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二次調(diào)控的聲音還尚存，“樓市調(diào)控終止論”卻再起。
來(lái)自上海方面相關(guān)消息稱，上海銀行對(duì)三套房貸開始放松，并對(duì)此評(píng)論，“銀行放水”可能會(huì)沖擊樓市新政。上周末，關(guān)于樓市調(diào)控的種種質(zhì)疑開始形成一種強(qiáng)大的聲勢(shì)。
隨著樓市進(jìn)入深度博弈期，政策是否出現(xiàn)松動(dòng)已經(jīng)開始備受關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前正處于樓市深度博弈期，各種利益群體發(fā)出的聲音欲動(dòng)搖樓市調(diào)控決心。
外地銀行“放水”沖擊新政 京城樓市銷售“蠢蠢欲動(dòng)”
政府官員頻頻表態(tài)調(diào)控不會(huì)放松之后，樓市輿論卻在上個(gè)周末急速轉(zhuǎn)向。
據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，6月底，中央高層委托有關(guān)機(jī)構(gòu)赴北京、上海、廣州、深圳進(jìn)行樓市調(diào)研，并且征求民間研究機(jī)構(gòu)意見，以此更真實(shí)地了解目前政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的影響，防止樓市調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)造成誤傷，為制定下一階段樓市調(diào)控政策做準(zhǔn)備。
而巧合的是，樓市輿論也從堅(jiān)信樓市調(diào)控不會(huì)放松迅速轉(zhuǎn)向?yàn)闃鞘姓{(diào)控可能因此而終止。
此類輿論發(fā)生轉(zhuǎn)向的依據(jù)是，“近日，南京、杭州、上海等地多家銀行房貸政策悄然松動(dòng)，稱可以接受第三套房貸”。
據(jù)上海一家媒體報(bào)道，在新政影響下，樓市持續(xù)低迷，上海樓市調(diào)控細(xì)則至今未出，但上海部分銀行改變此前“原則上暫停發(fā)放第三套房貸”的做法，悄然“開閘”第三套房貸。對(duì)于最受關(guān)注的二套房貸認(rèn)定，部分銀行也開始“適度寬松”，開始“認(rèn)貸不認(rèn)房”。
而這樣的一則消息卻引來(lái)了大批關(guān)于“樓市調(diào)控因此而終止”的言論。
昨日，北京一家媒體刊登了這樣一則評(píng)論。“鑒于此，如果在滬銀行的以上做法被全國(guó)各大城市的銀行效仿，并演化成全國(guó)一致的‘銀行放水’的邏輯，則意味著，被譽(yù)為史上最嚴(yán)的‘房產(chǎn)新政’在短短的3個(gè)月時(shí)間，將立即面臨全面潰堤和夭折的危險(xiǎn)，所謂史上最嚴(yán)新政很有可能成為‘史上最短’�！�
就在“銀行放水沖擊樓市新政”的新聞迅速成為各大媒體頭條時(shí)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)也表現(xiàn)出了一種恐慌。
昨日，許久未給記者打電話的通州某項(xiàng)目銷售陳小姐，又開始勸說(shuō)記者買房�！澳戳俗罱男侣剾](méi)有？現(xiàn)在新聞都在說(shuō)樓市調(diào)控要終止，所以您要買房還是趕緊買吧。不要猶豫了，房?jī)r(jià)是不會(huì)跌的，”陳小姐告訴記者，她馬上要離職了。但是她認(rèn)為，從此跡象上看，購(gòu)房者應(yīng)該抓緊買房。
而近日發(fā)生的輿論轉(zhuǎn)向也讓在一家大型開發(fā)商供職的某策劃經(jīng)理苦惱不已。該人士表示，他剛剛交給領(lǐng)導(dǎo)的項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告中還這樣寫道，“下半年的房地產(chǎn)宏觀政策方面仍將維持趨緊態(tài)勢(shì)，不會(huì)出現(xiàn)導(dǎo)向性反轉(zhuǎn)。今年四季度將成為調(diào)控中最重要的時(shí)間段，這與最重要的銷售時(shí)段重疊，需引起重視”。正因?yàn)槿绱�，他在�?bào)告中建議公司下半年推出的新項(xiàng)目應(yīng)“低開高走，拓展銷售渠道”。
“誰(shuí)想到，報(bào)告剛交上去，就出現(xiàn)這樣的輿論轉(zhuǎn)向，”上述策劃經(jīng)理無(wú)奈地表示。
嚴(yán)守三套房放貸細(xì)則 北京銀行業(yè)不愿冒險(xiǎn)
“三套房不能發(fā)放貸款，在北京您到哪家銀行問(wèn)都是這個(gè)結(jié)果。”昨日，記者致電多家銀行客服電話，均得到上述答復(fù)。不過(guò)不少客服也比較疑惑，“這個(gè)周末突然有很多客戶來(lái)問(wèn)我們能不能放第三套房貸款。政策都制定這么久了，大家怎么還來(lái)問(wèn)��？”某銀行客服這樣對(duì)記者表示。
