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4月15日,房地產(chǎn)商別出心裁在重慶春季房展上推出80后樓盤(pán)吸引青年人。為期4天的2010年重慶春季房地產(chǎn)展示交易會(huì)4月15日至18日在重慶國(guó)際會(huì)展中心舉行。本屆房交會(huì)共有參展企業(yè)219家,提供房源總面積超過(guò)了2000萬(wàn)平方米,總套數(shù)超過(guò)了25萬(wàn)套。本報(bào)記者
鐘桂林 攝 |
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公租房沙盤(pán)圖。本報(bào)記者 高露 攝 |
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2010年重慶開(kāi)工的公租房項(xiàng)目。 | 李丹蕾:看到公租房開(kāi)建的消息興奮不已
3年前李丹蕾大學(xué)畢業(yè),來(lái)到山城重慶工作,月收入不到3000元。自工作以來(lái),她省吃?xún)用,夢(mèng)想著買(mǎi)一套漂亮的房子,但日益高漲的房?jī)r(jià)讓她“望房興嘆”。 “三年了,只攢了五六萬(wàn),”李丹蕾在《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者面前苦笑,“這點(diǎn)錢(qián)在主城區(qū)就算只買(mǎi)一套小戶(hù)型的房子,也還不夠按揭首付款,更不用說(shuō)裝修費(fèi)用了。”李丹蕾揮了揮她的工資卡。 李丹蕾認(rèn)為對(duì)于她這樣剛畢業(yè)不久的上班族來(lái)說(shuō),與其背負(fù)重債做房奴,不如租房住,等將來(lái)有了錢(qián)再買(mǎi)房。目前她與同事在新牌坊一帶合租了一套兩室一廳的房子,租金每月1300元,兩人平攤。 2月28日,位于重慶北部新區(qū)鴛鴦片區(qū)的公共租賃房聚居區(qū)——民心佳園正式開(kāi)工建設(shè),李丹蕾在報(bào)紙上看到公租房開(kāi)建的消息興奮不已!奥(tīng)說(shuō)房租會(huì)比市場(chǎng)房便宜40%到50%,而且租政府修建的公租房沒(méi)有那種難以名狀的漂泊感!
讓我們走近重慶最近熱議非常的公租房政策,近距離觀(guān)察公租房這一在國(guó)外已經(jīng)發(fā)展成熟的保障房模式的“重慶樣本”。
能否解決夾心層人群的“蝸居”之痛
重慶市市長(zhǎng)黃奇帆說(shuō),我國(guó)城市住房制度以上世紀(jì)90年代為分水嶺,之前主要實(shí)行公房配置,出現(xiàn)住房供應(yīng)嚴(yán)重短缺問(wèn)題,之后通過(guò)商品化、市場(chǎng)化改革,部分居民住房條件明顯改善,但房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲,導(dǎo)致相當(dāng)部分中低收入群眾無(wú)力購(gòu)房。盡管近年來(lái),我國(guó)住房制度設(shè)計(jì)上也填補(bǔ)了保障房空缺,主要是經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房,實(shí)踐中經(jīng)濟(jì)適用房容易產(chǎn)生利益輸送和腐敗問(wèn)題,而廉租房針對(duì)的是低保群眾,一般只占當(dāng)?shù)爻鞘芯用窦s3%,90%以上的群眾還只能靠購(gòu)買(mǎi)商品房一條路解決住房問(wèn)題。 重慶市市長(zhǎng)黃奇帆說(shuō):“房產(chǎn)兼具保障性和商品性的雙重屬性,完全由政府保障和完全市場(chǎng)化都存在缺陷,‘雙軌制’將是必然,建設(shè)公租房,是大勢(shì)所趨。” 2月28日正式建設(shè)開(kāi)工的民心佳園是重慶首個(gè)開(kāi)工建設(shè)的公共租賃房聚居區(qū),新建小區(qū)為高層電梯房,戶(hù)型在80平方米以下,主力戶(hù)型以50平方米至60平方米為主,將容納住戶(hù)1.2萬(wàn)戶(hù)至1.5萬(wàn)戶(hù)。 雖然建成可能在年底,但重慶市政府希望公共租賃房能夠成為承載李丹蕾等“蝸居”一族夢(mèng)想的家園。 據(jù)重慶市國(guó)土房屋局局長(zhǎng)張定宇介紹,按照規(guī)劃,從2010年到2020年,重慶市主城區(qū)公共租賃房總建設(shè)規(guī)模將達(dá)到2000萬(wàn)平方米左右,計(jì)33.5萬(wàn)套。此外,遠(yuǎn)郊區(qū)縣根據(jù)城市化進(jìn)程,也將考慮建設(shè)2000萬(wàn)平方米的公共租賃房。 “也就是說(shuō),未來(lái)10年,重慶市將建設(shè)4000萬(wàn)平方米的公共租賃房。今年全市將開(kāi)工建設(shè)500萬(wàn)平方米公共租賃房,年底向社會(huì)投放20萬(wàn)平方米!睆埗ㄓ3月底在其辦公室接受了《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者的專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。 