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自7月份調(diào)控“松綁”的風(fēng)聲傳出后,決策層接連釋放出的信息已相當(dāng)明晰:銀監(jiān)會再次出手勒緊三套房貸,京滬深杭成為代表城市;國土資源部將一份“囤地黑名單”置于鎂光燈下;住建部部長姜偉新則在“2010市長論壇”上公開表示,樓市調(diào)控不會放松,“堅定不移地遏制部分城市房價上漲過快”。
在市場層面,北京、上海等一線城市,盡管房價瘋漲態(tài)勢已被完全遏制,但萎縮的只是成交量,價格依然堅挺。
“全國也好,幾個重點城市也好,調(diào)控深度還沒有到位。相對于'國十條’的要求,差距還比較大,接下來的調(diào)控任務(wù)還比較艱巨�！弊〗ú空哐芯恐行母敝魅瓮醌k林對記者表示。
調(diào)控目標(biāo)尚未達(dá)成,地方財政卻已告急,并殃及保障房建設(shè)。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示:2010年1~6月,全國保障房投資額為433.19億元,同比縮水1.7%。
此前,2010年被廣泛看作保障房“大躍進(jìn)”之年,住建部更是提出建設(shè)580萬套保障房的目標(biāo)。
保障房建設(shè)速度已現(xiàn)頹勢？“統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)主要是靠廣東、山西、河南、廣西、青海等少數(shù)幾個省撐場面的,要不然,全國的數(shù)據(jù)會很難看。”接近國家統(tǒng)計局的某人士說。
一位住建部人士則對記者透露,“根據(jù)國務(wù)院要求,相關(guān)部委要天天呈報房地產(chǎn)市場運行分析報告和數(shù)據(jù)。放松的呼聲,與收緊的努力,在同時進(jìn)行。”他進(jìn)而分析,圍繞調(diào)控松綁與否,各方博弈頗多,“最終可能是調(diào)控持續(xù),但路徑發(fā)生轉(zhuǎn)變。”
百日變局
銀監(jiān)會一紙禁令,源于各地信貸政策的逐步放寬。接近銀監(jiān)會的人士透露,“在北京和杭州,三套房貸早就放開了。”
各方質(zhì)疑聲漸起,銀監(jiān)會不得不再敲房貸警鐘。8月初,多方傳出消息,銀監(jiān)會對京滬深杭四地商業(yè)銀行提出建議,暫停發(fā)放三套房貸。A股地產(chǎn)板塊大幅下跌。
8月6日,此種判斷得到驗證。在當(dāng)日銀監(jiān)會舉行的發(fā)布會上,相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,對貸款購買第三套及以上住房的,貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高,“具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險管理原則自主確定”。
上述規(guī)定并無新意。4月17日頒布的“國十條”中規(guī)定,各地銀行可根據(jù)自己的風(fēng)險評估,對房價過高、漲幅過快的城市自主停貸。
盡管如此,北京市仍謹(jǐn)慎地選擇了“一刀切”。多位銀行人士向記者證實,經(jīng)銀監(jiān)會“建議”后,北京商業(yè)銀行三套房貸已全部緊急叫停。
“北京選擇了從嚴(yán),但各個城市不同,銀行擁有自主權(quán)。目前各地做法并未違背調(diào)控政策�！蓖醌k林說。
在各方人士眼中,信貸政策的搖擺,已成為市場走向的“晴雨表”。感受到壓力的,并非只有銀監(jiān)會,開發(fā)商在調(diào)控百日后,同樣如履薄冰,對調(diào)控政策諱莫如深。
北京首都開發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司一位高層對記者透露,“領(lǐng)導(dǎo)交代了,近期少說話、少露面�！�
北京萬科人士也表示,近期“不談?wù)?不談走勢”。接近北京萬科總經(jīng)理毛大慶的人士透露,毛在多個場合均表示“響應(yīng)政府號召”。
7月底,萬科在北京房山區(qū)的長陽半島項目開盤,均價13500元/平方米�！笆聦嵣�,一部分人12000元就可以拿到。”上述接近萬科人士透露。
