國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11日公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比漲幅達(dá)12.8%，較上月上漲1.1個(gè)百分點(diǎn)。這是自2009年6月同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正以來(lái)，連續(xù)第11個(gè)月增長(zhǎng)，且再創(chuàng)歷史新高(2005年有此統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái))。
　　在中央和地方聯(lián)動(dòng)的重拳調(diào)控之下，繼續(xù)高企的房?jī)r(jià)漲幅引來(lái)陣陣驚呼。專家認(rèn)為，這一數(shù)據(jù)主要反映的還是調(diào)控政策出臺(tái)之前的上漲動(dòng)力，不能誤讀。在相關(guān)調(diào)控之下，房?jī)r(jià)同比漲幅指標(biāo)可能在5月或6月觸頂繼而調(diào)頭下行。
　　事實(shí)上，現(xiàn)實(shí)中的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，尤其進(jìn)入5月之后，部分一二線城市“量?jī)r(jià)齊跌”的跡象已經(jīng)逐漸凸顯。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，房?jī)r(jià)的回調(diào)將成為大勢(shì)所趨。不過(guò)，也有觀點(diǎn)提醒說(shuō)，應(yīng)理性看待部分城市的房?jī)r(jià)下降，樓市調(diào)控效果尚待觀察。

上海市浦東新區(qū)耀華路附近一剛剛交付使用的住宅小區(qū)(5月9日攝)。 　　據(jù)佑威·樓市通及其旗下的樓市專評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，上周(5月3日至5月9日)上海市新房住宅成交量跌破10萬(wàn)平方米，僅為7.1萬(wàn)平方米，為近5年來(lái)同期最低，而成交均價(jià)依然在2.5萬(wàn)元/平方米以上，未現(xiàn)明顯下跌。新華社記者 陳飛 攝

　　不能誤讀　數(shù)據(jù)反映的是調(diào)控前的上漲動(dòng)力

　　當(dāng)日公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份，新建住宅銷售價(jià)格同比上漲15.4%，商品住宅銷售價(jià)格上漲17.3%。
　　分地區(qū)看，與去年同月相比，70個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格均上漲，其中漲幅最大的5個(gè)城市是：海口64.3%、三亞58.2%、溫州26.1%、金華23.8%、北京21.5%。二手房方面，二手住宅銷售價(jià)格同比上漲10.5%。與去年同月相比，二手住宅銷售價(jià)格上漲的城市有69個(gè)。
　　在中央和地方聯(lián)動(dòng)的重拳調(diào)控之下，繼續(xù)高企的房?jī)r(jià)漲幅引來(lái)一片驚訝和狐疑。不過(guò)，接受記者采訪的專家表示，價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不能及時(shí)反映市場(chǎng)變化，這次房?jī)r(jià)同比漲幅數(shù)據(jù)很大程度上主要反映的4月上半月調(diào)控前全國(guó)房?jī)r(jià)的上漲動(dòng)力，不能誤讀這個(gè)數(shù)據(jù)。
　　相比之下，人們更應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速、新開(kāi)工面積等能夠反映行業(yè)未來(lái)發(fā)展走勢(shì)的指標(biāo)。
　　“去年同期正好是房?jī)r(jià)水平的一個(gè)低谷，今年三四月份則達(dá)到了一個(gè)峰值，兩相比較增幅自然會(huì)特別明顯�！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說(shuō)，一般而言，政策具有一定的滯后效應(yīng)，此數(shù)據(jù)主要反映的還是4月中旬調(diào)控措施出臺(tái)之前的情況，因此不能誤讀這一統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。
　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)解釋說(shuō)，在4月17日國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》之前，全國(guó)各地的房地產(chǎn)價(jià)格仍然是繼續(xù)上漲的，而且成交量較大。而4月的后半個(gè)月，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在一種觀望狀態(tài)，價(jià)格沒(méi)怎么跌，但是成交量下來(lái)了。因此，受前半個(gè)月的影響，房地產(chǎn)價(jià)格環(huán)比漲幅依舊走高。
　　對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示贊同，他分析說(shuō)，數(shù)據(jù)主要反映了4月上半月全國(guó)房?jī)r(jià)的上漲動(dòng)力，4月中旬出臺(tái)的調(diào)控新政具有一定的滯后效應(yīng)。他表示，事實(shí)上，現(xiàn)實(shí)中的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。在調(diào)控政策作用下，房?jī)r(jià)同比漲幅指標(biāo)預(yù)期將于5月或6月觸頂，其后將調(diào)頭下行。
　　相比價(jià)格，銷售量則是一個(gè)更快反映市場(chǎng)的指標(biāo)。統(tǒng)計(jì)顯示，1至4月，全國(guó)商品房銷售面積2.34億平方米，比去年同期增長(zhǎng)32.8%，增幅比1至3月回落3.0個(gè)百分點(diǎn)�！斑@說(shuō)明成交量的增幅繼續(xù)收窄。”楊紅旭分析。
　　“其實(shí)，除了房?jī)r(jià)、銷售量等指標(biāo)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速、新開(kāi)工面積、竣工面積等能夠反映行業(yè)未來(lái)趨勢(shì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更值得關(guān)注�！标悋�(guó)強(qiáng)說(shuō)。
　　以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速為例，1至4月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9932億元，同比增長(zhǎng)36.2%。盛來(lái)運(yùn)認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)加快主要原因包括市場(chǎng)拉動(dòng)、打擊囤地等政策效應(yīng)以及各地政府加大了經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)力度等等。
　　楊紅旭預(yù)測(cè)，雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)近些年的平均水平，接下來(lái)，受?chē)?yán)厲調(diào)控政策的影響，開(kāi)發(fā)商的投資熱情將會(huì)逐步降溫。

