物業(yè)稅呼聲漸緊 能否抑制房價成疑
專家稱,應(yīng)選擇部分二三線城市進行試點
    2010-02-03    作者:記者 王濤/北京報道    來源:經(jīng)濟參考報

  物業(yè)稅似乎是一個讓人不覺厭倦的話題,沒有過度渲染的只言片語便會引來一陣討論風(fēng)潮。
  各地兩會上代表委員們“盡快開征物業(yè)稅”的呼吁已不絕于耳,最近又有業(yè)內(nèi)人士透露,海南將征收物業(yè)稅以遏制房價飆升,這使得物業(yè)稅討論趨于白熱化。

  專家表示,征收物業(yè)稅是必然趨勢,目前比較穩(wěn)妥的做法是選擇部分城市或區(qū)域進行試點,使物業(yè)稅真正“實轉(zhuǎn)”。但是,物業(yè)稅與房價是兩回事,開征物業(yè)稅的主要目的是完善財產(chǎn)稅制和地方稅制,調(diào)節(jié)收入分配和增加地方稅收入來源等,開征物業(yè)稅的一個核心和難點是如何對居民房產(chǎn)征稅。

  聚焦 1 呼聲四起 試點實轉(zhuǎn)很有必要

  對于從未離開人們關(guān)注視野的物業(yè)稅,議論聲浪一直此起彼伏。最近,又成為各地方兩會代表委員們熱議的一個焦點。
  2月1日,媒體報道稱,在廣東省兩會上,廣東省人大代表,廣州市地稅局有關(guān)人士建議,廣東應(yīng)盡快探索征收物業(yè)稅,以此限制房價過快增長。
  此前不久的北京市兩會上,北京市地稅局相關(guān)負責(zé)人也表示,北京最早將在明年年底開征物業(yè)稅。
  作為北京市人大代表,SOHO中國董事長潘石屹也提出,在中國目前的情況下,要實行物業(yè)稅以促降房價。
  更有觀點認為,北京在商業(yè)地產(chǎn)方面,已具備開征物業(yè)稅的條件。
  物業(yè)稅這個常說常新的話題,如果僅從其“空轉(zhuǎn)”算起,也已延續(xù)了近7年時間。2003年5月開始,財政部和國家稅務(wù)總局在全國多個省市開展房地產(chǎn)模擬評稅試點工作。試點工作分3批進行,分別在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、大連等10個省區(qū)市和計劃單列市的32個縣、市、區(qū)開展。
  最近,業(yè)內(nèi)人士向《經(jīng)濟參考報》透露說,深圳、海南或?qū)⑾刃性圏c征收物業(yè)稅。此前,也有業(yè)內(nèi)專家認為,北京有望率先開征物業(yè)稅。海南省財政廳有關(guān)人士則表示,“目前還沒有聽說,也沒有接到相關(guān)文件。”
  對于此起彼伏的物業(yè)稅“實轉(zhuǎn)”傳言,北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強認為,選擇部分二三線城市或區(qū)域作為試點倒是有可能!罢魇瘴飿I(yè)稅是一個必然步驟,但還有很多基礎(chǔ)問題需要解決,比較穩(wěn)妥的做法是在試點城市或區(qū)域使物業(yè)稅真正‘落地’。而北京、上海等一線城市,由于其城市地位比較特殊,一旦物業(yè)稅‘落地’對市場和人們的心理等都會產(chǎn)生較大影響。”他解釋說,試點工作相對整體鋪開而言有更多“靈活空間”,當(dāng)然,是否實施還取決于決策層。
  不過,“到目前為止,較少官方正式文件對物業(yè)稅相關(guān)問題進行解釋或說明!标悋鴱娞崾菊f。
  2009年5月,國務(wù)院批復(fù)了國家發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》(以下簡稱《意見》)。《意見》提到,深化房地產(chǎn)稅制改革,研究開征物業(yè)稅。
  最近的一次表態(tài)是1月28日,國家稅務(wù)總局財產(chǎn)行為稅司副司長楊遂周在國稅總局網(wǎng)站的在線訪談中表示,物業(yè)稅的改革目前還處在研究和準備階段。
  在財政部財政科學(xué)研究所稅收政策研究室副研究員許文看來,這是國家稅務(wù)總局對開征時間的明確回答,即目前并沒有開征物業(yè)稅的時間表。
  其實,即使不考慮征管方面的條件是否具備,僅僅是考慮基本的立法程序,物業(yè)稅也不可能馬上出臺,陳國強表示。
  但是,越來越快的“大討論”爆發(fā)頻率表達著人們急切的心情,而這種急切的背后更多的則是對物業(yè)稅何時征收、如何征收等問題的迷惘。