按照對(duì)公共租賃房的制度設(shè)計(jì),公共租賃房解決的對(duì)象是不屬于廉租住房保障對(duì)象、又暫時(shí)買(mǎi)不起商品房的中低收入人群和新就業(yè)人員等“夾心人群”的住房問(wèn)題,只要年滿(mǎn)18周歲,在重慶主城區(qū)具有穩(wěn)定就業(yè)崗位和收入來(lái)源,本市無(wú)房戶(hù)或住房面積低于城市住房保障標(biāo)準(zhǔn)的城鄉(xiāng)居民、具有租金支付能力的都納入申請(qǐng)范圍,不設(shè)戶(hù)籍限制,進(jìn)入門(mén)檻低,租金價(jià)格控制在市場(chǎng)租金價(jià)的60%以?xún)?nèi),收取的租金主要用于兌付建房款利息,租賃期最長(zhǎng)為5年!昂(jiǎn)單的說(shuō),就是有工作沒(méi)住房的人。”張定宇簡(jiǎn)要概括。
公租房建設(shè)能否承受資金之重
對(duì)重慶大規(guī)模的公租房建設(shè),有人心存擔(dān)憂(yōu)和質(zhì)疑:如此大規(guī)模的建設(shè)公共租賃房,資金從哪里來(lái)?如果沒(méi)有雄厚的資金支撐,公共租賃房模式能否長(zhǎng)期持續(xù)下去? 細(xì)細(xì)地算一下。未來(lái)10年,重慶市將在主城區(qū)建2000萬(wàn)平方米的公共租賃房,市政府需無(wú)償拿出30000畝左右的土地,政府因此減少土地收益約500億元。再加上建安成本,政府至少因此付出1000多億元。“其實(shí)這種擔(dān)心大可不必!”重慶工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)專(zhuān)家唐路元告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,公共租賃房模式是一種良性的循環(huán)模式,收取的租金可以支撐其持久運(yùn)轉(zhuǎn)!皬拈L(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,支撐公共租賃房模式的遠(yuǎn)不止租金。表面上,政府大規(guī)模推出不收土地出讓金的公租房很不劃算,實(shí)際上并非如此!碧坡吩獜闹貞c建設(shè)的人才投資角度分析,“過(guò)去幾年,由于房?jī)r(jià)飆升,一些城市投資環(huán)境變差,逼走了眾多就業(yè)者,自然也逼走了眾多創(chuàng)業(yè)者。企業(yè)招不到員工,是因?yàn)閱T工承受不起住房的壓力,許多企業(yè)在高房?jī)r(jià)逼迫下不得不出逃,轉(zhuǎn)走其他城市尋求創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)與投資機(jī)遇。而重慶大規(guī)模推出公租房,恰好能夠解決就業(yè)者的居住問(wèn)題。這相當(dāng)于改善投資環(huán)境,可吸引更多企業(yè)來(lái)渝投資,進(jìn)而有利于發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)。由此增加的財(cái)政收入,或許遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)在公租房方面的支出! 地方官員的表態(tài)也印證了唐路元的說(shuō)法,張定宇認(rèn)為這是一個(gè)先投后賺的過(guò)程,“咱們重慶提倡宜居,希望外來(lái)的人才建設(shè)重慶,但不筑巢哪能引鳳呀?”張定宇對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說(shuō)。 黃奇帆心里也有一本大賬,“從長(zhǎng)遠(yuǎn)的大賬算政府的投資也劃得來(lái):按照重慶市的相關(guān)規(guī)劃,近十年,市區(qū)將增加人口400萬(wàn),假定有20萬(wàn)人是投資者,人均投資是100萬(wàn),可以增加產(chǎn)業(yè)性資金投入2000億元。假定20萬(wàn)家企業(yè)年平均營(yíng)業(yè)額400萬(wàn)元,全年總產(chǎn)值就高達(dá)8000億元,而營(yíng)業(yè)稅則可以高達(dá)500億元之多。另外,400萬(wàn)人就業(yè),按年收入4萬(wàn)元計(jì)算,拉動(dòng)消費(fèi)則高達(dá)1000億元之多。”黃奇帆說(shuō)。 投資環(huán)境和創(chuàng)業(yè)環(huán)境的改善是重慶的一筆大賬,重慶公租房的最大價(jià)值在此。 記者同時(shí)了解到,面對(duì)這道龐大的重慶公租房建設(shè)資金難題,重慶市還將依賴(lài)重慶的國(guó)有資本發(fā)揮“第三財(cái)政”的作用。 重慶的公共租賃房建設(shè),先期試點(diǎn)由重慶市地產(chǎn)集團(tuán)為建設(shè)主體,以后會(huì)擴(kuò)展至重慶市城投集團(tuán)。投資建設(shè)主體擁有所建租賃房的完全產(chǎn)權(quán),享有升值收益,但無(wú)房屋的定價(jià)權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)。