房價太高，而且持續(xù)上漲，超過了城鎮(zhèn)居民收入增長形成的購買能力；遷移入城的農(nóng)民，更無能力在城市中購買住宅。與世界各國城市化道路不一樣的是，中國當前和未來遷移城市的幾億人口不能永久留在城市，青壯年到城市工作，老年回農(nóng)村，人口在城鄉(xiāng)間劇烈流動，家庭不能團圓，農(nóng)村老齡化快于城市，這種狀況，必定會給中國二三十年后的社會造成極不穩(wěn)定的麻煩。房價太高，從短期看，與流動性過多等等有關(guān)；從供需看，與城市建設的住宅用地供應不足有關(guān)；而從深層次看，與高度壟斷的招拍掛體制、地方政府賣地財政、不征收房產(chǎn)稅而使房屋投資和投機加劇等等有關(guān)。土地和房屋制度，已經(jīng)到了非改革不可的地步了。這些描述，就是本報記者專訪著名經(jīng)濟學家、中央黨校研究室副主任周天勇教授獲得的感受。

　　中國目前的房價收入比嚴重惡化

　　經(jīng)濟參考報：周教授，今年以來，您就土地和房產(chǎn)體制的改革發(fā)表了一系列觀點，今天我們擬就土地招拍掛體制和地方政府賣地財政體制及住房相關(guān)政策制度的問題，以及如何進行改革，想請您談談看法。
　　周天勇：目前房地產(chǎn)領域成了經(jīng)濟、社會的一個熱點，一是房價持續(xù)上漲，遠遠脫離了城鎮(zhèn)居民和遷入城市人口的支付能力；二是許多城市中的大企業(yè)，甚至大型國有企業(yè)，天價購買土地，成為“地王”，進一步推高了房價的預期。之所以熱，是因為這個領域已成為政府、企業(yè)和居民利益博弈和沖突的一個聚焦點。
　　一般來說，政府以權(quán)力來分配土地、房產(chǎn)建設經(jīng)營和消費所形成的利益，在中國，主要是通過出讓金和壟斷性的市場、稅收、收取各種費、讓開發(fā)商承擔配套等等來實現(xiàn)。與土地和房產(chǎn)有關(guān)的企業(yè)主要是利用資本、政策機會等等，獲得其中的利益，特別是利用需求遠大于供給來分配，假定供應量只有五百套，但是需要的房屋是五千套，那么房地產(chǎn)商五百套價格定位就在能買得起這五百套的消費者層次；房地產(chǎn)商也采取囤地的措施，使供給始終小于需求；而作為買方的居民，在需求大于供給的局面上基本上沒有討價還價的話語權(quán)。
　　土地和房屋問題，如果調(diào)控不當，會影響經(jīng)濟和社會的穩(wěn)定。城鎮(zhèn)居民能不能買得起房，主要取決于其收入水平與房價水平的關(guān)系。據(jù)大部分學者的研究，房價與居民收入比在3到6之間合適，不宜超過7。2008年在我們?nèi)珖�統(tǒng)計，中等收入戶的房價收入比為8.23，已經(jīng)不具備購買房屋的能力。包括中等收入居民在內(nèi)，中低收入的居民占全體居民的60%，加上每年需要向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的農(nóng)民人口，85%的家庭沒有購買住宅的能力。房價與居民購買房屋能力之間的關(guān)系在惡化，已經(jīng)到了不得不解決的地步了。
　　經(jīng)濟參考報：我看到您提出，2009年房價上漲，是招拍掛、政府賣地、房產(chǎn)稅基本為零等體制不合理的一次集中暴發(fā)。但是，有些學者認為，2009年房價上漲，主要是由貸款投放過多而流動性過多形成的。您怎么看？
　　周天勇：房價持續(xù)上漲，并且高于居民收入增長的速度，其原因是復雜和綜合性的。從供求上來看，有土地和房屋供給不足的原因，有我說的體制性的原因。短期的流動性過多，也會推動地價和房價的上漲。
　　現(xiàn)在許多人擔心，2010會是一個通貨膨脹年。2009年一年，可能有十萬億貸款的投放，有的進入了投資建設，有的進入了股市，有的形成票據(jù)和存款循環(huán)。但是，從目前和未來的流向看，明年最麻煩的一個事是有一部分流動性可能跑到了房地產(chǎn)市場，加上賭人民幣升值的投資需求，熱錢進入，而房地產(chǎn)又不能很快增加供給。房價如果不加以調(diào)控，2010年我認為上漲的可能性較大。

