北京：部分商業(yè)銀行三套房貸仍有松動

　　針對日前有媒體關于北京、上海等一線城市三套房貸出現(xiàn)松動的報道，新浪地產(chǎn)13日致電北京市多家銀行了解到，盡管銀監(jiān)會曾表示“原則上暫停發(fā)放第三套個人住房貸款”，但是部分商業(yè)銀行并沒有明確表示不能操作。
   

（圖1 北京：銀行房貸發(fā)放情況）

    據(jù)調查，目前，北京部分商業(yè)銀行三套房貸仍有松動。招商銀行、深發(fā)展、郵政儲蓄銀行均表示，目前總行沒有明確規(guī)定不能發(fā)放第三套個人住房貸款，但是在首付比例和利率上有所提高，三家銀行的首付比例最低不低于5..5成，利率分別提高到15%—20%不等。而其余銀行則表示，第三套個人住房貸款從5月份開始就已經(jīng)停止發(fā)放，并沒有發(fā)生過松動。
　　點評：目前只有北京等地的地方細則明確要求停止三套房貸款，中央對此并沒有強制性的要求。對于銀行而言，如果優(yōu)質客戶提出申請，銀行在政策允許的范圍內(nèi)發(fā)放第三套房貸也是正常的事情。不過，也有銀行人士表示，目前由于各家銀行的信貸額度都比較緊張，雖然第三套房貸的貸款利率一般會上浮 15%-20%，但相比起企業(yè)貸款的利率可能仍有一些差距，因此，銀行是否會大規(guī)模地放開第三套房貸還有待觀察。

    上海：認房又認貸三套房貸多家銀行可做

　　據(jù)悉，在房產(chǎn)新政出臺不久，由于上海細則未出，上海一些銀行暫停受理第三套房的審批。因此滬上各大銀行只“認房”或只“認貸”，并不算違規(guī)操作，只是“每家銀行都有自己的標準”。在具體執(zhí)行過程中，這些銀行按照國家規(guī)定的“大幅提高首付比例和利率水平”的標準執(zhí)行。其中，各家銀行對于首付利率、利率的規(guī)定又各不相同。
   

（圖2 上海：銀行房貸發(fā)放情況）

    據(jù)調查，大部分銀行可以辦理第三套房貸，只是認定標準不一。招商銀行是唯一一家“認房又認貸”的銀行，第三套房貸首付為55%，利率為基準利率1.1倍。浦發(fā)銀行對于第三套房也執(zhí)行五成五首付，利率則要上浮12%-15%。工商銀行上海分行、建設銀行上海分行則對第三套房貸大幅提高首付比例和利率水平，但具體比例、利率等根據(jù)個案來定。而外資銀行中的匯豐、渣打、花旗等銀行也仍然“暫停辦理第三套房貸”。
　　點評：由于上海細則仍未出臺，銀行按照自行制定的第二套房第三套房標準來發(fā)放貸款，并按要求“大幅提高首付比例和利率水平”由于上海的確沒有出臺二套房認定標準，因此滬上各大銀行只“認房”或只“認貸”，并不算違規(guī)操作，只是“每家銀行都有自己的標準”。從而形成了上海多家銀行可做三套房貸，未執(zhí)行“認房又認貸”。
   
  　廣州：三套房貸從未叫停 鼓勵申請

　　據(jù)悉，目前廣州地區(qū)銀行的房貸政策并沒有明顯變化，目前僅個別銀行拒絕受理三套房貸。廣州多家銀行網(wǎng)點負責人稱，“一直接受第三套房貸申請，但標準繼續(xù)從嚴”，只有農(nóng)行和民生銀行網(wǎng)點客戶經(jīng)理明確對客戶表示：目前暫不接受第三套房貸申請。
   

（圖3 廣州：銀行房貸發(fā)放情況）

　　據(jù)調查，廣州目前僅中國銀行和農(nóng)業(yè)銀行等部分銀行三套房貸暫停發(fā)放，其中除了建設銀行首付為7成，利率浮動為1.2外，其余則三套房首付5.5成，利率浮動1.2倍左右。同時，廣州多家銀行網(wǎng)點負責人稱，“一直接受第三套房貸申請，但標準繼續(xù)從嚴”，只有農(nóng)行和民生銀行網(wǎng)點客戶經(jīng)理明確對客戶表示：目前暫不接受第三套房貸申請。
　　點評：近期有媒體稱國內(nèi)一線城市銀行放松第三套房貸，一家總部在華南地區(qū)股份制銀行個貸負責人認為此說法并不準確。事實上，在這樣高的首付和利率要求下，這些即便沒有叫停的銀行，也很少有新增的多套房貸客戶。

