4月17日以新國十條為標志的此輪房地產調控,已屆百日。政策和市場將往何處去？本報記者調查顯示,進入7月中下旬,各地新開樓盤價格比預期明顯下調,其中尤以品牌房企最為明顯;地價方面,近期土地出讓溢價率下降,環(huán)比漲幅趨緩。
　　調控效果初顯,但信貸執(zhí)行力度、保障房供地及建設等后續(xù)調控措施,仍然不容懈怠。

   新盤定價下調

    0.1%,這是國家統(tǒng)計局近日公布的全國房價6月份首次環(huán)比下跌的比例;而對于普通人而言,根本尚未感受到房價的真實下跌。
    變化正在發(fā)生。7月下旬,位于北京北五環(huán)外的標桿樓盤華貿城,推出新一期LOFT房源,均價27500元/平米,相當于買一層送一層;而此前的上半年,華貿城平層產品均價曾達到27500元/平米,“這相當于變相降價,”長期關注華貿城的韓小姐說,她去看了樣板間,雖然層高僅為4.85米,但確實可以隔成兩層。
　　將于月底正式開盤的萬科長陽半島項目,于18日公開了部分房源價格。買房人劉女士告訴本報記者,銷售人員給與她的價格最低可至11500元/平米,該項目對外預計均價為13500-16500元/平米。
　　根據(jù)21世紀不動產等機構監(jiān)測,目前北京存在打折、降價、促銷的新盤已由6月底的80個,上升到了現(xiàn)在的近百個。目前推出的新盤,均有或多或少的折扣降價。但公開降價的項目依舊寥寥無幾,大部分項目仍舊采用暗降的方式。
　　在廣州,年度標桿亞運城的入市,將是下半年樓市風向標。業(yè)內對于亞運城首期房源的價格預期,已從之前的13000元以上調至萬元以下,但亞運城五大開發(fā)商尚未對此明確表態(tài)。
　　在深圳,萬科華府樓王棟134平雙拼戶型7月15日開盤,價格區(qū)間為28000元/平米-32000元/平米,購買按揭付款總價減8萬,3日內簽約再減5萬,雙拼戶型按兩套計算,3日內簽約按揭付款總價減26萬。寶安、龍崗多個項目推出的特價房,價格也降至萬元以下。
　　“房價實質性下跌將從新盤開始�！倍辔粯I(yè)內人士認為。近期,萬科、保利、中海、金地等標桿房企均表示,其下半年將集中推出新房源。預計供應高峰將出現(xiàn)在傳統(tǒng)的銷售旺季9月份之前,如果屆時成交量仍未大幅恢復,則供大于求的局面將對房價形成實質性的下調壓力。

　　地價繼續(xù)下行

　　中國土地勘測規(guī)劃院日前公布的地價監(jiān)測報告顯示,二季度全國105個主要監(jiān)測城市地價漲幅進一步趨緩,商業(yè)、居住、工業(yè)地價較上一季度分別下降0.36、1.24、0.53個百分點,居住地價增幅下降幅度最大。
　　據(jù)北京土地整理儲備中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,截至6月30日 ,北京共拍賣土地117塊,其中新政以后拍賣50塊,樓面價則明顯下調,住宅的樓面價從新政前的12258元,下調至新政以后的5085元每平米,下調近6成。
　　萬科、恒大、遠洋等公司有關負責人對本報記者表示,下半年將是這一輪調控帶來的絕佳拿地時機,公司有意在土地市場抄底。遠洋地產甚至進行了一筆最多9億美元的海外融資。
　　但問題也已出現(xiàn):伴隨著土地溢價率的大減,地方政府出讓土地的積極性也在消減。北京、上海、廣州和深圳,業(yè)內人士普遍認為土地供應緩慢。萬科執(zhí)行副總裁肖莉提醒,應關注目前土地供應和開發(fā)投資不足,將給明年帶來房屋供應不足的問題,并采取一些辦法解決這一問題。萬科的建議是,在土地一級開發(fā)環(huán)節(jié)、在市政、公用設施領域引入民間資金,減少政府投入成本、加快土地開發(fā)節(jié)奏,提高土地出讓效率。
　　如何防止供應不足導致的房價報復性反彈,令調控走出“越調越漲”的怪圈？
　　保障房住房被寄予補足投資和分流需求的厚望。住房與城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新7月17日表示,今年保障性住房建設580萬套的目標不會變,中央已經下?lián)?00多億資金用于這一事務。姜偉新還透露,國務院批準利用住房公積金貸款支持保障性住房的試點,已確定北京等28個城市作為試點城市。
　　中原地產研究中心董事程澐認為,鑒于國內正在改變過去住宅市場化為主導的單一局面,保障房的推出,有助于實現(xiàn)樓市的供需平衡。深圳社科院城市運營中心主任高海燕指出,保障房住房供應首先影響人們的心理預期。本輪調控目的不僅僅在于房價,還作用于產業(yè)結構、促進收入分配公平等方面,必將持續(xù)相當長的時間。而伴隨政策的持續(xù),將從現(xiàn)有的心理層面影響進入試探性調整,并真正進入全面調整期。

　　房價跌20%,地價跌30%？

　　市場發(fā)生變化的同時,銀監(jiān)會、住建部、國土部高層近期也頻頻表態(tài),嚴控信貸、嚴查囤地、加強保障房等措施被反復強調,顯示政策仍未放松,下半年房價下跌已成共識。
　　房價究竟會下跌多少？幾乎所有人都迫切需要答案。一些數(shù)據(jù)或許可以一窺端倪:品牌房企帶動的降價潮,將對區(qū)域市場產生巨大影響。根據(jù)公開資料,萬科、保利等十大標桿房企2008年底以前所獲得的土地儲備,將是今年下半年新增供應的集中區(qū)域,其中大部分土地價格不超過兩年前地價水平,中原地產認為,考慮到這兩年間土地價格的大幅增長,大部分項目即使降價10%~15%仍然可盈利。
　　“上半年的觸底僅僅是階段性的調整。預計下半年,新增供應將加速入市,在短期供大于求的情況下,各地住宅項目將陸續(xù)降價,降幅可能在15%～20%�！北本┲性�地產市場總監(jiān)張大偉預測。
　　建銀精瑞投資董事長李曉東認為,不排除某些高價地虧本的可能性;肖莉也認為,有開發(fā)商可能會不得不針對部分項目計提存貨跌價準備。
　　中國房產信息集團聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱分析,5、6月份土地市場和1-4月份相比,所謂地王已經不存在了,高總價地塊整體水平明顯下降;從樓板價來看,6月僅有4幅地塊樓板價超過萬元,且無一地塊進入上半年前十的排行榜,樓板價水平持續(xù)降低。他預計,一線及部分二線城市地價將出現(xiàn)30%左右的回調。