●如何發(fā)揮中央房地產(chǎn)企業(yè)的骨干和帶動作用，盡快構(gòu)造低收入家庭保障性住房建設(shè)的運作平臺，增加住房有效供給，切實解決民生問題，已成為國有經(jīng)濟布局和中央企業(yè)重組的著力點和關(guān)鍵點。
　　●通過整合中央企業(yè)房地產(chǎn)資源，以股份制方式發(fā)起組建房地產(chǎn)大企業(yè)，加快構(gòu)筑中央企業(yè)民生住房建設(shè)平臺是可行的。
　　●國務(wù)院國資委根據(jù)中央企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和中央政府積極解決低收入家庭住房問題的戰(zhàn)略需要，加大中央企業(yè)房地產(chǎn)資源重組的力度，將分散在中央企業(yè)的房地產(chǎn)資產(chǎn)通過股份制的方式(少量資產(chǎn)可通過劃轉(zhuǎn))進行重組，投入到一家或幾家中央房地產(chǎn)企業(yè)。

　　保障性住房建設(shè)是事關(guān)民生的重要問題。從近幾年的調(diào)控來看，宏觀調(diào)控取得了初步成效，但一些深層次的矛盾和根本性的問題依然沒有解決，尤其是低收入家庭住房建設(shè)問題依然沒有有效的辦法。從歷史發(fā)展看，在城市化和工業(yè)化快速發(fā)展時期，住房短缺是絕大多數(shù)國家都經(jīng)歷過的難題。從發(fā)達國家的經(jīng)驗看，在住房短缺階段，組建一個由政府控制的公營機構(gòu)，直接負責(zé)低收入人群保障性住房建設(shè)，是一個比較成功的普遍做法。
　　當(dāng)前，結(jié)合我國國情和中央企業(yè)的實際情況，可以充分發(fā)揮國有大型房地產(chǎn)企業(yè)的作用，加大保障性住房建設(shè)力度，構(gòu)建低收入家庭住房建設(shè)的平臺。在中央政府層面，可以選擇一家中央房地產(chǎn)企業(yè)，作為保障性住房建設(shè)的平臺，加快保障性住房的供應(yīng)，確保運作的規(guī)范及后期的管理服務(wù)，在改善住房民生方面起到骨干和示范作用。

　　避免“家家都搞房地產(chǎn)”

　　選擇一家中央房地產(chǎn)企業(yè)作為保障性住房建設(shè)平臺，是必要的。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)集中度低，整體素質(zhì)不高，普遍存在“散、小、差”的現(xiàn)象。全國房地產(chǎn)企業(yè)多達5.8萬多家，國有房地產(chǎn)企業(yè)僅占1%。房地產(chǎn)行業(yè)不僅缺少發(fā)揮帶頭和示范作用的大型企業(yè)，更缺少從事保障性住房建設(shè)的國有骨干企業(yè)。
　　在中央企業(yè)中，房地產(chǎn)資源也存在著分散、規(guī)模效應(yīng)不高的問題。據(jù)統(tǒng)計，中央企業(yè)現(xiàn)有三級和三級以上的房地產(chǎn)經(jīng)營主體500多家，資產(chǎn)額約1000億元人民幣。除16家少數(shù)實行專業(yè)化經(jīng)營外，其他大多數(shù)企業(yè)的房地產(chǎn)不是主營板塊缺少房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗，就是專業(yè)化水平低，規(guī)模小。
　　有些中央企業(yè)以多種方式變相將資金投入房地產(chǎn)領(lǐng)域，造就了許多“地王”，造成大量信貸資金或主業(yè)自有資金進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，逃避了金融監(jiān)管。一方面，不利于國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)政策的實施，導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資增速過快，房價過快增長；另一方面，這種“家家都搞房地產(chǎn)”的情況分散了中央企業(yè)的資源，妨礙了其主業(yè)經(jīng)營和發(fā)展，影響了中央企業(yè)核心競爭力的加強，不利于出資人在房地產(chǎn)資源方面的合理配置，更難以集中體現(xiàn)和有效擴大中央企業(yè)在住房民生方面的控制力和影響力。
　　目前，國務(wù)院國資委根據(jù)國務(wù)院部署，積極推進國有經(jīng)濟布局和結(jié)構(gòu)調(diào)整，按照《中央企業(yè)布局和結(jié)構(gòu)調(diào)整的指導(dǎo)意見》，按照“有所為有所不為”的原則，加大中央企業(yè)重組力度。如何發(fā)揮中央房地產(chǎn)企業(yè)的骨干和帶動作用，盡快構(gòu)造低收入家庭保障性住房建設(shè)的運作平臺，增加住房有效供給，切實解決民生問題，已成為國有經(jīng)濟布局和中央企業(yè)重組的著力點和關(guān)鍵點。

