專家稱,與中央精神相違背的地方法規(guī)條文將會被清理,不排除采用行政手段
新一輪樓市調(diào)控政策正在緊鑼密鼓地執(zhí)行之中。 中國銀行上周五宣布,在利率調(diào)整方式到期時將根據(jù)與客戶合同中的約定,提高存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別至基準利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。這是國內(nèi)首家宣布擬上調(diào)存量貸款利率的銀行,而其他商業(yè)銀行漸有馬上跟進之勢。 就在同一天,證監(jiān)會有關(guān)部門負責人表示,證監(jiān)會將采取措施,聯(lián)合國土資源部,加強對房地產(chǎn)企業(yè)融資的監(jiān)管。目前已有41家房地產(chǎn)企業(yè)融資申請被送到國土部征求意見。證監(jiān)會將結(jié)合國土部審核結(jié)果,對房地產(chǎn)企業(yè)融資是否符合發(fā)行條件進行審核。 專家預測,下一階段的調(diào)控將集中在房地產(chǎn)稅收政策方面,并提醒新一輪的樓市調(diào)控更需要關(guān)注影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的長期因素,而不是著眼于一時的房價回調(diào),從而避免樓市調(diào)控再次陷入“越調(diào)越漲”、“短跌長漲”的怪圈。
聚焦 1 新房成交量進入冰凍期
從14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議出臺四項措施調(diào)控房地產(chǎn),到17日國務(wù)院發(fā)出通知10項措施遏制部分城市房價過快上漲;中央到各部委都有一系列的具體動作,15日國土資源部公布新一年土地供應(yīng)計劃,19日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出通知加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度…… 調(diào)控政策出臺短短一周的時間內(nèi),一線城市普通商品房市場的成交量應(yīng)聲回落。以北京為例,剛剛過去的一周內(nèi)二手房網(wǎng)簽套數(shù)持續(xù)走低。來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,4月19日,網(wǎng)上簽約套數(shù)為2369套,此后網(wǎng)簽套數(shù)便一路下降,24日當天,網(wǎng)上簽約套數(shù)僅為149套,跌至一周內(nèi)的谷底。 “最近一周的成交量不到此輪調(diào)控政策出臺前的30%至40%!北本╂溂业禺a(chǎn)四方景園店的一位業(yè)務(wù)員對《經(jīng)濟參考報》記者說,4月17號就像一個分水嶺,“好像突然之間,大家都不著急看房了! 新房的成交量也同樣遭遇了冰凍期。美聯(lián)物業(yè)研究報告顯示,4月16日至4月22日,北京一手住宅成交套數(shù)為2445套,環(huán)比前一周下跌了36.5%。同樣的情形也出現(xiàn)在深圳,數(shù)據(jù)顯示,深圳一手住宅成交套數(shù)環(huán)比前一周下降了24.4%。 價格方面,新政發(fā)布一周以來,部分開發(fā)商推出折扣促銷,北京通州等區(qū)域的個別樓盤打折幅度較大,4000元到5000元的降幅已不讓人驚訝,而即使在南方莊一帶,“二手房的價格也已經(jīng)普遍下跌1000元到2000元!鄙鲜鲦溂业禺a(chǎn)的業(yè)務(wù)員稱。 美聯(lián)物業(yè)全國研究中心認為,此次政策限制了跨地區(qū)炒房行為,打擊面相當廣,另外,再次提出嚴格查處開發(fā)商閑置土地及炒地的行為,對有違法違規(guī)的房企不發(fā)放新開發(fā)項目貸款,暫停其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組的行為,這將增大開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)壓力,有望打擊開發(fā)商捂盤行為,引導房價下調(diào)。 另據(jù)北京中原三級市場研究部預測,北京在5月份二手房房源可能增加20%以上,拋售將明顯出現(xiàn),而成交量將減少50%,價格則有望在年內(nèi)下跌3成。 不過,值得注意的是,一系列宏觀調(diào)控政策密集出臺后,雖然處于爆發(fā)式上漲的北京樓市出現(xiàn)了非常明顯的成交量下滑現(xiàn)象,一手房和二手房成交價格也出現(xiàn)了松動的跡象,但5月份北京市新盤均價仍然創(chuàng)下新高。 北京中原市場研究部提供的數(shù)據(jù)顯示,5月份北京將上市新項目11個,占市場比例僅為22%,近8成為老項目后期開盤。其中,5月整體開盤均價達到了28520元/平方米,相比在4月中上旬北京商品房開盤均價為21058元/平方米,上漲了35%,創(chuàng)歷史新高。 亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍告訴《經(jīng)濟參考報》記者,盡管受到樓市調(diào)控政策影響,樓盤銷售速度減慢,但由于開發(fā)商手握重金,仍具備短期內(nèi)力撐房價不落的能力,市場將在一段時間內(nèi)進入供需博弈的階段。
聚焦 2 買賣雙方博弈加劇