　　房價上漲必定與土地的供應規(guī)模和供應方式有關(guān)

　　經(jīng)濟參考報：有看法認為，房價上漲與土地的供應無關(guān)，我看到您的一些不認同的觀點，您能不能談談？
　　周天勇：房價的上漲，不可能與土地的供應多少無關(guān)系，否則，在經(jīng)濟學道理上講不通的。中國最大的一個兩難問題是人口眾多與耕地較少，你是實行嚴格的控制制度，用耕地來保證糧食安全呢？還是用一部分耕地來滿足住房的建設需求，防止房價上漲過快？不可能嚴格控制土地用于住宅建設，而住宅價格不上漲。當然，有些地區(qū)是全國人民，甚至是全世界的人來買房，這樣地區(qū)的房價上漲，有其特殊的供給與需求原因。中國目前的城市化水平只有46%左右，比人均GDP3200美元水平的國家和地區(qū)，低了15個百分點以上。就目前城鎮(zhèn)房屋存有量和城鎮(zhèn)人口相比，我們住房缺口在50億平方米左右。如果我們未來30年，城市化水平提高到70%，城市就要增加4億人口，如果對住宅用地供給不平衡，房價將還會持續(xù)上升。
　　經(jīng)濟參考報：2009年大家的一個關(guān)注點是房地產(chǎn)商的囤地，您認為這對房價有影響嗎？
　　周天勇：囤地，是控制土地供給與需求格局的一種經(jīng)營行為。也就是控制土地用來建設房屋的量，使其供給小于需求，在房價較高時，將地轉(zhuǎn)賣給其他用地商，或者自己建房，謀取更多的利潤。囤地，不光是房地產(chǎn)商在囤地，實際上地方政府也在囤地。地方政府將城郊和農(nóng)村的集體土地，以較低的價格征用過來，先儲備起來，控制供應量，創(chuàng)造供給小于需求的局面，等本地房屋價格因此而上升時，再將其進入招拍掛，這時政府就獲得了囤地的最大收入。房地產(chǎn)商和地方政府的這種因囤地多得的收入，必然要進入房價，這是導致房價上升的一個很重要的原因。