事實(shí)上，上周末媒體曝出南方多地區(qū)銀行房貸政策松動(dòng)之后，身處北京、一直期望房地產(chǎn)政策能有所“通融”的人們都有些迫不及待。記者昨日從相關(guān)中介了解到，不少人士周末看到新聞后都紛紛電話咨詢北京地區(qū)房地產(chǎn)調(diào)控政策是否松動(dòng)，中介能否幫助買房者辦理第三套房貸。“一上午接了好幾個(gè)電話，都是問(wèn)這件事�！币晃环课葜薪闃I(yè)務(wù)經(jīng)理告知記者。
“南方地區(qū)的房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則跟北京不一樣。那邊的銀行本來(lái)就沒(méi)限制不讓貸款買第三套房，但北京地區(qū)居民是被限制不得購(gòu)買第三套房的。”對(duì)此，工行相關(guān)人士表示。據(jù)其介紹，各地在轉(zhuǎn)發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》時(shí)，都依照各自實(shí)際情況對(duì)地區(qū)內(nèi)房貸政策進(jìn)行細(xì)化�！芭c上海相比，北京屬于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，因此監(jiān)管層叫停三套房貸，二套房貸也將執(zhí)行5成首付、1.1倍利率的政策�！鄙鲜鋈耸糠Q。
“客戶切忌聽風(fēng)就是雨。從銀行個(gè)人貸款部門的實(shí)際情況看，我們已經(jīng)將工作重心從房貸轉(zhuǎn)向了車貸，或者個(gè)人小額貸款業(yè)務(wù)。并不是不愿意做房貸，但現(xiàn)在全行上下都不支持以發(fā)放房貸增收的做法，我們沒(méi)必要鋌而走險(xiǎn)。”對(duì)此，招商銀行北京某支行信貸部人士表示。
從公開數(shù)據(jù)也可得知，在7.5萬(wàn)億元全年新增信貸總額的大背景下，今年四個(gè)季度信貸增量已經(jīng)按照“3：3：2：2”的配比順利執(zhí)行了兩個(gè)季度。
截至6月末，上半年人民幣貸款增加4.63萬(wàn)億元，占全年新增貸款份額的61.73%。其中，4月份以來(lái)，住戶貸款中的中長(zhǎng)期貸款新增額度呈直線下降趨勢(shì)。而中長(zhǎng)期貸款又恰好是反映新增房貸額度變化的最佳數(shù)據(jù)。
一線城市堅(jiān)挺樓市調(diào)控 各方利益群體博弈升級(jí)
盡管“樓市調(diào)控終止論”在迅速傳播，但昨日記者多方采訪發(fā)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士對(duì)此基本表現(xiàn)出質(zhì)疑的態(tài)度。
某品牌開發(fā)商副總經(jīng)理溫先生認(rèn)為，這些輿論可能是各地方政府在博弈�！艾F(xiàn)在中央該引導(dǎo)的也引導(dǎo)了，開發(fā)商該降價(jià)的也開始準(zhǔn)備降價(jià)了，怎么會(huì)出現(xiàn)調(diào)控終止的問(wèn)題？”溫先生表示。
“現(xiàn)在到了調(diào)控需要持續(xù)的時(shí)候，開發(fā)商逐漸開始受到新政的影響，所以現(xiàn)在才出現(xiàn)了這么多希望調(diào)控停止的言論�！北本┲性�(jí)市場(chǎng)研究部研究總監(jiān)張大偉表示。
據(jù)新華社報(bào)道，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)，3個(gè)月后市場(chǎng)反應(yīng)初現(xiàn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，5月份，70個(gè)大中城市新建商品房?jī)r(jià)格漲幅比4月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，這也是自去年4月以來(lái)首次出現(xiàn)回落。
雖然全國(guó)房?jī)r(jià)整體出現(xiàn)回落現(xiàn)象，但各個(gè)城市樓市動(dòng)向不一。一線城市在樓市調(diào)控新政后，降價(jià)效果較為明顯，出現(xiàn)“價(jià)跌量縮”跡象，一向堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)開始松動(dòng)，一度“地王”頻出的土地市場(chǎng)，上半年則連續(xù)出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。
據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)顯示，6月北京成交23宗土地，僅3宗住宅和含住宅項(xiàng)目用地。當(dāng)月北京市土地出讓收入33.097億元，比5月縮水近七成。特別是新一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，北京土地溢價(jià)率從110.6%下調(diào)九成至13.2%，成為2009年來(lái)最低點(diǎn)。
