近日，國(guó)土資源部印發(fā)通知，對(duì)商品住宅用地的宗地出讓面積首度設(shè)定明確上限：大城市20公頃，中等城市14公頃，小城市(鎮(zhèn))7公頃。此政策被一些業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)為“限大令”。
　　不少人士認(rèn)為，這一辦法對(duì)抑制地價(jià)過(guò)快上漲、減少開(kāi)發(fā)商“囤地”等具有現(xiàn)實(shí)作用，但成效如何取決于政策是否落實(shí)到位。市場(chǎng)對(duì)“限大令”的實(shí)施效果充滿(mǎn)期待。

　　出讓土地“大型化”的利與弊

　　國(guó)土資源部日前下發(fā)通知公布《限制用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》和《禁止用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》，前者對(duì)大、中等、小城市(鎮(zhèn))的土地出讓面積分別作了上述具體限定。
　　這一“限大令”針對(duì)的是土地出讓“大型化”的趨勢(shì)。比如，北京土地整理儲(chǔ)備中心官方資料顯示，在北京今年已經(jīng)成交的商品房地塊中，有10余幅地塊的出讓面積超過(guò)了20萬(wàn)平方米(20公頃)，在20余塊“正在交易地塊”中，有多幅商品房性質(zhì)用地的出讓面積超過(guò)20萬(wàn)平方米，個(gè)別地塊大小甚至超過(guò)50萬(wàn)平方米。
　　一般來(lái)說(shuō)，地方政府樂(lè)于將面積較大的地塊統(tǒng)一出讓?zhuān)�既可以迅速回收土地資金，也有利于后期統(tǒng)一規(guī)劃。但相關(guān)政策設(shè)計(jì)在現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)中卻產(chǎn)生了一些負(fù)面的“外部性”。比如，重點(diǎn)城市大面積的地塊極易被競(jìng)拍成“地王”。最近以50.5億元天價(jià)刷新北京土地總價(jià)紀(jì)錄的順義區(qū)天竺開(kāi)發(fā)區(qū)“地王”，面積達(dá)到52.7萬(wàn)平方米，扣除25.5萬(wàn)平方米的代征地面積，建設(shè)用地面積依然達(dá)27.16萬(wàn)平方米。而11月初由央企中信集團(tuán)砸下36億元巨資“加冕”天津“地王”的津南區(qū)八里臺(tái)鎮(zhèn)地塊，面積更是達(dá)到248萬(wàn)平方米，堪稱(chēng)天津乃至全國(guó)土地市場(chǎng)的“巨無(wú)霸”。
　　此外，數(shù)十萬(wàn)乃至上百萬(wàn)平方米的土地，即使是全力開(kāi)發(fā)，也要持續(xù)數(shù)年。在此情況下，開(kāi)發(fā)商的“囤地待漲”似乎更加“理直氣壯”。上海易居房地產(chǎn)研究院的房地產(chǎn)研究專(zhuān)家楊紅旭認(rèn)為，一個(gè)大盤(pán)開(kāi)發(fā)多年，實(shí)際上是一種“變相囤地”。

　　控制“土地出讓面積”亦是對(duì)樓市的局部調(diào)控

　　為此，中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所曾建議，為穩(wěn)定地價(jià)，要調(diào)控供地節(jié)奏，合理設(shè)置單宗土地出讓面積上限。有知名開(kāi)發(fā)商也在博客中提出：“……至少50%以上的土地會(huì)存五年以上。為什么政府不將土地縮小、劃開(kāi)了去拍賣(mài)？”
　　國(guó)土資源部此次“限大令”，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)具有一定的現(xiàn)實(shí)價(jià)值。楊紅旭認(rèn)為，這對(duì)于大的房地產(chǎn)企業(yè)而言，“是一個(gè)壞消息”，對(duì)于中小企業(yè)則相反。上海一在全國(guó)多個(gè)重點(diǎn)城市開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的房地產(chǎn)民企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“限大令”實(shí)際上是對(duì)土地價(jià)格的調(diào)控，“限制了土地出讓面積，就是控制了土地出讓價(jià)格，這樣可以使更多開(kāi)發(fā)商尤其是民企參與土地競(jìng)拍，提高市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性”。
　　楊紅旭還表示，采用小幅地塊出讓?zhuān)�也有利于大城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“精耕細(xì)作”。他還認(rèn)為，“限大令”對(duì)抑制囤地行為也大有裨益�！耙荒瓴婚_(kāi)發(fā)罰款，兩年不開(kāi)發(fā)收回”，此令下發(fā)數(shù)年，且經(jīng)國(guó)土部門(mén)三令五申，遺憾的是執(zhí)行難，“想要防范囤地，縮小出讓地塊的規(guī)模，是個(gè)好辦法”。
　　實(shí)際上，近年來(lái)已有一些地方國(guó)土部門(mén)通過(guò)控制土地出讓面積對(duì)樓市實(shí)施局部調(diào)控。比如，重慶市國(guó)土資源和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者介紹，經(jīng)過(guò)研究測(cè)算，面積在200-400畝之間的住宅地塊在重慶最便于開(kāi)發(fā)利用。目前，重慶市國(guó)土房管部門(mén)已按此標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)土地規(guī)模，今年以來(lái)市區(qū)出讓的約70%的土地的面積都在上述區(qū)間內(nèi)。

