“買得起的人不符合條件,符合條件的人買不起”,在剛剛公布經(jīng)適房購買標(biāo)準(zhǔn)時(shí)一些專家預(yù)言的情況,如今正成為現(xiàn)實(shí)。 上海經(jīng)適房申購已過去一個(gè)多月,然而據(jù)知情人士介紹,目前其總體簽約率不到3成,主要原因在于大部分經(jīng)適房的購買者無法支付首付款,另外,由于大部分購房者的年紀(jì)較大,已經(jīng)停止繳納住房公積金,建設(shè)銀行在貸款上也顯得較為謹(jǐn)慎,致使經(jīng)適房遭遇尷尬。
8月底,上海市住房保障和房屋管理局(下稱上海市房管局)在自己的官方網(wǎng)站掛出“本市經(jīng)濟(jì)適用住房試點(diǎn)工作進(jìn)入簽約購房階段”的解釋性文本。 該文本被看作是上海市房管局針對(duì)目前媒體報(bào)道的經(jīng)適房簽約率問題的官方回應(yīng)。但是,上海市房管局的官方回應(yīng)不但沒有打消公眾對(duì)于經(jīng)適房目前存在困境的疑慮,還引起了有關(guān)專家對(duì)上海整體保障房發(fā)展的討論,以及對(duì)整個(gè)保障房制度的反思。
買房者的困惑
經(jīng)過嚴(yán)格的資格審查,一對(duì)年邁的夫妻取得了經(jīng)適房的申購資格,在完成幾輪篩選和搖號(hào)后,擠入經(jīng)適房申購名單,他們選中了一套30多萬元的經(jīng)適房。 夫妻倆的想法很簡(jiǎn)單,首付20%,剩下的可以向銀行貸款,于是他們湊齊了6萬元,準(zhǔn)備支付自己選中的那套房,但卻被拒之門外。根據(jù)辦理貸款的建設(shè)銀行規(guī)定,家庭每個(gè)月可以貸款的金額必須小于等于家庭月收入減去家庭的開支。依據(jù)他們當(dāng)初申報(bào)的收入,銀行表示頂多只能貸給她6萬~8萬元。資金缺口該如何補(bǔ)上,困擾著這對(duì)夫妻。 而類似的情況并不是少數(shù),據(jù)記者了解,在上海,第一批購買經(jīng)適房的基本是一些經(jīng)濟(jì)條件比較差的群體。大多是下崗工人、返滬老知青、回滬支內(nèi)職工,因病、因殘和長(zhǎng)期沒有穩(wěn)定職業(yè)的一些人,基本是矮中取矮,才取得購買經(jīng)適房的資格。 如何解決首付問題,成為經(jīng)適房申請(qǐng)者面臨的一道檻。為此,上海市公積金管理中心專門出臺(tái)了《上海市住房公積金個(gè)人購買經(jīng)濟(jì)適用住房貸款實(shí)施細(xì)則(試行)》。除規(guī)定購房家庭申請(qǐng)公積金貸款,首付款比例最低為2成,貸款年限最長(zhǎng)為30年以外,重點(diǎn)在貸款額度計(jì)算和還款渠道兩方面有所突破。 上述細(xì)則將通過增加“共同借款人”,使家庭的公積金貸款額度可采用更寬泛的基數(shù)計(jì)算;當(dāng)購房家庭在還款過程中發(fā)生困難,可以通過“補(bǔ)充還款人”的公積金繳存余額進(jìn)行還款。 但是,目前惟一一家受理此項(xiàng)業(yè)務(wù)的中國(guó)建設(shè)銀行,作為一個(gè)商業(yè)化運(yùn)作的獨(dú)立市場(chǎng)主體,有它自己的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系。據(jù)了解,目前建行在貸款業(yè)務(wù)上多數(shù)承擔(dān)的是任務(wù),它們也很為難,畢竟這些申請(qǐng)經(jīng)適房的人群還款能力確實(shí)有限。作為政府,正如上海市住房保障與房屋管理局住房保障處處長(zhǎng)李東之前所言:“政府的角色是把關(guān)和分配,而貸款問題涉及到商業(yè)銀行這一市場(chǎng)主體,它們有自己的風(fēng)險(xiǎn)控制,我們只能從中協(xié)調(diào)! 隨即,針對(duì)門檻過高,上海市房管局于8月中旬又出臺(tái)了一條規(guī)定,將試點(diǎn)期間2300元的人均月可支配收入限額和7萬元的人均財(cái)產(chǎn)限額條件,分別放寬至2900元和9萬元,并對(duì)不同人口結(jié)構(gòu)家庭適當(dāng)設(shè)置調(diào)節(jié)系數(shù),比如對(duì)兩人及以下的申請(qǐng)家庭,收入和財(cái)產(chǎn)限額標(biāo)準(zhǔn)分別上浮10%。但這一舉措收效甚微。 復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰表示,一個(gè)解決辦法是,申請(qǐng)經(jīng)適房的這些人群中,大部分人有自己的老房子,如果把自己的老房子變現(xiàn),就能解決首付的問題。“但是問題在于這些老房子短期內(nèi)變現(xiàn)存在較大難度,在價(jià)格上很難與市場(chǎng)接軌!