　　觀望明顯　量?jī)r(jià)齊跌跡象凸顯

　　當(dāng)人們紛紛預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)商的投資熱情將逐漸降溫時(shí)，部分一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)寒氣逼人，尤其進(jìn)入5月之后，“量?jī)r(jià)齊跌”的跡象已經(jīng)逐漸凸顯。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，短期內(nèi)開(kāi)發(fā)商很可能陷入更深的觀望。
　　中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)35個(gè)城市的監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，上周(5月3日-5月9日)，有26個(gè)城市商品住宅成交面積環(huán)比下跌。在深圳，上周二手房市場(chǎng)共成交2509套，環(huán)比下降35.3%，一、二手房總成交2799套，環(huán)比下降32.5%；在上海，5月3日至9日的商品住宅成交面積為7.1萬(wàn)平方米，是近五年來(lái)同期最低的一周。
　　據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月上旬，北京商品房現(xiàn)房住宅成交總量?jī)H147套，相比4月上旬的557套下跌了73.6%。而非政策類的期房成交量也僅為1758套，相比4月上旬同期的3722套，下跌了52.8%。　
　　一些二線城市的樓市交易情況同樣“冷清”，比如在河北秦皇島市，最近的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，近七成購(gòu)房者推遲了購(gòu)房計(jì)劃，樓市進(jìn)入了觀望期。
　　成交量下降的同時(shí)，一向“堅(jiān)挺”的房?jī)r(jià)也開(kāi)始松動(dòng)，部分項(xiàng)目開(kāi)始調(diào)低開(kāi)盤(pán)價(jià)格。據(jù)了解，北京龍湖·蔚瀾香醍145平方米的三居板樓，5月8日開(kāi)盤(pán)均價(jià)是每平方米17000元，比之前銷售人員透露的預(yù)沽價(jià)下降了3000元；已經(jīng)在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上登記9號(hào)預(yù)售的新天際SPACE+延期了開(kāi)盤(pán)時(shí)間，銷售員報(bào)出的預(yù)計(jì)均價(jià)也降低了3000元。房?jī)r(jià)下降的預(yù)期讓很多開(kāi)發(fā)商不得不調(diào)整心理價(jià)位，并展開(kāi)優(yōu)惠促銷。
　　樓市降溫的同時(shí)，土地市場(chǎng)也遇冷。據(jù)中原地產(chǎn)4月對(duì)全國(guó)12個(gè)被監(jiān)測(cè)城市土地情況看，總體成交面積約1108公頃，為2010年以來(lái)最低點(diǎn)。居住用地成交面積579公頃，環(huán)比下降52%，低于前12個(gè)月均值25%。從各地情況看，除武漢、長(zhǎng)春較上月有較大幅度增加外，其他城市均開(kāi)始回落，其中北京、上海、廣州、深圳、重慶、杭州無(wú)宅地成交，從而導(dǎo)致4月各地地價(jià)明顯下滑。據(jù)中原12個(gè)被監(jiān)測(cè)城市居住用地樓面地價(jià)數(shù)據(jù)，均值約為1866元/平方米，為2009年5月以來(lái)最低位。
　　與此同時(shí)，4月各地居住用地溢價(jià)率回升至2月水平(70%)，但同2月高溢價(jià)率有所不同，4月主要以二線城市低底價(jià)的小規(guī)模地塊溢價(jià)為主。4月累計(jì)流標(biāo)率同上月持平，相比上月旺盛態(tài)勢(shì)，4月不但成交大幅縮減而且流標(biāo)地塊大為增加。累計(jì)到4月，除沈陽(yáng)流標(biāo)率相對(duì)較高外，其他城市流標(biāo)率均在達(dá)到25%。