  聚焦 2 疑惑紛至 到底能否抑制房價

  物業(yè)稅的討論得以“曠日持久”的一個很重要原因便是人們希冀以其平抑房價。通常認為,房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅負較低,從而加大了投機需求,造成了部分城市新建住房空置率較高、房價高企等現(xiàn)象。
  地方兩會代表委員們的言論也明顯地表現(xiàn)出對物業(yè)稅調(diào)控房價的期待。有關(guān)經(jīng)濟評論人士也認為,在廢止土地增值稅等前提下,物業(yè)稅能夠成為打擊投機、高房價的重要武器。
  “物業(yè)稅與房價應(yīng)該是兩回事。短期內(nèi)物業(yè)稅可能導(dǎo)致房價下降,但長期來看,二者沒有什么關(guān)系!敝袊缈圃贺斮Q(mào)所研究員楊志勇說,當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)很微妙,在各種緊縮政策密集出臺的背景下,物業(yè)稅很可能會成為壓倒駱駝的最后一根稻草!霸谥袊康禺a(chǎn)市場還是賣方市場的現(xiàn)實下,很可能是買房人在承擔(dān)稅負!
  許文分析說:“總體上看,物業(yè)稅并不是為了抑制房價而出臺的一個政策,開征物業(yè)稅的主要目的是完善財產(chǎn)稅制和地方稅制,調(diào)節(jié)收入分配和增加地方稅收入來源等!
  他提出,開征物業(yè)稅對房價影響的不同觀點,涉及到對物業(yè)稅制度設(shè)計和影響效果的不同看法。
  從制度設(shè)計來看,一個分歧為是否將土地出讓金納入物業(yè)稅。如果將土地出讓金納入物業(yè)稅,則可以將一次性繳納的土地出讓金在以后年度分期繳納,這是社會認為開征物業(yè)稅可以降低房價的典型主張。
  “但從理論上分析,土地出讓金屬于租金的性質(zhì),物業(yè)稅屬于稅收的性質(zhì),兩者不應(yīng)該混同。同時,要將土地出讓金納入的話在操作上也有一些困難,如新舊房屋、不同性質(zhì)房屋之間如何區(qū)別對待!痹S文說。他進一步表示,學(xué)術(shù)界的多數(shù)意見是不將土地出讓金納入物業(yè)稅范圍。這樣,社會上期望的將土地出讓金納入物業(yè)稅來降低房價的結(jié)果可能不會出現(xiàn)。
  即便如此,仍有人認為,物業(yè)稅可以通過加大投資者持有房產(chǎn)的成本,起到抑制需求和市場過度投機的作用。對此,許文介紹說,研究表明,物業(yè)稅對于房地產(chǎn)價格在短期內(nèi)有一定的影響,但在長期內(nèi)并無明顯影響。國外實踐也能證明這一點,很多國家實施了類似于物業(yè)稅的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收,但仍然避免不了房地產(chǎn)投機和泡沫的問題。楊志勇也頗為認同:“美國開征物業(yè)稅多年,次貸危機之前房價還不是照樣漲?”
  “總之,影響房地產(chǎn)價格的因素很多,決定房地產(chǎn)價格波動的主要因素不是稅收,而是一定時期內(nèi)的市場供求關(guān)系起根本性作用。”許文認為,在未能解決房價走高的根本原因時,不能對物業(yè)稅抑制高房價有太多的期待!岸愂盏恼{(diào)控并不是萬能的,對于包括物業(yè)稅在內(nèi)的稅收的調(diào)控房地產(chǎn)價格的作用不能高估!

