市場供需狀況,仍然是決定房價走勢的最重要因素。
伴隨著樓市傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”的到來,國家宏觀調(diào)控也將滿半年,供需關(guān)系目前呈現(xiàn)何種狀況呢?
從供給來看,進(jìn)入第三季度,隨著調(diào)控政策的落實引向深入,開發(fā)商的資金壓力逐漸加大,必須加快銷售回籠資金,加快推盤和降價銷售的動力也逐漸強(qiáng)化。
從需求來看,由于房價仍處高位,大量自住型需求被擋在門外。而投資性需求受制于調(diào)控政策,繼續(xù)被壓抑。如果新項目沒有價格優(yōu)勢,依然不排除爆冷的現(xiàn)象。
因此,就目前情況來看,樓市調(diào)整與反彈可能并存。政府部門應(yīng)及時摸清市場情況,公開有關(guān)數(shù)據(jù)和分析結(jié)果,并盡快告訴公眾下一階段調(diào)控的走向,以穩(wěn)定市場預(yù)期,進(jìn)而穩(wěn)定供求關(guān)系、穩(wěn)定市場。
一周前剛剛簽了購房合同的李欣這幾天惴惴不安。“觀望了半年多,本來想再等等,看著最近買房又火了,擔(dān)心又要漲價,趕緊就買了!崩钚勒f,“剛買完又很擔(dān)心,如果政府再出調(diào)控政策,房價會不會再下跌。”
“賣房的業(yè)主最近都想漲價,但價格稍微一漲,本來有意向的客戶就不買房了,看房都不看。”北京鏈家地產(chǎn)一家門店的店長告訴記者,最近看房的80%客戶要求看低于市場價的“低價房源”,一旦漲價,立刻重新觀望。
供應(yīng)——庫存壓力增大 降價動力強(qiáng)化
短期的供需狀況,仍然是決定房價走勢的最重要因素。4月中旬調(diào)控以來,樓市一直呈現(xiàn)階段性的供過于求局面,近期市場出現(xiàn)回暖跡象,這一局面是否會發(fā)生逆轉(zhuǎn)?
國家統(tǒng)計局近日公布數(shù)據(jù),8月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.3%,環(huán)比連續(xù)第二個月持平,銷售面積同比下降10.1%,環(huán)比上漲6%,為本輪調(diào)控以來所罕見。在傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”到來的時候,各地樓市成交普遍呈現(xiàn)回暖苗頭,房價則繼續(xù)在高位盤整。這一趨勢也延續(xù)到了9月上旬。
“房地產(chǎn)市場的調(diào)整正在進(jìn)入第二階段。”國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松表示,在調(diào)控政策作用下,前幾個月市場量跌價滯,處于調(diào)整的第一階段。從開發(fā)商的角度看,在資金流的緊縮達(dá)到臨界狀態(tài)之前,沒有降價銷售的動力。而從購房者的角度看,由于房價下跌趨勢沒有形成,或者下跌預(yù)期不明朗,需求釋放緩慢。
然而,從三季度開始,隨著近期調(diào)控政策的落實引向深入,開發(fā)商的資金流壓力逐漸加大。數(shù)據(jù)顯示,1—8月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源4.4萬億元,同比增長35%,增幅進(jìn)一步回落!伴_發(fā)貸款進(jìn)一步緊收,政策對房地產(chǎn)企業(yè)再融資的限制也十分嚴(yán)格!币晃蝗珖源笮头康禺a(chǎn)企業(yè)銷售部門負(fù)責(zé)人告訴記者,“開發(fā)商的資金來源幾乎全被切斷了,必須加快銷售回籠資金。因此加快推盤和降價銷售的動力也逐漸強(qiáng)化!