　　土地招拍掛和土地財政是推動房價上漲的罪魁禍首

　　經(jīng)濟參考報：房價后面的關(guān)系和問題這樣復雜，您認為，穩(wěn)定和降低房價，能讓大多數(shù)居民能買得起房，最主要的努力方向是哪里？
　　周天勇：我認為，中國房價“一放就猛漲，一控就冷”的深層次原因，除了土地供應不適應城市化的需要外，特別重要的原因是體制不順，包括目前土地招拍掛、地方政府賣地和房屋持有成本太低等等。體制不順要靠改革來解決。
　　經(jīng)濟參考報：眾所周知，土地招拍掛競價出讓，是我國從協(xié)議劃撥土地到土地市場化分配的一項重大改革，您為什么說它是導致房價上漲的第一個深層次原因呢？
　　周天勇：當然，將土地劃撥和協(xié)議出讓改革為土地招拍掛出讓，這在土地資源的分配上是一個大進步。但是，市場結(jié)構(gòu)的改善是一個非常復雜的問題。從經(jīng)濟學方面看，市場結(jié)構(gòu)基本的構(gòu)成是供給與需求，基本類型有壟斷與競爭，但是細分起來，它有供給競爭與需求競爭型、供給壟斷和需求競爭型、供給競爭與需求壟斷型、供給壟斷和需求壟斷型四類。實際上我們現(xiàn)在的土地招拍掛是供給方政府高度寡頭壟斷、需求方房地產(chǎn)商充分競爭的市場。
　　這種高度寡頭壟斷的土地買賣市場，還有它自己的一些特點：1、要出讓的土地，掛是不連續(xù)掛的，是間斷性的，有的在某家報紙上只刊登一天，許多購買者不知道；2、可能掛和拍之間時間很短，導致即使知道的購買者，也來不及了解有關(guān)土地的信息，信息不透明，不對稱；3、土地出讓在縣、市、省、全國之間沒有聯(lián)網(wǎng)，沒有形成一個市場體系；4、一些地區(qū)在土地招掛拍方面，免不了內(nèi)部交易。加上地方政府財政多收的利益驅(qū)動，這種招拍掛體制，實際上已經(jīng)淪為了地方政府高價賣地的一種非常順手的操作機制。從今年土地招拍掛價格暴漲和房價上漲的情況來看，招拍掛體制已經(jīng)成了房價上升的一個深層次的重要推動原因。
　　經(jīng)濟參考報：這樣復雜，那么，地方政府財政在土地和房產(chǎn)方面有哪些利益呢？土地幾十年出讓的體制有什么問題，與房價有什么關(guān)系？
　　周天勇：政府賣地是有利益驅(qū)動的。目前，財政正規(guī)渠道中央拿走太多，地方收入主要是賣地和收費罰款，2007年的財政，許多地方政府的收費罰款的部分占到30%多，地方政府賣地加上土地幾項稅的收入占整個總收入的40.7%，房屋成本中政府稅費在40%-50%。地方政府搞建設要花錢，養(yǎng)人要花錢，搞公共服務要花錢。因此，它需要有來更多錢的道。賣地收益最大化，必定成為其政策和行為的取向。
　　我們買房時價格較高的一個重要成因，是將幾十年的土地出讓金，一年收上來，攤?cè)敕績r，支出方面也是一年花掉。其實，仔細想一下，這是一種吃子孫飯的不可持續(xù)的財政體制。一個城市，規(guī)劃面積為30平方公里，王書記一任5年賣掉15平方公里，李書記一任5年賣掉15平方公里，出讓期為70年，后60年就無地可賣了，也就是說前兩任書記、市長把后12任書記、市長的地全部賣光了。

　　應當鼓勵在大村莊、小集鎮(zhèn)、小城鎮(zhèn)搞多層的小產(chǎn)權(quán)房

　　經(jīng)濟參考報：小產(chǎn)權(quán)房是社會關(guān)注的一個焦點問題，您曾經(jīng)說過，小產(chǎn)權(quán)房是合法的，大產(chǎn)權(quán)房是違法的，您能解釋一下嗎？
　　周天勇：從我們的憲法大法來看，規(guī)定只有公益性建設項目，才能強制征用集體土地；反之，也就是說，住宅、企業(yè)等等，是非公益性項目，是不能征用集體土地的。從這個意義上講，目前實施的土地法，違背大法。而集體土地，只要符合規(guī)劃，直接進入住宅等建設市場，不違背憲法的規(guī)定。我說的小產(chǎn)權(quán)房合法，大產(chǎn)權(quán)房違法，是從這個意義上講的。
　　現(xiàn)在的幾難問題是，如果鼓勵城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村大量地購買容積率較低的院落等，確也存在日后土地復墾、轉(zhuǎn)為建設用地時，補償成本提高的問題。但如果不讓農(nóng)村居民賣出其宅基地，如果他在城鎮(zhèn)中有房了，或者在城鎮(zhèn)中工作，他的宅基地又不能變現(xiàn)，不能形成對城鎮(zhèn)住宅的全部或者部分購買能力，導致兩棲居住，土地資源的浪費更大。
　　因此，我認為，可能要限制一些基本農(nóng)田區(qū)域中的宅基地被城鎮(zhèn)居民購買，以防止復墾時，成本太高。對于基本農(nóng)田中的宅地，如果農(nóng)民在城鎮(zhèn)中有房了，或者想購買房，政府財政應當有一筆國土整理的基金，予以收購，復墾為耕地。而政策上應當允許符合規(guī)劃的集體建設用地，不再經(jīng)過征用，直接進入土地建設市場，在一些人口集中的大村子、小集鎮(zhèn)、小城鎮(zhèn)、城市郊區(qū)，允許建設多層的所謂的小產(chǎn)權(quán)房，以利于村莊的整理，騰出更多的土地來。
　　小產(chǎn)權(quán)房的重要作用是，有了一個重要的低一個層次的供應市場，對目前的大產(chǎn)權(quán)房的房價上漲形成抑制。