受已經(jīng)出臺的調(diào)控措施和即將出臺更嚴厲調(diào)控措施的預期影響,樓市中買賣雙方的心理正在發(fā)生微妙的變化:部分投資客也開始恐慌性拋盤,市場上二手房源逐漸增多;但買房者觀望情緒反而加重,一些已經(jīng)簽了購房合同的買房者甚至不惜違約。 政府調(diào)控樓市重拳出臺后,北京、深圳、上海等地開始出現(xiàn)投資客拋盤。據(jù)報道,北京北三環(huán)一個項目近期出現(xiàn)了大單拋售,一位浙江炒房客一次性拋出20多套房源,總價近1.3億元,折合平均單價為近4萬/平方米。 相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,4月15號以后,北京二手房房源新增達到了6000套,相比之前市場平均水平上漲了50%,特別是通州區(qū)、望京、亦莊、大興、昌平等郊區(qū),環(huán)比房源上漲幅度更是達到了200%。 雖然市場上的房源在增加,但更多的買房者卻重新選擇了觀望。據(jù)北京中原三級市場研究部數(shù)據(jù)顯示,14號以后,北京二手房市場新增客戶需求僅為3000組,客戶需求新增下跌了8成。同時,在回訪的8000個從3月15日登記的購房客戶中,明確表態(tài)短期內(nèi)不再看房的比例達到了75%。 北京中原三級市場研究部還發(fā)現(xiàn),在2009年來的北京二手房市場違約中,90%的案例為房主因為房價上漲過快而認為售價過低而違約。而在4月15日以后則非常明顯地出現(xiàn)了買房客戶開始違約的現(xiàn)象。 中原地產(chǎn)稱,受一系列調(diào)控措施的影響,目前違約協(xié)議中客戶違約比例已經(jīng)達到了70%,預計在5月以后商品房、二手房將迎來一批因為房價下跌不收房、貸款首付籌不夠而造成的違約潮。 “樓市正在陷入一個‘量跌價平’的僵局!鄙虾S油康禺a(chǎn)研究中心副主任陸騎麟告訴《經(jīng)濟參考報》記者,就目前樓市而言,無論是成交量還是價格方面,政策的效果還未完全表現(xiàn)出來。由于調(diào)控政策具有一定的滯后性,個人認為5月份以后政策的效果才會更明顯地表現(xiàn)出來。 陸騎麟認為,決定今后樓市走向有兩個重要因素。“首先便是政策的執(zhí)行力度。其次是后續(xù)政策的出臺力度,比如近段時間人們討論最多的住房消費稅,就有利于將炒房者手中的住宅釋放出來,進而能在一定程度上改善樓市供求關(guān)系!
聚焦 3 “地方版”樓市調(diào)控政策將出
“下一階段的調(diào)控將集中在房地產(chǎn)稅收手段和稅收政策方面的明確預期!北本┐髮W房地產(chǎn)研究所所長陳國強表示,相關(guān)的政策儲備有關(guān)部門應(yīng)該已經(jīng)在進行,不過何時推出、以什么樣的方式推出則取決于本輪樓市調(diào)控后市場的進一步變化。 “其實國內(nèi)已經(jīng)有一些住房消費方面的稅,只要調(diào)整一下就可以正式征收了,并不一定非要推出物業(yè)稅。關(guān)于住房消費稅,最有可能的做法就是找?guī)讉較為典型的一線城市,比如北京、重慶、上海等,作為試點,積累經(jīng)驗,然后再逐步向全國推廣。”陳國強告訴《經(jīng)濟參考報》記者。 有消息稱,財政部和國稅總局在住房消費稅這一問題上已經(jīng)有了初步思路,未來將把政策重點放在調(diào)整房產(chǎn)稅上,具體做法是將第三套房及三套以上住房定性為經(jīng)營性住房,以納入房產(chǎn)稅征稅范圍。 值得注意的是,“新國十條”還特別指出,地方人民政府可根據(jù)實際情況,采取臨時性措施,在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。專家稱,在未來一段時間,更為細化的區(qū)域性樓市調(diào)控措施可能將陸續(xù)推出,它們將會為下一步的樓市調(diào)控增加新的籌碼。 陳國強認為,國務(wù)院“新國十條”出來以后,地方政府肯定會出臺地方版的樓市調(diào)控政策,與國務(wù)院的樓市調(diào)控相對接,一些與中央精神相違背的法規(guī)和條文將會被清理掉,不排除會采取一些行政手段來抑制房價過快上漲。 據(jù)北京市住建委相關(guān)負責人日前透露,“新國十條”出臺后,北京市目前正在研究抑制投資投機性購房的相關(guān)政策,很快就將出臺,包括加大差別化信貸、稅收政策執(zhí)行力度,遏制投機性炒房行為等。其中,購買第二套、第三套房屋將從貸款和許可方面進行限制性規(guī)定。當然,“最主要的還是各地如何細化和落實相關(guān)政策,比如二套房的界定等等!敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌說。 專家提醒,從國務(wù)院歷次樓市調(diào)控來看,均出現(xiàn)了調(diào)控政策效果不盡如人意的情況!捌渲幸粋原因便是供不應(yīng)求,如果相關(guān)政策能加大土地、住宅的供應(yīng)量,保持供求平衡,房價就不會出現(xiàn)強烈反彈。”顧云昌說。 在他看來,使房地產(chǎn)市場真正穩(wěn)定下來要給出兩個出路:一是中低收入家庭的住房出路,“在這方面,相關(guān)部門的政策信號已經(jīng)很明顯,只要執(zhí)行到位,這一目標不難實現(xiàn)!倍侵懈呤杖爰彝サ呢敭a(chǎn)性收入出路,“政策遏制炒房之后,原來他們用來炒房的資本是否有其他渠道?這就有賴于其他投資渠道的開辟。” 此外,新一輪的樓市調(diào)控更需要關(guān)注影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的長期因素,而不是著眼于一時的房價回調(diào),從而避免樓市調(diào)控再次陷入“越調(diào)越漲”、“短跌長漲”的怪圈。顧云昌說:“要使調(diào)控和改革相結(jié)合,在定期的調(diào)控之下,進行金融、稅收、土地等方面的長效改革,既要調(diào)控到位又要使各項改革逐步到位!
18個月內(nèi)或現(xiàn)房價轉(zhuǎn)折點
中國當前的樓市即將面臨調(diào)整;當前中國經(jīng)濟最主要的問題是資產(chǎn)泡沫,18個月內(nèi)更嚴厲的調(diào)控措施將陸續(xù)出臺;近來土地供給加大,16個月左右會形成住房供給,壓低房價…… |