樓市新政導(dǎo)致購房毀約糾紛驟增
    2010-06-01    作者:記者 方列/杭州報(bào)道    來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

退不退房,這也是個(gè)問題。資料照片

    隨著樓市新政的出臺(tái),各地樓市的交易量也降至冰點(diǎn),與此同時(shí),因新政引發(fā)的各種購房合同毀約糾紛也迅速增加。記者在采訪中了解到,盡管目前還未出現(xiàn)相關(guān)的司法判例,但已經(jīng)有大量購房者向律師進(jìn)行咨詢,準(zhǔn)備通過法律手段解決糾紛,專家呼吁司法部門應(yīng)盡快出臺(tái)相關(guān)的司法解釋或指導(dǎo)意見,規(guī)范此類案件的審理。買不買房,這是個(gè)問題。

  房產(chǎn)新政引發(fā)購房毀約糾紛激增

  “爆單!又爆單了!”杭州城西一家房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司的孔經(jīng)理近段時(shí)間很郁悶,自從房產(chǎn)新政策出臺(tái)以來,她所聯(lián)系的房產(chǎn)交易合同已經(jīng)有好幾筆黃了。“都是買家不愿意買了。有的寧可付違約金也要?dú)Ъs!笨捉(jīng)理表示,“已付定金簽了購房合同的客戶,由于按揭貸款按新規(guī)執(zhí)行,因此出現(xiàn)了大量違約合同。毀約合同的比例大約占到15%,而隨著國十條的影響逐步釋放,預(yù)計(jì)今后一段時(shí)間這個(gè)比例將繼續(xù)擴(kuò)大!
  前幾天,寧波一家樓盤的十幾名購房者一起來到樓盤售樓處,要求集體退房。今年年初,這些購房者在該樓盤開盤時(shí)簽訂了購房合同,并繳納了10%的定金。然而房產(chǎn)新政出臺(tái)后,大部分購房者受政策限制無法辦理按揭手續(xù),因此要求辦理退房手續(xù)。但開發(fā)商明確表示如要退房,業(yè)主們的定金將不予退還。購房戶王先生購買了一套價(jià)值800萬的排屋,他表示:“不是我們不愿意履行合同,而是辦不出按揭,沒辦法籌到這么多現(xiàn)金!”
  今年4月初,杭州的謝女士看中了濱江區(qū)一套120平方米的新房,購買時(shí)與開發(fā)商商定首付三成,剩余房款采用銀行貸款按揭支付。沒想到,剛剛繳納好首付款的謝女士還沒來得及申請(qǐng)貸款,房產(chǎn)新政已出臺(tái)。根據(jù)政策規(guī)定,謝女士購買的這第三套房產(chǎn)被列入了暫停發(fā)放貸款的行列,銀行也表示無法向其發(fā)放貸款。于是,謝女士向開發(fā)商提出退還首付,開發(fā)商則以謝女士違約拒絕退還,還揚(yáng)言要向其收取違約金。
  房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這次中央出臺(tái)房產(chǎn)新政時(shí)間突然而密集,其中如二套房首付比例提至50%、三套房暫停放貸、異地購房暫停放貸等規(guī)定對(duì)購房者影響較大,使得部分購房者措手不及,一些購房者因購房難度加大而導(dǎo)致違約糾紛。由于新政策的影響,購房者預(yù)期的銀行貸款額度在不能足額獲得,自身又不能補(bǔ)足差額的情況下,出于購房成本等種種考慮,購房者往往以新政策變化為由,提出退房解除合同。還有部分的購房者,由于對(duì)未來的樓市不看好,也以此為理由要求退房。
  一名房產(chǎn)開發(fā)商則表示,一般的房地產(chǎn)開發(fā)商都有在建工程銀行抵押貸款或各種形式的融資借款,他們需要及時(shí)出售樓盤回籠資金以緩解貸款壓力,購房者的退房行為輕則影響到其下一步的項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度,重則加深了開發(fā)商資金鏈條斷裂的風(fēng)險(xiǎn)!霸谑袌(chǎng)前景不被看到的情況下,開發(fā)商自然是不愿意讓購房者輕易退房的!