　　“限大令”效果如何取決于執(zhí)行是否到位

　　近年來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)之所以問(wèn)題重重，很大一部分原因可歸結(jié)為市場(chǎng)監(jiān)管在時(shí)間上的滯后和在執(zhí)行力度上的孱弱。比如說(shuō)，有關(guān)部門(mén)對(duì)土地開(kāi)發(fā)和樓盤(pán)銷(xiāo)售中的違法違規(guī)現(xiàn)象三令五申、大小政策不斷，聲勢(shì)不小，但是成效難言樂(lè)觀(guān)，迄今“囤地”、“捂盤(pán)”等樓市頑疾久除不盡。究其原因，既有地方利益、部門(mén)利益驅(qū)動(dòng)使然，也跟政策、辦法的可執(zhí)行性不夠有關(guān)。
　　一些業(yè)內(nèi)人士在為國(guó)土資源部此次“限大令”叫好的同時(shí)，也提出了實(shí)施過(guò)程中可能遇到的種種問(wèn)題。比如，大城市、中等城市、小城市如何劃分？如果開(kāi)發(fā)商分幾次拿下總面積超過(guò)20公頃的整塊土地，表面上看不違規(guī)，實(shí)際上還是突破了國(guó)土部門(mén)的限制，這類(lèi)行為又該如何處理？更需觀(guān)察的是，地方政府能否嚴(yán)格執(zhí)行單宗土地出讓面積的政策規(guī)定？查處“囤地”、“捂盤(pán)”的政策在不少地方都遭遇“擱淺”，“限大令”成效如何尚存疑問(wèn)。
　　實(shí)際上，2008年元月下發(fā)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》就明確要求：合理確定出讓土地的宗地規(guī)模，督促及時(shí)開(kāi)發(fā)利用，形成有效供給，確保節(jié)約集約利用每宗土地。此次，國(guó)土部將“合理”細(xì)化為具體數(shù)據(jù)，可以看出有關(guān)部門(mén)落實(shí)國(guó)家政策的努力，也讓市場(chǎng)對(duì)“限大令”的實(shí)施效果更加充滿(mǎn)期待。

    “限大令”打破“大鱷”壟斷土地市場(chǎng)格局

    土地市場(chǎng)源頭調(diào)控悄然開(kāi)幕，11月10日，國(guó)土資源部下發(fā)154號(hào)文，對(duì)各類(lèi)城市商品住宅項(xiàng)目單宗用地規(guī)模提出明確上限，“最大地塊不得超過(guò)20萬(wàn)平方米”。在地王頻現(xiàn)的當(dāng)下，“限大令”能否成為地王“緊箍咒”備受業(yè)界關(guān)注。

    [觀(guān)點(diǎn)]與其“限大”，不如打擊囤地

    國(guó)土部“限大”之舉是為了遏制近期國(guó)內(nèi)“地王”頻出的現(xiàn)象，減少“地王”給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的負(fù)效應(yīng)。但是在筆者看來(lái)，“限大”只是“揚(yáng)湯止沸”，要規(guī)范土地市場(chǎng)，嚴(yán)打囤地才能“釜底抽薪”。

相關(guān)鏈接

    土地調(diào)控政策

    2001年6月，國(guó)土資源部發(fā)布了《關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的通知》(174號(hào)文)提出建立健全土地市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)行的基本制度，包括土地使用權(quán)公開(kāi)交易制度等。