重慶市地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)周天云告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,今年開(kāi)工的500萬(wàn)平方米公共租賃房投資源總額約150億元,計(jì)劃先期籌措并投入資金70億元,其中市財(cái)政安排土地出讓收入5億元,由于廉租住房與公共租賃房一體,重慶將把國(guó)家對(duì)廉租住房的補(bǔ)貼集中放在里面,計(jì)有5億元;此外,重慶市地產(chǎn)集團(tuán)將用它的國(guó)資預(yù)算以及融資能力,通過(guò)住房公積金貸款30億元,爭(zhēng)取政策性和商業(yè)性銀行貸款30億元,共計(jì)60億元。
房?jī)r(jià)的“緩沖器”
重慶的公共租賃房建設(shè)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響呢?有關(guān)專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,隨著大量公共租賃房的逐漸上市,將會(huì)直接影響房屋租賃市場(chǎng),進(jìn)行抑制投資性或投機(jī)性需求,有利于遏制房?jī)r(jià)飛漲,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。他們認(rèn)為,公共租賃房是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的“緩沖器”。 也有一些人認(rèn)為公租房對(duì)商品房市場(chǎng)直接影響有限。重慶朵力房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)黎偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,重慶市推出的公共租賃房目的在于解決中低收入人群的住房難問(wèn)題,是過(guò)渡性的保障性住房,申請(qǐng)公共租賃房住戶(hù)比例較小。據(jù)了解,2009年重慶市商品房銷(xiāo)售面積創(chuàng)造了歷史紀(jì)錄,達(dá)到了1600萬(wàn)平方米。從短期看,每年推出200萬(wàn)平方米公共租賃房,占市場(chǎng)住房供應(yīng)總量的比例很小,申請(qǐng)公共租賃住房的家庭僅有小部分可能在當(dāng)年進(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)房,而公共租賃住房原則上“只租不售”,同時(shí)當(dāng)公共租賃房住戶(hù)經(jīng)濟(jì)達(dá)到一定水平后,照樣會(huì)放棄公共租賃房去購(gòu)買(mǎi)商品房,因此對(duì)商品房市場(chǎng)的直接影響有限。重慶大學(xué)建設(shè)與房地產(chǎn)管理學(xué)院院長(zhǎng)任宏認(rèn)為,大量的公共租賃房上市,一定程度上將抑制投資性或投機(jī)性購(gòu)房需求,對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生影響!按罅康墓沧赓U房上市,會(huì)把‘夾心層’人群吸引過(guò)去,有利于引導(dǎo)更多人轉(zhuǎn)變住房觀(guān)念,覺(jué)得‘租房比硬著頭皮買(mǎi)房生活得更好’。如此一來(lái),商品房市場(chǎng)上的需求就會(huì)減少,從而抑制部分投資性或投機(jī)性購(gòu)房需求,有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。另一方面,由于公共租賃房的租金是市場(chǎng)價(jià)的60%,一旦面市,其周邊商品房的租金勢(shì)必受到影響,會(huì)刺激投資者形成看跌的心理預(yù)期!比魏甑恼f(shuō)法驗(yàn)證了文章開(kāi)頭孫姐的判斷。 張定宇告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,公租房的推出對(duì)購(gòu)買(mǎi)二套房的人打擊較大,“直接影響就是,他們買(mǎi)的房子比以前難租出去了。一來(lái)是租賃價(jià)格被大幅下拉,二來(lái)對(duì)租客有一種托底的保障! 就在眼下,公共租賃房對(duì)投資者的影響就已初見(jiàn)端倪。重慶一家房地產(chǎn)中介公司的置問(wèn)向記者透露,政府大規(guī)模修建公租房消息傳出后,重慶二手房市場(chǎng)很快就有了反應(yīng)。近段時(shí)間,陸續(xù)有投資客出售原本用于出租的房子,這些房子大部分位于政府規(guī)劃的公租房附近。 重慶邁德房地產(chǎn)顧問(wèn)公司總經(jīng)理趙宜勝認(rèn)為, 由政府出資建設(shè),以較低廉的租金出租給暫時(shí)無(wú)力自置居所群體的公共租賃房制度,是解決房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的一種有效手段。