷聲匿跡了幾個月的“地王”在各地頻頻出現(xiàn)。
種種跡象使得部分人士認為房地產市場回暖了，但一些業(yè)內人士指出，分析具體項目的成交數(shù)據(jù)便可以看出，市場回暖的跡象依然不明顯，在部分項目熱銷的同時，不少項目也在遭遇冷遇。
以北京為例，多數(shù)熱銷樓盤均位于郊區(qū)，價格相對不高，且開盤均價低于預期甚至低于周邊二手房，城區(qū)的高價樓盤銷量則并不樂觀。
根據(jù)北京中原的統(tǒng)計，新政后北京預售的項目合計約85個，總供應房源合計30214套，而截至9月12日簽約總數(shù)為14625套，簽約率為48.4%，簽約率依然比較低。9月的前12天，85個項目總簽約為1377套，大部分簽約量依然集中在低價盤，簽約超過30套的8個項目中，除萊圳家園成交均價在20695元每平米外，其他的7個項目成交均價均低于2萬元。
北京大學房地產研究所所長陳國強指出，現(xiàn)在判斷房地產市場已回暖為時尚早，目前成交量的大幅反彈只是短期行為，主要是部分新開樓盤、遠郊樓盤等新入市項目以價換量所帶來的，而部分項目的熱銷是同多數(shù)樓盤的滯銷并存的，未來量價齊升的趨勢是否能夠持續(xù)還面臨不確定性。
9月剛剛過去半個月的時間，但隨著剛需的匆忙入場和部分投資客的卷土重來，“金九銀十”顯現(xiàn)出“開門紅”跡象，一線城市部分樓盤再次出現(xiàn)“日光盤”以及開盤前徹夜排隊的現(xiàn)象。
業(yè)內人士則認為，在調控尚未放松的背景下，此時判斷市場回暖為時過早，即使所謂的“真回暖”出現(xiàn)，但真回暖很有可能導致更嚴厲的調控，導致真回暖變?yōu)榧倩嘏Ｍ瑫r，未來隨著供應量的逐步放大，樓市供應將逐步從偏緊轉為寬松，甚至逐步變?yōu)楣┻^于求，導致房價從中期看具有漲幅回落甚至下跌的可能性。
未來 供需有可能逆轉 房價或將走低
決定房價最終走勢的依然是供需情況，而未來供應量逐步放大的趨勢也使得業(yè)內認為不僅房價的快速上漲難以出現(xiàn)，甚至可能迎來下降。
世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺統(tǒng)計顯示，樓市未來供應量或將大幅增加，2010年1-8月全國房地產開發(fā)企業(yè)完成住宅投資同比增長33.9%，相對于去年同期10.9%的增幅，足足高出20個百分點，其中北京更是高達70.6%。正因為如此，8月北京樓市量價的同比增幅均要低于滬深穗三個城市。
同時，今年1-8月房屋施工面積同比增長29.1%，而去年同期僅增長13.5%；加上2010年全國建設580萬套保障房，這也將解決部分剛需的住房問題。
根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截至2010年8月末，全國商品房住宅銷售面積同比上升4.1%，商品房住宅竣工面積上升8.8%，盡管各方所期盼的竣工面積大幅上升尚未到來，但從目前不足60%的銷售面積與新開工面積之比來看，明后年的供給量會顯著增加。
也有業(yè)內人士指出，結合開發(fā)商新開工增長走勢和半年報中對下半年的供貨預期，新增供應將在未來兩個月間大量入市，供應將逐步從偏緊轉為寬松，甚至逐步進入供過于求，導致房價從中期看具有漲幅回落甚至下跌的可能性。
目前，深圳市場雖然出現(xiàn)回暖跡象，但后市也面臨較大的供應壓力�？硕鸾y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，預計深圳9月份新房推盤量為126萬平方米，10月將在124萬平方米左右，至年底大約將有314萬平方米的新增供應。而8月深圳新房推盤面積只有22萬平方米。
北京方面，截至9月13日，新建商品房可售房屋套數(shù)達到112312套，創(chuàng)造了年內最高。其中，住宅套數(shù)達62935套。存量房可售房源套數(shù)達到33663套。其中，可售住宅達到32953套。
北京中原認為，按照目前的施工面積及新開工面積計算，下半年特別是4季度將迎來明顯的新增供應，而在今年的金九銀十，北京可能有超過80個項目開盤，大量的供應加上還有收緊可能的政策，今年的樓市不僅沒有回暖可能，甚至下調的幅度還有非常大的空間。
陳國強表示，對于開發(fā)商而言，除了要對政策有一個清醒的判斷之外，開發(fā)商也面臨很多壓力：年底供應量上升所帶來的去庫存壓力、年底沖業(yè)績壓力、資金回籠壓力，因此未來出現(xiàn)降價、讓利的可能性很大。