從項目入市的情況看,2009年上半年由于房地產(chǎn)市場調(diào)整和國際金融危機(jī)沖擊,全國房屋新開工面積一直處于下降狀態(tài)。去年下半年起,房地產(chǎn)投資增幅和新項目開工情況開始回暖,經(jīng)過一年左右的準(zhǔn)備和建設(shè),近期這些新增項目開始逐漸入市。同時,“金九銀十”是一年之中開發(fā)商最看重的銷售旺季,加上臨近年底“沖量”的需求,今后一段時間市場供應(yīng)量將明顯增加。而且業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,在未來至少一年時間里,市場供應(yīng)量會比較充足。
一邊是市場供應(yīng)充足,另一邊則是存量房不斷增加,尤其是成交量持續(xù)低迷4個多月來,新增庫存大幅增加。
以北京為例,據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計,以宏觀調(diào)控的4月14日為界,新政后的4個半月時間內(nèi),北京期房市場取得預(yù)售項目合計82個,供應(yīng)住宅總套數(shù)為29468套。截至8月31日,簽約套數(shù)僅為11956套,簽約率不足40.6%。從銷售面積來看,82個項目合計供應(yīng)面積為324萬平方米,4個半月簽約面積僅為126萬平方米,積壓面積約為198萬平方米。而北京市全部已建待售的存量房,也于9月初突破10萬套大關(guān),處于歷史高位。
“去庫存是樓市調(diào)控第二階段的最重要任務(wù)。”巴曙松說,在開發(fā)商面臨去庫存壓力、資金鏈逐漸趨緊的情況下,只有房價明顯下降,成交量才會逐步回升,市場才能從大幅波動中企穩(wěn)。
需求——價格仍是高門檻 預(yù)期還需再穩(wěn)定
調(diào)控以來,率先順應(yīng)市場形勢調(diào)整價格的萬科,在全國范圍內(nèi)取得了不俗的銷售業(yè)績。8月甚至單月銷售破百億元,實現(xiàn)銷售金額119.9億元,較去年同期上升149%。萬科在北京的新項目“長陽半島”更是重現(xiàn)了火熱的銷售場面。
事實上,不僅是萬科,不僅在北京,近期各地樓市成交回暖,主要就是靠降價的項目熱銷帶動,“一降價就好賣”的例子在各地屢見不鮮。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,調(diào)控以來北京的82個新項目中,均價低于20000元/平方米的項目合計為38個,這部分的簽約率達(dá)到了51%;均價為20000—30000元/平方米的項目為33個,雖然供應(yīng)量也達(dá)到了10382套,但是簽約率僅為29.4%;均價超過30000元/平方米的項目總數(shù)為11個,簽約率僅為15.5%。
價格仍然是影響需求能否回暖的最重要因素,但從宏觀數(shù)據(jù)看,由于房價環(huán)比連續(xù)3個月持平,仍然處于歷史高位,把大量自住型需求擋在門外。而投資性需求受制于調(diào)控政策,繼續(xù)被壓抑。鏈家地產(chǎn)市場研究部張月認(rèn)為,只有在價格有所回調(diào)的情況下,需求才可能逐步釋放。因此盡管是“金九銀十”,但如果新項目沒有價格優(yōu)勢,依然不排除爆冷的現(xiàn)象。
此外,由于樓市調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵時期,也是各方面博弈最激烈的時候,各種信息不斷刺激著購房者的心理,影響購房者對未來的預(yù)期。近期記者采訪了幾位剛剛簽約的買房人,普遍表示由于前幾年政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控結(jié)果是“屢調(diào)屢漲”,因此當(dāng)近期市場出現(xiàn)回暖苗頭,就擔(dān)心調(diào)控政策已經(jīng)被消化,房價又將迎來報復(fù)性反彈。但也有不少購房人認(rèn)為,此次調(diào)控的措施力度空前,效果還沒有充分體現(xiàn),應(yīng)該繼續(xù)觀望,靜待價格進(jìn)一步回落。
今年一季度,由于去年底出臺的政策遲遲沒有見效,大量處于觀望狀態(tài)的購房者迅速入市,導(dǎo)致市場過熱。專家認(rèn)為,購房者預(yù)期的改變,有可能在短時間內(nèi)改變市場供需狀況。如果樓市在近期出現(xiàn)量價單邊上漲的明顯回暖,處于觀望中的購房者可能因恐慌而買房,原本供過于求的局面可能迅速逆轉(zhuǎn)為供不應(yīng)求。因此,政府部門應(yīng)及時摸清市場情況,公開有關(guān)數(shù)據(jù)和分析結(jié)果,并盡快告訴公眾下一階段調(diào)控的走向,以穩(wěn)定市場預(yù)期,進(jìn)而穩(wěn)定供求關(guān)系、穩(wěn)定市場。
政策——堅持調(diào)控不動搖 落實不力要問責(zé)
年底臨近,本輪以打壓住房投資和投機(jī)行為為主要政策的房地產(chǎn)調(diào)控也已經(jīng)過5個月的時間。隨著各項政策的落實和相關(guān)配套政策出臺,調(diào)控取得了初步成效。但近期一些地區(qū)超乎尋常的回暖跡象,也使人們對政策的長期效果感到憂慮。調(diào)控任務(wù)仍然艱巨,在當(dāng)前的形勢下,會不會有進(jìn)一步的調(diào)控措施出臺?