　　使央企突出主業(yè)，實行專業(yè)化經(jīng)營

　　選擇一家中央房地產(chǎn)企業(yè)作為保障性住房建設(shè)平臺，是可行的。一是中央企業(yè)有數(shù)千億元可剝離的房地產(chǎn)資產(chǎn)，足夠整合形成一個大型企業(yè)集團；二是中央企業(yè)正處于深化改革的關(guān)鍵階段，主輔分離、突出主業(yè)，推行專業(yè)化經(jīng)營是主導(dǎo)方向，此時進行資源整合成本低、效率高，恰逢其時；三是政策支持力度大，可選擇的整合模式多，例如通過股份制方式，整合分散的央企房地產(chǎn)資產(chǎn)；四是實施主體單一明確，國務(wù)院國資委是唯一的出資人代表；五是順應(yīng)企業(yè)回歸主業(yè)、突出核心競爭力的趨勢�；�于以上條件，在國務(wù)院國資委的主導(dǎo)下，通過整合中央企業(yè)房地產(chǎn)資源，以股份制方式發(fā)起組建房地產(chǎn)大企業(yè)，加快構(gòu)筑中央企業(yè)民生住房建設(shè)平臺是可行的。它將存量資產(chǎn)調(diào)整和增量資產(chǎn)擴充有效結(jié)合起來，是對國有經(jīng)濟進行戰(zhàn)略性調(diào)整的重要措施，是擴大保障性住房建設(shè)的有效途徑。
　　最近，國務(wù)院決定從2007年開始在中央本級試行國有資本經(jīng)營預(yù)算，用于支持國有經(jīng)濟布局和結(jié)構(gòu)調(diào)整、補充社會保障。國務(wù)院國資委根據(jù)中央企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和中央政府積極解決低收入家庭住房問題的戰(zhàn)略需要，加大中央企業(yè)房地產(chǎn)資源重組的力度，將分散在中央企業(yè)的房地產(chǎn)資產(chǎn)通過股份制的方式(少量資產(chǎn)可通過劃轉(zhuǎn))進行重組，投入到一家或幾家中央房地產(chǎn)企業(yè)。再根據(jù)國有資本經(jīng)營預(yù)算，由國務(wù)院國資委注入一定的資本金，形成具有相當(dāng)規(guī)模的中央房地產(chǎn)企業(yè)，重點開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性住房。當(dāng)然，國務(wù)院國資委可以控制該公司的業(yè)務(wù)范圍和投資方向，嚴格預(yù)算管理。通過該公司的有效運作，最大程度地加快民生住房建設(shè)，平抑房價，提高土地利用水平，發(fā)揮政府在住房社會保障方面的作用及在房地產(chǎn)領(lǐng)域的影響力和控制力。

　　為加快中央企業(yè)房地產(chǎn)資源重組提供有力支持

　　加快中央企業(yè)房地產(chǎn)資源重組，積極構(gòu)建保障性住房建設(shè)平臺，僅僅靠企業(yè)自發(fā)的愿望是難以企及的，必須運用必要的行政手段，依靠政府的推動和出資人統(tǒng)籌安排。明確載體、平臺，明確時間、重組原則和重組方案，明確開發(fā)建設(shè)保障性住房的任務(wù)、規(guī)模和運作模式。
　　為了有效調(diào)控房地產(chǎn)市場，拓寬低收入家庭住房建設(shè)資金渠道，還要積極探索住房建設(shè)融資渠道多元化的金融創(chuàng)新模式，加大保障性住房建設(shè)的資金供應(yīng)�？梢钥紤]通過國有資本經(jīng)營預(yù)算，加大資本金注入；可以房地產(chǎn)資金信托的方式，由新組建的房地產(chǎn)公司發(fā)起設(shè)立一定規(guī)模的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，既為加快中央企業(yè)房地產(chǎn)資源重組提供有力支持，也可以將部分資金用于土地整理和土地開發(fā)一級市場，有效增加保障性住房建設(shè)的土地供應(yīng)和建設(shè)規(guī)模。同時，可考慮將國家開發(fā)銀行等政策性金融或社�；�金部分資金通過新組建的公司加大保障性住房建設(shè)的資金支持，還可以發(fā)行一定規(guī)模的住房建設(shè)債券，為我國保障性住房建設(shè)提供更多的資金渠道。 (作者系中央財經(jīng)大學(xué)管理與工程學(xué)院研究生導(dǎo)師)