　　開征房產(chǎn)稅是抑制住宅投資和投機推動漲價的唯一手段

　　經(jīng)濟參考報：溫家寶總理前幾天在上海、江蘇考察時說，要抑制投機性購房，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。在您看來，抑制投機性購房有哪些手段呢？
　　周天勇：購買住宅無非有兩種需求，一種是自己住，一種是當做資產(chǎn)投資賺取利益，后一種需求，當然希望房價越漲越好，如果一套房子從每平方米三千元漲到兩萬元，那投資者將非常興奮。這是資產(chǎn)性需求。從經(jīng)濟學上講，資產(chǎn)的持有成本高低與投資與投機的活躍性是高度相關(guān)的。中國目前的房屋持有成本幾乎為零，不收房產(chǎn)稅，有的如果不住，物業(yè)費、水電等等費都不交。中國許多城市中的住宅小區(qū)，晚上黑燈率很高，入住率有的只有30%。中國城鄉(xiāng)居民，如果都有兩套以上的房屋，甚至四五套房屋，住宅用地將翻番，還需要3到4億畝耕地。雖然房屋投機使投資者的財富增加，但是，從中國人多地少、糧食還不安全的國情來看，房子的閑置，實際是土地資源的極大浪費。抑制房屋投機和投資，其方法是提高房產(chǎn)的持有成本和風險，開征房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅對投機需求抑制非常大。房屋是不是閑置，美國和澳大利亞就不一樣，澳大利亞是不征房產(chǎn)稅的，晚上住宅黑燈比例非常高。美國人口那么少，土地資源那么多，但是有兩套房子的人非常少，因為要征稅，各州1.2%到2%不等。一套50萬美元的住宅，一年要交1萬美元的稅，房屋的持有成本很高。

　　嚴格控制村莊用地適當放寬城市建設用地

　　經(jīng)濟參考報：您提出，控制土地浪費的重點應當是農(nóng)村，而不是城市，這怎么理解？
　　周天勇：因為如果對城市建設用地，特別是城市住宅用地控制太嚴格，地價上漲，導致房價肯定會上漲。我提出一個觀點，我們控制建設用地也要城鄉(xiāng)統(tǒng)籌。我們過去控制建設用地，總是緊盯著城市用地。實際上我今年搞了一個研究報告，發(fā)現(xiàn)1978年的農(nóng)村村莊用地只有7000多萬畝，2007年達到了27000多萬畝，村莊用地擴大2億畝，而農(nóng)村人口卻凈減少了6000多萬人。城市建成區(qū)，改革開放初為2600多萬畝，2007年為7600萬畝左右，30年來城市建設用地擴大了5000多萬畝，卻轉(zhuǎn)移和增加了4.1億人口。哪個合算？應當把房價降低下來，讓更多的農(nóng)村人口進入城市。一些農(nóng)村衰落了，復墾成耕地，嚴格控制農(nóng)村宅地的供應，多拿出一些土地進行城市建設，并且在城市中發(fā)展小企業(yè)和服務業(yè)，轉(zhuǎn)移農(nóng)民，這是多好的辦法。到最后，算總賬，還能多出土地來。