    深圳：部分銀行第三套房貸松動

　　無論4月14日出臺的“國十條”，還是5月5日出臺的“深十三條”，對于多套房貸都沒有明確叫停發(fā)放購買第三套及以上住房的貸款，而深圳地方細則為 “商業(yè)銀行根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套房以上住房貸款，仍留有模糊空間。因此，新政之后，深圳只有部分銀行明確宣布暫停第三套及以上房貸。
   

（圖4 深圳：銀行房貸發(fā)放情況）

    據(jù)調查，現(xiàn)在深圳中信銀行對三套房不放貸，但在近期出現(xiàn)了松動，首付5成以上、利率是1.12-1.15倍就可以辦。而工商銀行從上周開始三套房貸已經(jīng)可以操作，對外的口徑上現(xiàn)在說可以做了，但要嚴格按照政策來執(zhí)行，利率為1 .15倍，而首付比例也相當高，需要首付6成。建行則表示，對于三套房貸款仍然要求5成首付，而在利率方面要求更高，達到1.2倍。這也是目前放松三套房貸的幾家銀行中最高的。
　　點評：新政之后，深圳只有部分銀行明確宣布暫停第三套及以上房貸，如建行、工行、招行、中信銀行等，其他銀行則按照新政要求“大幅度提高首付和利率水平。事實上，在這樣高的首付和利率要求下，這些即便沒有叫停的銀行，也很少有新增的多套房貸客戶。

    高首付高利率 重慶12家銀行可辦理第三套房貸

　　繼北京、上海等地相繼傳出“三套房貸松動”的消息，昨日重慶也有銀行就第三套及以上住房貸款重新放閘。新浪樂居結合多方調查采訪了解到，大部分曾宣布暫停的銀行在高首付和高利率的前提下已經(jīng)重新開閘，僅有三家銀行仍未松動。
   

（圖5 重慶：銀行房貸發(fā)放情況）

　　據(jù)調查，目前重慶市15家銀行中有12家已重新開閘，開始接受客戶申請。其中，建行、工行、華夏銀行、光大銀行條件較之苛刻，首付不低于5.5成，部分行要求首付6成，利率不低于基準利率1.2倍。15家銀行中僅興業(yè)銀行、重慶銀行、重慶農(nóng)村商業(yè)銀行三家仍暫停發(fā)放三套房貸款。
　　點評：高首付高利率，重慶12家銀行可辦理三套房貸。實際上，隨著第三套房貸的恢復審批，像重慶這種處在房價理性階段的二三線城市，僵持期有望提前結束，改善型住房的需求將得到釋放，下半年很有可能在成交量上迎來上漲高峰。

    海南第三套房屋貸款最低首付五成

　　據(jù)了解，�？诟縻y行對第三套房貸政策分為三種：總行發(fā)文明確要求暫停第三套房貸的、總行未發(fā)文但口頭通知要求收緊第三套房貸的以及未對第三套房貸做出明確要求的。
   

（圖6 海南：銀行房貸發(fā)放情況）

　　據(jù)媒體報道，5月新政之后，�？谏畎l(fā)展銀行就已被總行明確要求收緊第三套房貸。目前，深發(fā)展銀行三套房貸首付要求在6.5成以上，利率浮動1.3倍，且只做總價30萬以上的房屋貸款業(yè)務。該行人士透露，由于五一過后迎來了海南房地產(chǎn)的傳統(tǒng)淡季，購房者寥寥，房地產(chǎn)市場平淡，因此也看不出收緊房貸對市場的影響�！罢麄�海口每天的交易量才五、六套，各銀行房貸客戶也都非常少，更何況是三套房貸。”
　　而農(nóng)行個人貸款部的工作人員則表示，農(nóng)行對第三套房貸首付要求大幅提高，具體數(shù)據(jù)要等總行通知，利率最低上浮15%。
　　中國銀行工作人員表示，現(xiàn)在還未接到總行有關三套房貸新的規(guī)定，一直以來對三套房貸主要采取首付6成，利率上浮20%以上。三套房貸停止過一段時間，現(xiàn)在做第三套也要求比較嚴格，受理的貸款很少，外地購房者一般情況下不給予辦理多套房貸。
　　工商銀行對第三套房貸款實行利率上浮1.15倍，首付五成的標準，不過利率會因申請人資信狀況等因素浮動。事實上，從4月底到現(xiàn)在，�？诠ば幸恢蔽疵鞔_表示限制三套房貸。該行工作人員表示，�？谇闆r較為特殊，多為外地購房者，所以貸款者為第三套、第四套購房者概率很大。
　　南洋商業(yè)銀行已停止辦理第三套房屋貸款。