而且,建公共租賃房將會(huì)很好地平衡各方的利益,既滿(mǎn)足中等偏低收入群體的住房需求,起到抑制房?jī)r(jià)的作用。同時(shí),公共租賃房對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)起到調(diào)節(jié)作用。由于公共租賃房屬于中低端產(chǎn)品,勢(shì)必會(huì)擠占一定的市場(chǎng)空間,這樣就促使開(kāi)發(fā)商尋找公共租賃房沒(méi)有覆蓋的產(chǎn)品類(lèi)型,專(zhuān)心做優(yōu)質(zhì)高價(jià)房,會(huì)使中高端產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加充分,性?xún)r(jià)比更高,減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策硬傷。 張定宇也同意趙宜勝的看法,認(rèn)為公共租賃房增加了住房供應(yīng)類(lèi)型,有利于調(diào)控房屋市場(chǎng)出租價(jià)格,抑制部分投資性購(gòu)房需求,同時(shí)間接地抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),在現(xiàn)有商品房銷(xiāo)售中,小于90平方米的小戶(hù)型占40%,其中相當(dāng)一部分屬投資型。張定宇說(shuō),從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,公共租賃房實(shí)行“租售并舉”,可以有效緩解購(gòu)房者尤其是中低收入家庭的資金壓力,保障整體房?jī)r(jià)保持在合理水平,有利于老百姓縮短購(gòu)房期限。
增加非低收入人群投機(jī)公租房難度
經(jīng)濟(jì)適用房在銷(xiāo)售過(guò)程中的尋租現(xiàn)象已被廣為質(zhì)疑,有一些專(zhuān)家和業(yè)界人士向記者反映,對(duì)于重慶正在大力推進(jìn)的公共租賃房,他們希望政府能夠解決這樣一個(gè)問(wèn)題:公共租賃房如何避免像部分經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售那樣出現(xiàn)“尋租”現(xiàn)象,使得不具備承租資格的人蒙混進(jìn)來(lái),而真正需要租房的人卻租不到? 記者了解到,針對(duì)公共租賃房的準(zhǔn)入門(mén)檻和退出機(jī)制問(wèn)題,重慶在起初進(jìn)行公共租賃房制度設(shè)計(jì)時(shí)就進(jìn)行了充分考慮!霸跍(zhǔn)入門(mén)檻上,最初考慮在主城有固定工作的、剛畢業(yè)大學(xué)生、引進(jìn)的外來(lái)人才等可以申請(qǐng)公共租賃房。”張定宇說(shuō),“后來(lái),從營(yíng)造城市發(fā)展環(huán)境和聚集人才考慮,擴(kuò)大公共租賃房保障范圍,只要是年滿(mǎn)18周歲,不屬于廉租住房保障對(duì)象、又暫時(shí)買(mǎi)不起商品房的中低收入人群和新就業(yè)人員等‘夾心人群’,在重慶主城區(qū)具有穩(wěn)定就業(yè)崗位和收入來(lái)源,本市無(wú)房戶(hù)或住房面積低于城市住房保障標(biāo)準(zhǔn)的城鄉(xiāng)居民、具有租金支付能力的都納入申請(qǐng)范圍,不設(shè)戶(hù)籍限制! 公共租賃房管理的一個(gè)最大難點(diǎn)在于承租人的退出上,在這方面重慶進(jìn)行了周密的制度設(shè)計(jì)。根據(jù)重慶的公共租賃房制度設(shè)計(jì),公共租賃房以5年為期限,租住者去購(gòu)買(mǎi)改善住房后,可以退出公共租賃房;業(yè)主住滿(mǎn)5年后,可以成本價(jià)+銀行利息購(gòu)買(mǎi)自住(其中成本價(jià)是指土地成本、建安成本等綜合成本,并交納部分稅費(fèi)),購(gòu)房時(shí)可選擇一次性付款和分期付款。一次性付款后,不再支付租金;分期付款時(shí),未付款面積按照規(guī)定繳納租金。公共租賃房不得上市交易,購(gòu)買(mǎi)人需要轉(zhuǎn)讓的,由政府回購(gòu),回購(gòu)價(jià)格為原銷(xiāo)售價(jià)格加同期銀行活期存款利息,不會(huì)隨著房?jī)r(jià)的上漲而上漲;用虛假信息騙取公共租賃房租住,將強(qiáng)制要求其退出。 張定宇向記者透露,為了管理好公租房,重慶市將組建一個(gè)副局級(jí)單位公租房管理局,它是重慶市國(guó)土資源和房屋管理局的二級(jí)局,專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)主城九區(qū)的公共租賃房的管理。 專(zhuān)家們還表示,重慶負(fù)責(zé)公共租賃房管理的部門(mén),要加強(qiáng)與銀行、勞動(dòng)保障、稅務(wù)、交通、公安等部門(mén)的信息共享,加快建設(shè)信息共享平臺(tái),多渠道核實(shí)申請(qǐng)者的收入和資產(chǎn)狀況,甄別出真正符合條件的申請(qǐng)者。 |