　　住房狀況不善會給未來造成社會問題

　　經(jīng)濟參考報：房屋土地不僅僅是經(jīng)濟問題，它在很大程度上還是個社會問題，有時它的社會屬性還重于經(jīng)濟屬性。我看到您提出，土地、房價與中國的城市化道路有關(guān)，如果不能理順，可能造成非常嚴重的社會后果，能不能具體談談。
　　周天勇：各國有各國的城市化道路，城市化就是農(nóng)村人口不斷地向城市轉(zhuǎn)移，最后，城市人口的比例不斷地上升，變成一個城市人口在75%以上的工業(yè)化國家。
　　城市化的過程，有許多因素，比如要進得來、有工作、留得下。國內(nèi)許多學者提出限制我們城市化的主要是戶籍制度。這是一個因素。我認為，臨時居住證制度和可以在城鎮(zhèn)中務工的制度，很大程度上解決了農(nóng)民進得來和有業(yè)可就的障礙，妨礙城市化水平提高的主要因素實際上是留不下。主要是居住成本太高！城里人都買不起房，何況進城的一般農(nóng)民。
　　現(xiàn)在我擔心的是，中國10年后，20年后，30年后，城市化會是一個什么樣呢？目前，城市中房價與兩個農(nóng)民工的收入比，已經(jīng)達到了30，房價還在繼續(xù)上升，居住成本太高，農(nóng)民根本不可能買房留在城市中。而如果2030年城市化水平達到70%，將有4億人口要城市化，還有目前城市中的流動人口2億，他們能留在城市中嗎？
　　工棚式居住、城郊農(nóng)民家中簡陋式居住、集體宿舍特別擁擠式居住，是中國進城農(nóng)民的居住方式；人口在城鄉(xiāng)之間劇烈流動；夫妻分離、上下代分離，家庭不能團圓；青壯年到城市貢獻，老年回農(nóng)村，農(nóng)村老齡化速度要遠比城市快。而且，城市中形成有房食利和租賃交租的兩個階層，形成兩極分化。是家庭團圓的社會穩(wěn)定，還是妻離子散、單身在外的社會穩(wěn)定？是人口在一地穩(wěn)定居住的社會穩(wěn)定，還是人口在城鄉(xiāng)之間、區(qū)域之間劇烈流動的社會穩(wěn)定？是老年人口均勻地分布在城鄉(xiāng)，與下一代離得較近的社會穩(wěn)定，還是老人和下一代人天各一方的社會穩(wěn)定？是城市中大家都有房的社會穩(wěn)定，還是一少部分人有房出租食利，而大部分人打工交租，形成社會巨大心理反差和失衡的社會穩(wěn)定？

