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太原:豪宅升溫成房價上漲催化劑
2010-08-13   作者:記者 南婷 董時珊/太原報道  來源:經濟參考報
 

    進入7月份,在國家有關部門出臺的房地產調控“組合拳”逐步釋放政策效果的情況下,福建省以經濟發(fā)達縣市為主的三線城市房地產市場有所降溫,房價出現(xiàn)一定幅度的回落。新華社記者 來建強/攝

    在山西省被視為“天價樓盤”的太原星河灣7月31日開盤,雖然置身于樓市調控的背景下,仍然創(chuàng)下開盤首日成交700余套、成交金額約44億元的銷售紀錄。記者采訪發(fā)現(xiàn),高端住宅的旺銷并非太原一枝獨秀,無錫、武漢、福州等二、三線城市的高端樓盤市場頻頻升溫,屢創(chuàng)銷售佳績。專家認為,二、三線城市高端樓盤升溫,對普通住宅形成擠出效應,有可能成為中低端樓盤漲價導火索,應引起重視。

  豪宅成為調控“避風港”地產商二線城市布局忙

  太原是“豪宅”風格的星河灣地產集團繼北京、上海、廣州之后進行樓盤開發(fā)的首座二、三線城市。此次開盤的太原星河灣一、二期項目單價超過1.8萬元,平均每套總價600萬元左右,最貴的一套總價約為3000萬元。
  據(jù)太原市房管部門統(tǒng)計,太原市今年上半年普通商品房均價為5544元/平方米,單價超過1萬的樓盤僅有4-5個,最高售價在1.5萬元/平方米左右。
  太原星河灣開盤當日,記者在現(xiàn)場看到人頭涌動。星河灣一名售樓小姐告訴記者,此次開盤的兩期項目包括18棟樓、1300余套住宅,戶型從255平方米到900多平方米不等。7月24日至7月30日是認籌期,每套房源的認籌金為30萬元。截至7月30日晚,排號數(shù)已超過700。
  張鋒是當?shù)匾患夜镜目偨浝,他當場買下了一套260平方米的住宅,并選擇一次性付清購房款。“我看中的是它的景觀設計、配套設施和物業(yè)管理。它的品質和北京、上海的高端樓盤是一樣的,這樣的樓盤在太原還不多見!彼f,和他一樣的購房者不在少數(shù)。
  據(jù)了解,星河灣選擇太原,瞄準的正是二線城市高收入群體對高品質置業(yè)日益增長的需求。抱有這樣想法的開發(fā)商并非星河灣一家,萬達、富力、恒大等一線品牌開發(fā)商已經先后入駐二、三線城市,在加緊土地儲備的同時,瞄準了利潤較高“抗壓性”較強的中高端及高端市場。
  一些房產商透露,在樓市宏觀調控的大背景下,一線城市商業(yè)項目供地減少、企業(yè)擴張受阻,而太原、成都、武漢等二、三線城市房地產尚處于投資價值洼地,有較大的升值空間。

  豪宅旺銷顯聯(lián)動效應或成為房價上漲導火索

  業(yè)內專家表示,目前嚴厲的信貸調控政策對公寓類購買者產生的實質影響較大,而高端住宅市場需求相對穩(wěn)定,在樓市寒潮中表現(xiàn)出一定的抗壓性,逐漸進入投資者視野。但市場擔憂高端樓盤的“天價”可能產生示范效應、引發(fā)普通住宅價格聯(lián)動,成為新一輪房價上漲的誘因。
  太原市崇泰景和房地產經紀有限公司總經理高揚說,此輪宏觀調控中,北京、天津、上海等大城市政策配套全、執(zhí)行嚴,所受影響較大;而太原這樣的二三線城市,房價泡沫較小,所受的影響也很有限。特別是貸款首付、利率這樣的信貸調控政策對高端客戶并不形成有效約束。
  “相比一線城市,太原市房價還處于相對的價值洼地”,山西省房地產業(yè)協(xié)會會長袁綸華說,“星河灣在北京和上海的項目均價高達5-6萬元/平方米,而同樣的品質在太原的均價只有1.8萬元/平方米,這對投資者很有吸引力!
  有房產分析師認為,受區(qū)位、品質、景觀等因素的支撐,高端樓盤屬于稀缺資源,成交均價可降幅度小。而近期股市起伏不定,部分股民轉移投資方向,將一部分資金投資樓市,這也增加了高端住宅市場的投資比例。
  房產界人士表示,高端項目尤其是由品牌房產商開發(fā)的高端住宅在二、三線城市并不多見。星河灣等高端品牌項目的出現(xiàn),為當?shù)胤慨a行業(yè)樹立了一個標桿,其他開發(fā)商會據(jù)此重新審視自己項目的品質、定位和定價,而老百姓則會通過品質和價格的對比,對不同價位住房的品質提出新要求。
  同時也有專家提出,近日,太原、成都、昆明等二、三線城市高端樓盤項目頻頻放出并成為熱點板塊,會對普通住宅價格產生聯(lián)動效應,成為中低端樓盤爭相漲價的導火索。

  豪宅高比例形成“擠出效應”須“雙軌并行”破解住房困局

  一線品牌房產商在二、三線城市中往往是巨量拿地,并重點發(fā)展中高端、高端樓盤和商業(yè)項目。專家認為,這一做法對普通商品住宅和保障房建設形成“擠出效應”,不但會進一步加劇當?shù)刈》渴袌龅慕Y構失衡,還有可能推動二、三線城市房價的新一輪快速上漲。
  據(jù)了解,2009年,太原市房屋銷售面積總和為183萬平方米,而此次開盤的星河灣前兩期“豪宅”項目建筑面積就達近47萬平方米,相當于2009年銷售面積總和的四分之一,“占比驚人”。
  業(yè)內專家指出,高端項目占比上升,將大幅拉升整體成交價格,并很快顯現(xiàn)在統(tǒng)計部門的房屋銷售統(tǒng)計數(shù)據(jù)上,這將導致購房者對房價上漲的預期加大,市場各方觀望僵持的局面將有可能被打破,政府平抑房價的壓力進一步增加。
  袁綸華認為,高端項目的大幅增加,還將進一步加劇太原房地產市場存在的結構失衡問題。高端項目在推動地方投資增長和經濟發(fā)展的同時,也在一定程度上侵蝕了普通住宅的生存空間,導致普通住宅供應減少,引發(fā)了民眾的普遍擔憂。
  隨著高端置業(yè)的發(fā)展,高端樓盤在商品房中的比重日漸加大,國內住房市場呈現(xiàn)出兩極分化趨勢。對此,專家建議,采取“商品房和保障房雙軌并行”的思路予以應對,做到“高端有市場、低端有保障”,以解決百姓的后顧之憂。

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