　　審慎分析　調(diào)控效果不可盲目樂(lè)觀

　　樓市新政實(shí)施以來(lái)，樓市出現(xiàn)了許多新動(dòng)向，比如觀望氣氛濃厚，成交量下滑乃至量?jī)r(jià)齊跌，但也有不同的聲音。素來(lái)愛(ài)做驚人之語(yǔ)的華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)就在其博客中指出，將北京房?jī)r(jià)下降了8000元的好消息認(rèn)為是新政取得了重大成果具有欺騙性，“卻不知道北京不給高價(jià)房發(fā)放預(yù)售許可證，少了新盤(pán)的高價(jià)自然房?jī)r(jià)就下跌了�！�
　　對(duì)于樓市調(diào)控效果具體應(yīng)該如何看，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前樓市降價(jià)實(shí)為假摔；也有人士認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的降價(jià)行為是在上演“苦肉計(jì)”。他們指出，目前，部分城市房?jī)r(jià)到底是真跌還是假摔尚不能確定，即使真跌幅度具體有多大也缺乏權(quán)威機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)支撐，因此不要過(guò)分渲染所謂的新政調(diào)控效果，同時(shí)，對(duì)于部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的降價(jià)行為也應(yīng)仔細(xì)甄別，警惕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商上演“苦肉計(jì)”，對(duì)于樓市調(diào)控效果切不可盲目樂(lè)觀，錯(cuò)過(guò)最好的用藥時(shí)機(jī)和力度。
　　接受記者采訪的專家認(rèn)為，供求關(guān)系等綜合因素將影響和制約2010年房?jī)r(jià)走勢(shì)。眼下，部分地方就已經(jīng)出現(xiàn)了放量供應(yīng)的苗頭。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)披露，在北京，許多開(kāi)發(fā)商為了盡快完工以取得預(yù)售證，已經(jīng)開(kāi)始加班工作，甚至不惜發(fā)放“擾民費(fèi)”。
　　陳國(guó)強(qiáng)樂(lè)觀估計(jì)，這種后續(xù)供應(yīng)增長(zhǎng)會(huì)在一定程度上緩解供需矛盾，下半年就全國(guó)而言房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)比較充足的供應(yīng)，不太可能出現(xiàn)今年年初部分城市房?jī)r(jià)飆升的局面。
　　楊紅旭也表示，1至4月商品房新開(kāi)工的數(shù)據(jù)反映出商品房新開(kāi)工面積依然快速增長(zhǎng)，有助于增加2010年商品房供應(yīng)量，從而逆轉(zhuǎn)商品房供不應(yīng)求的格局。
　　不僅如此，土地市場(chǎng)的降溫也在一定程度上冷卻了房?jī)r(jià)飆升的熱度。5月7日，上海熱點(diǎn)地塊底價(jià)成交、北京順義一住宅項(xiàng)目地塊因開(kāi)發(fā)商給出的價(jià)格低于招標(biāo)地價(jià)而流標(biāo)。此前，全國(guó)70個(gè)城市住宅用地平均樓面地價(jià)已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)回落�！叭绻�這樣的情形持續(xù)下去，勢(shì)必會(huì)影響市場(chǎng)預(yù)期從而引導(dǎo)房?jī)r(jià)的回落。目前，高房?jī)r(jià)回調(diào)趨勢(shì)正漸次加強(qiáng)�！标悋�(guó)強(qiáng)說(shuō)。
　　此外，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲還有“殺手锏”。其中，調(diào)控新政明確要求發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果達(dá)不到調(diào)控部門(mén)的預(yù)期，不排除接下來(lái)將有更嚴(yán)厲措施出臺(tái)的可能性，比如“住房保有稅”等稅收政策，這無(wú)疑會(huì)成為遏制高房?jī)r(jià)的“利器”。