在近期舉行的加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會上,國務(wù)院有關(guān)部門負(fù)責(zé)人指出,盡管調(diào)控正在向著預(yù)期的方向發(fā)展,仍應(yīng)看到調(diào)控的效果只是剛剛顯現(xiàn),還不充分。在房地產(chǎn)調(diào)控的落實過程中,一些地方政府對房地產(chǎn)調(diào)控的認(rèn)識也還有誤區(qū),落實政策顧慮重重、不夠堅決,調(diào)控的任務(wù)仍然艱巨。當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)到了關(guān)鍵時期,能否取得成功,不僅關(guān)系房地產(chǎn)市場發(fā)展本身,更關(guān)系到住房這一重大民生問題和政府的公信力。因此,必須繼續(xù)堅持調(diào)控不動搖,并把握好力度和方向,根據(jù)市場形勢變化及時進(jìn)行政策調(diào)整。
“目前市場調(diào)整的程度,無論離調(diào)控政策本身追求的目標(biāo),還是老百姓對調(diào)控效果的預(yù)期都還有距離!敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會副會長朱中一表示,房地產(chǎn)新政不僅力度大,直接影響供求關(guān)系,也表明了中央政府抑制房價過快上漲的決心和信心。應(yīng)該繼續(xù)督促相關(guān)部門和城市政府嚴(yán)格落實現(xiàn)有政策,進(jìn)一步加強(qiáng)政策落地的監(jiān)督、檢查和問責(zé)。特別要對那些房價上漲過快的城市實行重點(diǎn)監(jiān)控。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示,如果地方政府落實調(diào)控不力,將對有關(guān)城市進(jìn)行通報。
在用足現(xiàn)有政策的同時,專家認(rèn)為,如果在一定時期內(nèi)現(xiàn)有政策收效不明顯,應(yīng)當(dāng)根據(jù)情況變化及時采取更有力的措施。從宏觀環(huán)境看,8月份宏觀經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計數(shù)據(jù)持續(xù)向好,房地產(chǎn)調(diào)控對投資的沖擊和對上下游產(chǎn)業(yè)的影響并不明顯,這也為出臺進(jìn)一步的調(diào)控政策創(chuàng)造了有利條件。
對于現(xiàn)有政策取得的成效則應(yīng)當(dāng)審慎評價,現(xiàn)有政策也存在一些缺陷,如重短期政策調(diào)控,輕長期制度建設(shè);重政策出臺,輕政策的落實;缺乏與城市化、區(qū)域發(fā)展等長期經(jīng)濟(jì)增長趨勢相適應(yīng)的住房和房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)劃,缺乏區(qū)分不同類型住房需求的調(diào)控政策;對地方政府缺乏有效約束等。下一階段,政策的調(diào)整和補(bǔ)充不僅要考慮短期市場形勢,更應(yīng)著重于住房制度的深化改革,以盡快解決長期積累下來的制度性矛盾。