  房產(chǎn)律師業(yè)務(wù)火爆各方意見不一

  記者了解到,近段時(shí)間杭州各家律師事務(wù)所都收到了大量關(guān)于房產(chǎn)違約糾紛的咨詢業(yè)務(wù)。浙江澤大律師事務(wù)所在新政出臺(tái)后接連推出新政下的房產(chǎn)糾紛法律講座,幾乎場(chǎng)場(chǎng)爆滿,累計(jì)咨詢超過700人次。浙江浙聯(lián)律師事務(wù)所主任律師戴和平說,目前該所受理的二手房買賣糾紛有300多件,是去年同期的數(shù)倍。
  “由于新政的出臺(tái),打亂了購房者自籌資金的付款計(jì)劃,這種情況下,不論房地產(chǎn)買賣合同中是否有關(guān)于貸款不足時(shí)補(bǔ)足差額的約定,房屋買賣雙方都會(huì)以自己的利益為重進(jìn)行理解,雙方各執(zhí)一詞,因此而引起的房產(chǎn)糾紛不斷增多!闭憬鸬缆蓭熓聞(wù)所王全明律師認(rèn)為。
  根據(jù)2003年頒布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定:“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人!睂(duì)于交了定金,因無法貸到款而需退房的購房人,王全明認(rèn)為,此次出臺(tái)的新政可歸為“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”,購房者有權(quán)與開發(fā)商協(xié)商解除合同,并拿回之前交的定金。不過購房人還應(yīng)認(rèn)真核對(duì)合同,有的開發(fā)商會(huì)專門在文本中單獨(dú)約定“購房人無法取得貸款或貸不到足額款,需自籌資金補(bǔ)足”,這樣的話,要單方面解除合同需謹(jǐn)慎,開發(fā)商可據(jù)此提出要求支付違約金。
  記者注意到,對(duì)此次由政策調(diào)整造成的房屋買賣糾紛,法律界人士對(duì)毀約責(zé)任也有不同的觀點(diǎn)。王全明律師認(rèn)為,政策調(diào)整不屬于《合同法》中規(guī)定的“不可抗力”,而應(yīng)該屬于該法規(guī)定的“情勢(shì)變更”,購房人要求退房,不需要承擔(dān)違約。也有些律師認(rèn)為,政策調(diào)整導(dǎo)致違約,不應(yīng)適用《合同法》中規(guī)定的“情勢(shì)變更”。否則,勢(shì)必導(dǎo)致一些看到房價(jià)下跌的買房人不誠信,以此為借口達(dá)到變相毀約的目的。

  律師建議協(xié)商解決呼吁出臺(tái)司法解釋

  “我們目前還沒有遇到此類案件進(jìn)入訴訟程序,不過樓市調(diào)控新政勢(shì)必會(huì)發(fā)生大量的房屋買賣糾紛,我們也在關(guān)注這類案件,但由于新政出臺(tái)不久,這類案子還有滯后性。目前,更多地集中在訴前調(diào)解協(xié)商階段。”杭州中級(jí)人民法院一法官表示。
  杭州國圣律師事務(wù)所律師程學(xué)林認(rèn)為,在當(dāng)前的情況下,買賣雙方通過協(xié)商解決糾紛是最有效的途徑!艾F(xiàn)在打一個(gè)總價(jià)值200多萬的房產(chǎn)糾紛官司,至少要5萬以上的費(fèi)用,還要耗費(fèi)當(dāng)事人大量的時(shí)間和精力。協(xié)商更為高效也更加節(jié)約成本。”
  記者了解到,目前已經(jīng)有相當(dāng)部分的毀約糾紛已經(jīng)通過協(xié)商達(dá)成協(xié)議。有的客戶通過和房東協(xié)商,房東同意降低總價(jià),雙方繼續(xù)完成買房交易,有的客戶通過協(xié)商退房成功,并取回了部分或全部預(yù)付款。對(duì)于如何解決湊不足首付而違約的問題,律師還建議開發(fā)商可采取“墊付首付”的辦法,即開發(fā)商與購房人協(xié)商支付方式后,由開發(fā)商墊付購房人其余首付款的辦法。對(duì)于有購房意愿的人來說,開發(fā)商此舉可充分打消他們的顧慮,也可避免類似的糾紛產(chǎn)生。
  但是仍有相當(dāng)數(shù)量的糾紛因雙方訴求相去甚遠(yuǎn),最終將通過司法訟訴程序解決。
  王全明律師表示,目前各地仍沒有關(guān)于此類訴訟的判例,由于各地法官的思考和理解角度不同,同樣的案情可能會(huì)出現(xiàn)不同的判決結(jié)果,希望上級(jí)司法部門盡快對(duì)此類案件作出明確的司法解釋或指導(dǎo)性意見,確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)過渡。

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