　　必須用改革的辦法來解決難題把房價穩(wěn)定和降下來

　　經(jīng)濟參考報：看來中國的這種土地制度和房屋體制，確實已經(jīng)到了不改革不行的地步了。您認為，應當如何調(diào)整和改革？
　　周天勇：我認為，首先，思路上要進行調(diào)整，即糧食安全和城鄉(xiāng)居民的住房安全同樣重要。土地資源要在吃飯和居住方面合理進行分配。要嚴格限制農(nóng)村宅基地的供應，適當擴大城市住宅用地的供應。每年的城市化需要的住宅要合理地預測，農(nóng)民工是多少，城市人口需要多少，轉(zhuǎn)移進來人的需要多少，國土資源部每年需要供應住宅用地多少。住宅用地應當分類按比例下放到地方，從上到下嚴格規(guī)定不能挪作他用，以防止住宅供應土地少而導致房價上漲。
　　要鼓勵小自然村并到大村子和小城鎮(zhèn)，鼓勵宅地復墾，老百姓把宅基地讓出來變成耕地，中央財政或者是地方財政應當拿錢給他補，鼓勵把它變?yōu)楦�地；一部分騰出來的宅基地，可以搞建設用。
　　其次要推進改革，思路為：一是把政府寡頭壟斷的土地招拍掛供應市場，改革為信息對稱和供給方也充分競爭的市場；二是把政府土地招拍掛，一次性將土地和房屋幾十年的收入收上來，改變?yōu)殚L期可持續(xù)的收入；三是把建設中分散繁多的有關(guān)房屋稅費，改革為購買后簡單的兩三種房產(chǎn)稅，改購買時收大部分稅費，為住了以后再收，而土地交易政府收取增值稅。這樣的好處是：1、把地方政府吃子孫飯和不可持續(xù)的收入流程，改革為穩(wěn)定和持續(xù)的收入流程；2、對收入少而需要買房的，降低了成本，對于收入多且有了財產(chǎn)的，政府用稅收來調(diào)節(jié)，縮小貧富差別。
　　解決土地市場結(jié)構(gòu)問題的經(jīng)濟學思路為：形成競爭性的土地供給市場、競爭性的土地需求市場，抑制土地的價格，供需信息對稱和對接，網(wǎng)上撮合形成均衡價格。具體改革措施為：需要國土資源部門出臺條例，或者立法制定限制地方政府囤地的條款；在符合建設規(guī)劃的前提下，集體土地、城鎮(zhèn)國有土地，不論什么類型，全部自由地進入市場；能供應的土地，經(jīng)常性地在市場掛牌；形成縣、中心地區(qū)、省甚至全國性的交易市場，要聯(lián)網(wǎng)，形成網(wǎng)絡層級性的市場，網(wǎng)絡交易，屬地管轄；改善土地需求市場的結(jié)構(gòu)，經(jīng)常性地網(wǎng)上掛出需求信息，對大面積購買土地有囤積目的的開發(fā)商進行限制。
　　而從地方政府有關(guān)房地的財政收入渠道看，需要有這樣的理順：一是廢除目前的土地招租，將幾十年收入一次性收上來的體制，改革為對交易的土地，不論何種所有制，不論誰在使用，不論在誰手中，在交易中收取交易增值稅，土地交易增值部分，國家、集體、企業(yè)、使用者之間合理分配。二是按照房屋市場價格征收房產(chǎn)稅，對于城鎮(zhèn)房改房、已經(jīng)含有土地出讓金的房，前者明確產(chǎn)權(quán)，按照市場價征稅，后者按照出讓金多少，逐年先征后抵扣返還出讓金部分；對于超過一定規(guī)定面積的，進行累進征稅；別墅可以按照所處區(qū)位的不同，如在平整的地區(qū)或山坡上等等，除了征收一般和累進的房產(chǎn)稅外，還應當征收不同程度的土地使用稅；對于一些特殊的領域和不同體制內(nèi)的情況，可實行老人老辦法、新人新辦法的政策，進行過渡。三是進行房屋普查登記，稅務部門建立房屋評估機構(gòu)，為開征房產(chǎn)稅做好基礎工作，并且清理土地和房屋建設中的各種稅費，合并簡化地方政府的房地收入。
　　土地交易增值稅、房產(chǎn)稅、別墅土地使用稅，都應當作為縣市級政府的地方稅收，全部留給市縣級政府使用，中央和省級政府不進行集中和分成。
　　我認為，晚改不如早改，改革越拖越難，應當考慮社會大多數(shù)人的利益，考慮國家和民族長期的利益，避免因居住和房價問題而引起社會動蕩，應當實現(xiàn)人民的樂業(yè)和安居，實現(xiàn)中國人的住房夢。