經(jīng)適房制度設(shè)計(jì)先天缺陷
按照上海市規(guī)劃,到2012年的3年時(shí)間里要開工30萬套經(jīng)濟(jì)適用房,動(dòng)拆遷配套住房要完工30萬套,廉租房要供應(yīng)10萬套,即“30+30+10”。“這說明,經(jīng)適房無疑是其中最重要的主體,市政府是希望解決低收入者住房的居住問題,而不是產(chǎn)權(quán)問題!鄙虾(fù)旦大學(xué)一位不愿具名的房產(chǎn)研究專家對(duì)記者表示,“經(jīng)適房制度設(shè)計(jì)先天缺陷首先表現(xiàn)在其混淆了居住保障功能和財(cái)產(chǎn)增長(zhǎng)功能的關(guān)系! 的確,從上海目前推出的經(jīng)適房來看,其在定價(jià)上雖與周邊高價(jià)商品房存在明顯差距,目前這種差價(jià)的幅度超過50%,但經(jīng)適房的交易鎖定年限是5年,也就是說,一過5年大限即可通過交易獲得兌現(xiàn),成為實(shí)實(shí)在在的財(cái)產(chǎn)增長(zhǎng)。這種增長(zhǎng)將使這些申購者得到實(shí)實(shí)在在的好處。 到底經(jīng)適房的命運(yùn)如何,現(xiàn)在誰也說不準(zhǔn)。最近國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在江蘇常州市主持召開的加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會(huì)上強(qiáng)調(diào),實(shí)施保障性安居工程,要從各地實(shí)際出發(fā),突出重點(diǎn),分類指導(dǎo)。在人口較多的城市,要大力發(fā)展公共租賃住房,緩解中等偏下收入家庭以及新就業(yè)職工、外來務(wù)工人員的住房困難,在制度設(shè)計(jì)上考慮老百姓的承受能力,逐步形成梯度消費(fèi)的住房模式,實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。另有接近上海市政府的知情人士也向記者透露,經(jīng)適房在進(jìn)入試點(diǎn)運(yùn)行前,上海市政府已開啟了將經(jīng)適房改售為租的政策研究。 該人士告訴記者,經(jīng)適房從開始出現(xiàn),地位就顯得很尷尬。按照政府的本意,經(jīng)適房是提供給城市低收入者的一種“惠民”型住房,但實(shí)際上,對(duì)于經(jīng)適房購買者,政府需要設(shè)置一定的條件,并不是每一個(gè)低收入者都有購買的資格,而是需要購買者具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。它所能解決的只是漫長(zhǎng)的民眾收入梯級(jí)中的一級(jí),不可能真正起到緩解城市低收入者住房困難的作用。 “因此,經(jīng)適房逐步退出政府保障性安居住房的發(fā)展范疇,應(yīng)是大勢(shì)所趨。公租房、廉租房、棚戶區(qū)改造等安居性住房的建設(shè)應(yīng)大力推進(jìn),與此同時(shí)也不應(yīng)偏廢商品房的開發(fā)建設(shè)!痹撊耸空f。
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