  聚焦 3 如何對居民房產(chǎn)征稅是核心

  根據(jù)2003年十六屆三中全會上形成的有關(guān)決定,實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革,條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消有關(guān)收費。
  在許文看來,從操作層面看,物業(yè)稅開征的整體框架是將現(xiàn)有對房地產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并,以及考慮納入部分房地產(chǎn)收費,形成一個房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種。同時,降低交易環(huán)節(jié)的稅負,增加保有環(huán)節(jié)的稅負。
  據(jù)陳國強介紹,從世界范圍看,在大多數(shù)成熟的市場經(jīng)濟國家,物業(yè)稅是地方稅中非常重要的稅種,在地方稅收收入中所占比重較大。各國設(shè)置的稅率、征收方式上都不盡相同!拔覈枰獏⒖紘獗容^成熟的做法和經(jīng)驗!
  許文認為,目前,開征物業(yè)稅的核心是擴大征稅范圍或如何對居民房產(chǎn)征稅的問題。而對居民征收涉及到利益關(guān)系較廣,因此在處理上需要謹慎對待。同時,在制度設(shè)計上采用什么計稅依據(jù)、稅率水平設(shè)計多少社會能夠接受、如何給予居民基本住房的優(yōu)惠和保證公平,以及現(xiàn)有的征管條件是否具備等問題,也是制約物業(yè)稅出臺的重要因素。不僅如此,如果按照國際通行做法,物業(yè)稅采用房地產(chǎn)評估價值作為計稅依據(jù),則成立評估機構(gòu)、完善評估技術(shù)等方面也是不小的挑戰(zhàn)。
  此外,陳國強表示,物業(yè)稅由“空轉(zhuǎn)”遲遲難以“實轉(zhuǎn)”的原因還包括,一些問題尚未得到很好的解決,諸如,央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等“公房”將來是否也納入征收物業(yè)稅的范圍,各地物業(yè)稅的起征點是否因平均居住面積的不同而有所區(qū)別,是否能對城鎮(zhèn)居民的家庭財產(chǎn)狀況尤其是不動產(chǎn)狀況有較為客觀的了解和掌握等等。
  楊志勇提出期待:“如果要征物業(yè)稅,我希望它是一種受益稅,要回到十六屆三中全會文件上來,開征物業(yè)稅就應(yīng)該取消一些稅費,就需要區(qū)分存量房產(chǎn)與增量房產(chǎn)。如果一定要開征,稅收優(yōu)惠不應(yīng)該以一套房兩套房作為標準,而應(yīng)該設(shè)定免征額,以金額為標準才更加公平!彼認為,物業(yè)稅應(yīng)與地方公共服務(wù)聯(lián)系起來,相應(yīng)的稅率也要考慮到地方所提供的公共服務(wù),而不是政府想要征稅就可以征。
  至于稅率,他認為:“從現(xiàn)實來看,物業(yè)稅即使開征,稅率也要定在很低的水平上,個人傾向于比當(dāng)前的物業(yè)費還要低。有人說1%之內(nèi)不算高,但如果看總價,就會發(fā)現(xiàn)實際上很高,征收時也是一個問題!
  無論如何,接受采訪的專家一致表示,雖然物業(yè)稅是我國未來稅制改革的一個重要方向,但在各方面條件未能充分具備時,不應(yīng)過快鋪開物業(yè)稅,而應(yīng)進行深入的研究和準備。

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