按照萬科當(dāng)時拿地時6500元的樓面單價,這個開盤價格不高,“幾乎只是保本�！�
“稅費20%、自有資金的財務(wù)成本2%、營銷成本3%,建安成本至少要2500元,城市配套費500元,加上1000元的精裝修。13500幾乎是保本線�！鄙鲜鋈耸勘硎�。
價格成為檢驗調(diào)控效果的試金石。在北京聯(lián)達(dá)四方董事總經(jīng)理楊少鋒眼中,房價還遠(yuǎn)未見底。“就北京而言,三分之一已經(jīng)降到位了,比如通州的很多項目;三分之一降了但沒到位;還有三分之一根本沒降�！睏钌黉h說�！罢咭坏┧山�,會有另一輪報復(fù)性反彈�！�
與僵持的樓市相比,土地市場已有陣陣涼意。
7月16日,北京通州馬駒橋地塊招標(biāo),樓面單價最高報價為4540元。而3月17日,該區(qū)域一地塊的成交單價是8650元;當(dāng)日另一招標(biāo)地塊位于昌平區(qū)小湯山,最高樓面單價報價為7000元,比之前該區(qū)域成交地塊低了53.6%。
國土資源部近期動作頻頻,土地市場冷暖自知,供地量的增加也在為土地市場降溫。
此外,國土部最大一個動作是,將一份涉及全國1457宗閑置土地的統(tǒng)計表交予銀監(jiān)會,涉及者包括泛海建設(shè)、華潤置地和新世界等多家品牌房企。國土部人士透露,將派出31個調(diào)研組赴31個省區(qū)市進(jìn)行調(diào)查。
“名單上的多宗閑置地塊,都是因地方政府原因造成的,最終需要協(xié)商解決。名單的更大意義在于部委間的信息共享。”上述人士表示,多部委聯(lián)動的做法以前就有,但未有這般深入�！斑@也標(biāo)志著調(diào)控進(jìn)入了敏感期。”
雙重壓力
新政百日后即有“松綁”消息傳出,說明新政殺傷力之強(qiáng)。“從中央到各部委,都有明確的態(tài)度,政策并不會放松,而是和年初一樣。”王玨林說,“這都是有教訓(xùn)的,一些人已經(jīng)對（調(diào)控）政策失去信心了�！�
決策層緊急表態(tài),顯然為避免“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”變?yōu)椤笆飞献疃堂{(diào)控”,慎防房價再陷越調(diào)越高的怪圈�！艾F(xiàn)在是個僵局,政府不可能往后退�！睏钌黉h分析。
而此時,伴隨調(diào)控而來的是地方財政告急、保障房建設(shè)縮水的雙重壓力。
在江蘇,省長羅志軍公開表示,盡管部分城市房價過快上漲的勢頭得到初步遏制,但另一方面,房地產(chǎn)稅收增速減緩,對財政收入造成較大影響。“我們不希望看到高房價,也不希望看到大起大落。”
接近江蘇省住建廳的人士透露,其目前的一項任務(wù)是,每周上報房價趨勢,供決策層判斷,“進(jìn)一步完善調(diào)控措施”。
同為經(jīng)濟(jì)大省,浙江上半年財政收入中,六成貢獻(xiàn)率來自房地產(chǎn)。公開資料顯示,浙江省上半年房地產(chǎn)業(yè)稅收收入達(dá)475.8億元,同比增長82.1%,對地方財政收入增長的貢獻(xiàn)率達(dá)63.7%。
而從記者獲得的國家統(tǒng)計局內(nèi)部報告來看,上半年,浙江省商品房銷售面積回落12.4%,調(diào)控效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
當(dāng)?shù)胤治鋈耸空J(rèn)為,伴隨成交量下挫,相關(guān)稅收銳減,財政收支平衡的壓力將大大增加。
北京的情況同樣如此。2010年上半年,北京地方財政收入完成1293.4億元,同比增長25.2%。但6月在地產(chǎn)營業(yè)稅方面出現(xiàn)了明顯降幅,6月當(dāng)月完成178.2億元,同比下降13.1%。
“江蘇、浙江、北京,這些可都是經(jīng)濟(jì)大省（市）,這些地方財政收入的下滑,絕非個案。”房地產(chǎn)高級經(jīng)濟(jì)師章林曉表示。
就全國而言,7月份中國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)（PMI）,延續(xù)著回落趨勢,已逼近50%的臨界線。這一數(shù)據(jù)歷來被看成整個制造行業(yè)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先行指標(biāo),低于50%,則反映經(jīng)濟(jì)衰退。