    杭州：部分銀行三套房貸首付達6成

　　據(jù)悉，三部委聯(lián)合發(fā)文明確二套房認定標準為“認房又認貸”后，杭城銀行的二套房貸業(yè)務一度陷入停滯，三套房貸更是人間蒸發(fā)。關系著調控關鍵的18項內(nèi)容的“浙版細則”在浙江省政府網(wǎng)站公布后，細則中指出，對于第三套及以上住房具體如何操作由各銀行自定，盡管銀行對第三套房貸的首付和利率要求較高，但口子有所松開。
  

（圖7 杭州：銀行房貸發(fā)放情況）

  　目前，杭州工商銀行、浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行等三套房首付提至5.5成，利率浮動1.15倍。其余部分銀行首付為5成而杭州農(nóng)業(yè)銀行、杭州銀行則提升至6成，而農(nóng)業(yè)銀行、杭州銀行則提升為6成，利率浮動為1.2倍和1.3倍。
　　點評：調控逐步深入真正的各方預測的樓市冰凍期為時不遠，一方面大家還在探測政策落地的根基，另一方面，各方利益博弈的態(tài)度已經(jīng)初露端倪。雖然應對市場逐漸增加的冷淡氣氛，購房者最關心的錢袋子卻已經(jīng)開始松動，銀行方面或遮遮掩掩，或義正言辭的展開房貸大戰(zhàn)，但市場上萎靡的成交量，購房者持續(xù)焦慮觀望的情緒卻像一盆冷水，潑像了寒流頻吹的市場。

    天津：近半數(shù)銀行停辦三套房貸貸款

　　7月1日，“津十條”調控細則出臺。其中明確指出“對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率要根據(jù)風險管理原則大幅提高�！庇捎诒臼兴�有銀行都嚴格執(zhí)行了第二套房貸“首付五成，利率1.1倍”的政策，因此本市所有銀行的第三套房貸首付比例肯定會高于5成，貸款利率也會高于1.1倍基準利率的要求。
   

（圖8 天津：銀行房貸發(fā)放情況）

　　據(jù)了解，天津1現(xiàn)在4家銀行中有近半數(shù)停辦三套房貸。其中，農(nóng)業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行、深發(fā)展銀行三套房首付為6成，利率浮動為1.2倍左右。而招商銀行三套房首付則提升至7成左右，浮動利率為1.15-1.2倍。另外，工商銀行、交通銀行、中國銀行、天津銀行現(xiàn)在已經(jīng)停發(fā)三套房房貸。
　　點評：在此次發(fā)布的“津十條”中，規(guī)定對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率要根據(jù)風險管理原則大幅提高。這實際上相當于宣布了對第三套房貸的“放行”。很顯然，目前天津部分銀行打了政策擦邊球，三套房貸變相“放行”。

    南京：十多家銀行可以辦理三套房貸

　　近日多家媒體報道了南京數(shù)銀行對三套房貸開閘，同時，有消息傳出，南京也有數(shù)家銀行對三套房貸款開閘，甚至有中介人士稱，原先針對外地人購房貸款進行限制的政策也已逐步取消。7月12日，新浪樂居對部分銀行信貸政策進行了新一輪的摸底調查，結果發(fā)現(xiàn)，曾經(jīng)停貸三套房的民生銀行、華夏銀行和工商銀行，重新啟動了三套房貸。
   

（圖9 南京：銀行房貸發(fā)放情況）

　　據(jù)調查，南京現(xiàn)在仍有十多家銀行可以辦理三套房貸。江蘇銀行、南京銀行、興業(yè)銀行、廣大銀行目前已經(jīng)暫停三套房，中國銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行等部分銀行將三套房首付提升至6成，基準利率1.2倍。另外，招商銀行、工商銀行及民生銀行等將三套房首付提升至5-5.5成不等，基準利率為1.15-1.2倍不等。
　　點評：在實際操作中，大部分銀行對“雙外”的貸款都變得相對寬松。對于房貸政策出現(xiàn)松動的現(xiàn)象，并不能說是政府放松樓市調控的信號，只能說政府調控之初，就希望樓市保持在相對合理的狀態(tài)�，F(xiàn)在房價下跌，炒房客的行為得到了控制，樓市調控已經(jīng)初具效果，因此在這個時候，如果繼續(xù)使用這些應急措施就顯得不太合理，應該被取消，不需要長期執(zhí)行下去。
 
    蘇州：執(zhí)行力度不一 仍可貸第三套

　　在各地銀行房貸政策出現(xiàn)松動之際，新浪樂居暗訪了蘇州各大銀行目前的房貸政策。獲悉，除部分銀行仍嚴格執(zhí)行之前國家出臺的第三套房貸政策外，多數(shù)銀行早已辦理第三套房及以上貸款。據(jù)了解，目前蘇州各大銀行中，除中國銀行、工商銀行、招商銀行等五家銀行仍嚴格限制第三套房貸外，建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行等多數(shù)銀行均已接受第三套房貸款，實行標準各不相同。
   