新華社有關(guān)報(bào)道稱，在交易清淡的上半年過(guò)后，廣州市定于7月8日出讓的番禺區(qū)兩宗地，其中一宗用地只有1家報(bào)名，另一宗用地只有2家報(bào)名。這種情況近年來(lái)鮮見。
“事實(shí)上，現(xiàn)在最著急的不是開發(fā)商，而是地方政府。地方政府要保證GDP，而土地財(cái)政因?yàn)闃鞘姓{(diào)控而變得不理想，目前地方政府壓力很大。”溫先生認(rèn)為。
“對(duì)于許多因超大規(guī)模基建而背上巨額債務(wù)的地方政府而言，房?jī)r(jià)下跌預(yù)期可能導(dǎo)致房市成交量劇烈下降，從而影響當(dāng)?shù)氐目傮w經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而高度依賴土地的地方財(cái)政更可能因?yàn)樾抡氩环蟪觥Ｒ虼�，許多地方政府遲遲不肯出臺(tái)配合‘國(guó)十條’的實(shí)施細(xì)則，在觀望中等待著這股調(diào)控之風(fēng)風(fēng)力減弱。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。
中國(guó)指數(shù)研究院資深分析師張化學(xué)認(rèn)為，在今年4月份樓市新政推出之初，就有一些利益集團(tuán)或其代言人提出反對(duì)之聲，不過(guò)由于當(dāng)時(shí)開發(fā)商或炒房者的日子還十分好過(guò)，且抱著本次調(diào)控必將像以往的歷次調(diào)控一樣半途而廢、不了了之的心理，這種聲音并不明顯。然而，現(xiàn)在這些利益群體已經(jīng)感受到威脅。
“隨著時(shí)間的推進(jìn)，一方面既得利益者所積累的厚厚的脂肪正在消減，過(guò)冬的干糧在逐漸消耗；另一方面卻似乎還看不到調(diào)控的尾巴在哪里；同時(shí)，開發(fā)商或炒房者又不愿意降價(jià)出貨，于是來(lái)自這些利益集團(tuán)的地方政府、開發(fā)商、炒房者及其代言者終于坐不住了，樓市調(diào)控反對(duì)之聲的分貝在逐漸加大。他們這樣做的目的很明顯，就是企圖擾亂廣大民眾的視聽，蒙蔽作為樓市裁判的政府部門，最終使樓市調(diào)控半途而廢。”張化學(xué)認(rèn)為。
“樓市見底”密集出現(xiàn) 謹(jǐn)防樓市調(diào)控“被見底”
作為本輪調(diào)控最受期待的“利器”，房地產(chǎn)稅遲遲難“落地”在上周末也再度成為市場(chǎng)炒作熱點(diǎn)。媒體報(bào)道稱上海、重慶上報(bào)國(guó)務(wù)院的房地產(chǎn)稅政策暫未獲批，這一消息被解讀為“樓市調(diào)控或?qū)⑺蓜?dòng)”。除了房地產(chǎn)稅，在上周末同樣被當(dāng)成“樓市調(diào)控見底”依據(jù)的還有央企頻頻拿地，媒體報(bào)道稱這是因?yàn)閲?guó)資委授意地產(chǎn)央企下半年加速擴(kuò)張。
“樓市調(diào)控見底” 消息為何此時(shí)密集出現(xiàn)？“在調(diào)控進(jìn)入敏感期的時(shí)候傳出這樣的消息，不排除開發(fā)商炒作的嫌疑，房地產(chǎn)稅最終什么時(shí)間出臺(tái)要看樓市調(diào)控狀況。”
在中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓看來(lái)，房地產(chǎn)稅的出臺(tái)只是時(shí)間早晚問(wèn)題，現(xiàn)在炒作房地產(chǎn)稅“玩完”，不排除是利益集團(tuán)在作祟。
財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長(zhǎng)劉尚希也表示，“房地產(chǎn)稅獲批與否的討論非�！疅o(wú)厘頭’，稅收政策的出臺(tái)是一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪^(guò)程，房地產(chǎn)稅出臺(tái)同樣需要綜合考慮各方面狀況，需要做好房源調(diào)查、房屋評(píng)估等各項(xiàng)準(zhǔn)備工作”。
“如果真是開發(fā)商利用調(diào)控‘中場(chǎng)休息’階段炒作，他們的目的就是為了給三季度大規(guī)模推盤做準(zhǔn)備�！币晃徊辉竿嘎缎彰臉I(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，調(diào)控已經(jīng)影響了許多開發(fā)商的銷售進(jìn)度，原定于6、7月開盤的項(xiàng)目也紛紛“看看市場(chǎng)再說(shuō)”，如果購(gòu)房者持續(xù)觀望，那么開發(fā)商依仗著沖擊全年銷售業(yè)績(jī)的“金九銀十”也就沒(méi)什么希望了。“不排除是某些開發(fā)商為了避免這一情況出現(xiàn)，在大規(guī)模推盤和傳統(tǒng)銷售旺季來(lái)臨前，炒作政策見底，促使購(gòu)房者出手�！�
而對(duì)“房地產(chǎn)稅暫不開征表明樓市調(diào)控見底”的說(shuō)法，劉桓并不贊同。在他看來(lái)，樓市調(diào)控是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，政策打壓的是房地產(chǎn)市場(chǎng)暴漲局面，以便讓整個(gè)市場(chǎng)維持穩(wěn)中有升的狀態(tài)�！霸诰o密調(diào)控政策下，房?jī)r(jià)暴漲局面已經(jīng)被遏制。在這種情況下，房地產(chǎn)稅作為‘最嚴(yán)厲調(diào)控手段’，其出臺(tái)時(shí)間可以暫緩，但暫緩開征并不表示不開征。如果樓市再次出現(xiàn)爆炒局面，房地產(chǎn)稅可以隨時(shí)開征。”
“調(diào)控終止論”有待商榷 不排除開發(fā)商借機(jī)炒作
在很多專家看來(lái)，調(diào)控政策的目標(biāo)從來(lái)就不是讓房?jī)r(jià)下降，不能以此來(lái)衡量宏觀調(diào)控是否成功。不過(guò)在他們看來(lái)，這一輪調(diào)控從政策出臺(tái)到細(xì)節(jié)完善，至今才3個(gè)月時(shí)間，處于剛剛起步階段。
“我不認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)出現(xiàn)什么提前終止的跡象。雖然從上半年的情況看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的確出現(xiàn)增速放緩的跡象，但即便是經(jīng)濟(jì)要二次探底，房地產(chǎn)調(diào)控政策也不會(huì)出現(xiàn)較大變化。政府完全可以以拉動(dòng)內(nèi)需、提高出口比例等辦法渡過(guò)難關(guān)。因此所謂的‘政策監(jiān)管房地產(chǎn)過(guò)嚴(yán)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將放緩’的說(shuō)法有待商榷。很可能是開發(fā)商借機(jī)炒作的‘障眼法’�！睂�(duì)此，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示。
北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心教授宋國(guó)青昨日也公開表示，信貸目前仍處于嚴(yán)格控制時(shí)期，未來(lái)一段時(shí)間不會(huì)出現(xiàn)信貸管控放松的情況，增速會(huì)一直保持平穩(wěn)。
在溫先生看來(lái)，即便是中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化，此次樓市調(diào)控的確到了進(jìn)退兩難的境地；即便其他各城市調(diào)控都發(fā)生松動(dòng)，作為政治中心的北京也難以松動(dòng)。
“北京一松動(dòng)，樓市調(diào)控就徹底宣告失敗了”，溫先生認(rèn)為。
張大偉認(rèn)為，“泡沫的一個(gè)特征，就是大家都覺(jué)得房?jī)r(jià)不會(huì)跌只會(huì)漲。這次調(diào)控如果現(xiàn)在就停止，那么就會(huì)這樣”。
他認(rèn)為，現(xiàn)在反而是宏觀調(diào)控政策需要持續(xù)的時(shí)候，因?yàn)槟壳吧唐贩渴袌?chǎng)并沒(méi)有實(shí)際調(diào)整，也就是說(shuō)宏觀調(diào)控基本還沒(méi)有出現(xiàn)明顯的效果�，F(xiàn)在說(shuō)終止還為時(shí)過(guò)早。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，對(duì)于已出臺(tái)的政策應(yīng)堅(jiān)定執(zhí)行，不能松動(dòng)，避免市場(chǎng)搖擺。
一位購(gòu)房者表示，“目前的輿論使人覺(jué)得政府對(duì)樓市的調(diào)控是為了保護(hù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)，但很明顯國(guó)家已表態(tài)會(huì)堅(jiān)持樓市調(diào)控不會(huì)半途而廢，打擊炒房行為”。
此外，據(jù)新華社調(diào)查顯示，本輪樓市調(diào)控以來(lái)，有相當(dāng)規(guī)模的資金開始流向二、三線城市的樓市，這將成為未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的重要推手。因此，盡管二線城市房?jī)r(jià)仍未到“發(fā)燒”地步，但不能忽視投資投機(jī)需求增加、房?jī)r(jià)上漲較快等問(wèn)題。二線城市對(duì)樓市調(diào)控不能置身事外。
房地產(chǎn)專家馬光遠(yuǎn)在博客中指出，當(dāng)前，應(yīng)傳遞一個(gè)明確的信號(hào)，樓市調(diào)控是長(zhǎng)期政策，各地要切實(shí)落實(shí)好中央調(diào)控措施，預(yù)防和遏制樓市泡沫產(chǎn)生或增大。
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