地方財政的大幅縮水,牽出另一隱憂——保障房建設(shè)資金原本就不足,此次頗有雪上加霜之意。
上述國家統(tǒng)計局的內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示,在31個省市自治區(qū)中,有21個地區(qū)的保障房投資額同比在減少。其中中部和西部分別減少7.5%和21.7%,東部盡管增長12%,但幾乎全拜廣東省所賜,其2010年保障房投資額增長275%,為全國之最。在東部11�。ㄊ校┲�,僅有3省（市）的保障房投資額同比增長。
在各省與中央簽訂保障房建設(shè)保證書的前提下,這一數(shù)據(jù)更顯刺眼。有分析人士指出,保障房本為緩解高房價壓力的產(chǎn)物,與調(diào)控目標(biāo)一致,卻因調(diào)控而難以為繼,調(diào)控悖論就此顯現(xiàn)。
“調(diào)控已經(jīng)將自住、投資和投機(jī)性需求基本全'打飛了’�！闭铝謺哉f,“如果將市場調(diào)控到完全萎縮,保障房建設(shè)也肯定將停滯不前�！�
路徑轉(zhuǎn)變
在國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)中,上海是唯一缺失保障房數(shù)據(jù)的地區(qū)。迄今為止,上海也未出臺任何與“國十條”相配套的地方細(xì)則。
“地方政府應(yīng)該主動出政策。最起碼沒有新的,就嚴(yán)格按照國十條出一個細(xì)則,對結(jié)束觀望情緒也是有作用的。有總比沒有強(qiáng)。”王玨林說。他認(rèn)為地方細(xì)則對消費者和企業(yè)的預(yù)期有決定性作用。
地方財政的捉襟見肘,成為政策“打折”的主要原因,在某種意義上,也成為地方政府無為而治的“護(hù)身符”。
“關(guān)鍵是地方政府的資金鏈繃不過開發(fā)商的資金鏈。銀監(jiān)會、央行、財政部掌握的地方負(fù)債,只是冰山一角�！闭铝謺哉f。
在此背景下,章林曉認(rèn)為,調(diào)控路徑正在發(fā)生變化。“強(qiáng)力推進(jìn)保障性住房建設(shè),至于商品房這一塊,估計會外緊內(nèi)松�！�
信貸依然是最具彈性的調(diào)控利器,章林曉表示,假如3套房貸放開,成交量將不再停頓,地方財政危機(jī)不至于大面積爆發(fā)。但此舉的信號意義不言自明,因此“會做得很小心,只做不說,或者少說”。
王玨林同樣將信貸政策看作短期行為�！安顒e化信貸政策,應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場變化隨時調(diào)整�！�
他同時指出,此輪調(diào)控有四項措施將長期存在:加大市場供給;解決囤地、市場競爭不公平等不規(guī)范問題;保障房建設(shè);與市場管理相配套的法律制度。
王玨林指出,從GDP超過11%的增速,到近80%的就業(yè)率來看,調(diào)控并未超出決策層的預(yù)期范疇,“所以不是不可調(diào),而是如何調(diào)�！�
相關(guān)部委已經(jīng)有所行動。國土資源部人士對記者透露,國土資源部7月10日曾下發(fā)一份內(nèi)部文件,名為《國土資源部關(guān)于依法加快房地產(chǎn)閑置土地查處的通知》。其核心內(nèi)容是:加強(qiáng)房地產(chǎn)閑置土地查處,清理出來的閑置土地優(yōu)先用于保障房建設(shè)。
此次行動由國家土地督察局牽頭,向省級政府發(fā)出整改通知書,限期在8月中旬前全面查處到位。
“目的有兩個,一是強(qiáng)力推動開發(fā)企業(yè)投資興建商品房,以緩解實體經(jīng)濟(jì)優(yōu)先指標(biāo)明顯下滑的態(tài)勢。二是如果沒能力建商品房,則以保障房建設(shè)替代商品房。”上述人士表示。
他同時指出,在稅收格局調(diào)整前,保障房建設(shè)仍要依賴土地財政�！斑@是個漫長的過程,但保障的歸保障、市場的歸市場,這終究是最穩(wěn)妥和安全的�！�
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