（圖10 蘇州：銀行房貸發(fā)放情況）

　　調查中發(fā)現(xiàn)，蘇州大多數(shù)銀行其實早已開始辦理第三套房及以上貸款。建設銀行實行第三房貸款首付50%，利率1.5倍；農(nóng)業(yè)銀行只針對能提供1年以上當?shù)丶{稅證明以及社保證明的客戶，其中首付55%，利率為1.2倍；浦發(fā)銀行對第三套房貸則實行首付大于50%，利率也有相應的提高；據(jù)招商銀行一位個貸經(jīng)理介紹：他們雖然有做三套房及以上貸款，但首付卻被提高至6-7成，利率也上調了15%，外地人買房需提供1年以上當?shù)丶{稅證明，無證明則不辦理。
　　點評：調控政策經(jīng)過一個季度的消化，成效逐漸顯現(xiàn)，雖然目前蘇州不少銀行都已接受第三套房及以上貸款，開發(fā)商紛紛開始打出促銷優(yōu)惠牌，而購房者也都做好了抄底的準備。對于“三套房有可能放松”的消息。如果房貸政策放寬，蘇州樓市或將出現(xiàn)急速反彈，房價也將出現(xiàn)報復性上漲。調控政策的效力還未完全施展，此時救市似乎為時過早。

    大連：受理三套房貸銀行過半 二套房貸政策不變

　　13日，新浪樂居大連的編輯以購房人身份對大連14家銀行進行了調查。結果顯示，大連銀行、交通、光大銀行一直未對三套房貸松綁，已經(jīng)暫停第三套房貸業(yè)務，嚴格控制第三套房。而大連四大國有行中，工商銀行也在控制發(fā)放第三套房貸業(yè)務，總體而言差別不大，受理三套房貸的銀行過半。
   

（圖11 大連：銀行房貸發(fā)放情況）

　　二套房貸政策無變化
　　根據(jù)新浪樂居的電話尋訪，各大銀行對于二套房貸首付仍是不低于5成，利率為基準利率的1.1倍，而根據(jù)樂居編輯近期對樓盤與中介機構的實地探訪，開發(fā)商口徑也保持這一說法，政策上仍無大變化。
　　三套房首付5成起中行高達7成
　　從三套房貸首付以及利率上看，受理三套房貸的銀行首付基本為5成、5.5成起，利率為基準利率的1.1-1.2倍，不過中行的要求最高，首付須7成，上浮20%~30%，比起其他的首付5成，基準利率的1.1倍，門檻有所提高。
　　點評：從宏觀角度來看，政府近期未出現(xiàn)明確政策以進一步打壓房價，據(jù)傳上海等一線城市已有部分銀行重啟三套房貸款，引發(fā)市場猜測。但是銀行人士表示，房貸政策仍普遍從緊，三套以上房貸沒有任何放松。加之前期官方對打壓方房價的肯定態(tài)度，預計市場短期之內(nèi)不會回暖。

　　筆者手記：

　　目前根據(jù)新浪樂居對全國260家銀行摸底，其中六成銀行放行三套房貸。一邊是“三套房貸重新開閘”，一邊是“官方申明絕不動搖”，如果房貸“剎車”塵囂激起樓市“混沌期”？對此，廣東中原房地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜認為，現(xiàn)在考慮房地產(chǎn)調控政策松動“言之過早”。他認為目前房地產(chǎn)調控的目的還沒有達到，房價也沒有根本下降，“在這種情況下輕言放開調控政策的話，將使政府的房地產(chǎn)調控威信喪失�！秉S韜表示。
　　距離“新國十條”出臺已將近3個月的時間了，在此期間，全國樓市的成交價格出現(xiàn)了一定幅度的松動。如果貿(mào)然取消三套房貸限制政策，政策調控緊急“剎車”，毫無疑問會“引狼入室”，因為投資炒房者和熱錢隨時會進入樓市。
　　但是目前，在經(jīng)濟復蘇曲折的大環(huán)境下，樓市似乎已經(jīng)步入了前期政策的觀察期，部分銀行第三套房貸的閘門悄然松動。這樣一來，房價必然出現(xiàn)報復性暴漲，這將意味著2009年12月以來的國務院政策調控以失敗告終。另外，正如黃韜所建議，國家有關部委官員應該對房地產(chǎn)政策謹慎表態(tài)，上午剛剛放出消息，下午就辟謠澄清，這些言論本身會給市場帶來不穩(wěn)定影響。