記者近日調(diào)研發(fā)現(xiàn)，樓市的升溫帶動(dòng)土地市場(chǎng)趨于活躍，地價(jià)也有所上漲；但市場(chǎng)仍存在不均衡現(xiàn)象，“地王”僅集中于個(gè)別一線城市，遠(yuǎn)未至“全面開(kāi)花”的地步。國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)總體平穩(wěn)，部分重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)還存在一些不確定因素。

    重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)顯著復(fù)蘇

    今年二季度以來(lái)，樓市的全面回暖帶動(dòng)了土地市場(chǎng)趨于活躍，部分重點(diǎn)城市“地市”復(fù)蘇尤為顯著。1至9月，全國(guó)60個(gè)城市住宅用地累計(jì)供應(yīng)量首次超過(guò)去年同期水平。10個(gè)重點(diǎn)城市中，除了廣州、重慶、深圳之外，其他7個(gè)城市住宅用地累計(jì)供應(yīng)量超過(guò)去年同期水平。
    天津是住宅用地供應(yīng)大戶，1至9月，住宅用地累計(jì)供應(yīng)量超過(guò)1500萬(wàn)平方米，供應(yīng)量位居各大城市之首。此外，北京、武漢、重慶累計(jì)供應(yīng)量超過(guò)500萬(wàn)平方米。1至9月，北京累計(jì)推出住宅用地65宗；重慶成交住宅用地79宗。
    重慶市國(guó)土資源和房屋管理局副局長(zhǎng)黃強(qiáng)告訴記者：“尤其是在今年5、6月份以后，不少優(yōu)質(zhì)地塊能吸引十幾家甚至幾十家開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍，這種場(chǎng)景已經(jīng)有大半年沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)了”。重慶開(kāi)發(fā)商嘉禾實(shí)業(yè)有限公司執(zhí)行總經(jīng)理劉飛說(shuō)，現(xiàn)在每逢市里有地推出，房地產(chǎn)界的朋友就會(huì)在第一時(shí)間互相打聽(tīng)、商量，積極性很高。
    相比而言，上海市土地部門上半年對(duì)“地根”收得緊一些，上半年共供應(yīng)住宅地塊60宗、401公頃，其中商品房地塊25宗、188公頃，經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房地塊35宗、213公頃；商品房地塊的推地量較去年同期有明顯下降。
    不過(guò)，第三季度上海住宅用地交易“井噴”，推出和成交量雙雙創(chuàng)下一年來(lái)新高。上海三季度成交地塊條件較好，備受開(kāi)發(fā)商青睞“搶地”大戰(zhàn)隨處可見(jiàn)。去年流拍地塊降價(jià)掛牌后被中海以70.06億的總價(jià)拿下，成為當(dāng)時(shí)的2009年總價(jià)“地王”。20天后，綠地以72.45億拿下龍華路1960號(hào)地塊，創(chuàng)下2009年土地交易價(jià)格的新高。

    “地王”屬個(gè)別現(xiàn)象地區(qū)存在明顯“溫差”

    土地市場(chǎng)雖已普遍“回暖”，但地區(qū)之間仍有較大差異：一線城市升溫較快，甚至再度出現(xiàn)“地王”；而有些重點(diǎn)城市地價(jià)穩(wěn)中有升，有些城市同比則有所下降。總的來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到“全面火爆”的程度。
    一方面，上海等一線城市土地市場(chǎng)升溫迅速，接連出現(xiàn)“地王”。宏觀經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)、商品房銷售火爆、地塊區(qū)域條件較好、掛牌底價(jià)較低等因素直接刺激了開(kāi)發(fā)商拿地意愿，加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，提升了地塊溢價(jià)水平。知名地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海2008年全年住宅土地流標(biāo)率為30%，溢價(jià)率5%；而今年上半年土地?zé)o一流標(biāo)，且平均溢價(jià)率高達(dá)31%，即使在寶山、南匯、青浦等外圍區(qū)域，溢價(jià)率也動(dòng)輒超過(guò)100%。進(jìn)入第三季度，上海成交地塊平均溢價(jià)水平高達(dá)138%，創(chuàng)下近兩年來(lái)新高。
    上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局副總工程師蔡順明說(shuō)，地還是這些地，企業(yè)還是這些企業(yè)，但土地市場(chǎng)似乎短時(shí)間內(nèi)從“供過(guò)于求”變?yōu)椤肮┎粦?yīng)求”，地價(jià)快速升高，形勢(shì)完全扭轉(zhuǎn)，這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期轉(zhuǎn)好，但市場(chǎng)不能“忽冷忽熱”。
    另一方面，部分重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)要相對(duì)平和得多。武漢市土地交易中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年上半年武漢中心城區(qū)成交的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地平均樓面價(jià)為2474.73元/平方米，較2008年上半年同比下降4.7%，較2008年下半年環(huán)比上漲8.5%。如不考慮“已批未供”項(xiàng)目的情況，目前武漢“地市”基本狀態(tài)為：止跌回穩(wěn)，并有一定幅度的上漲。
    重慶市國(guó)土資源和房屋管理局副局長(zhǎng)黃強(qiáng)說(shuō)，重慶近年來(lái)土地市場(chǎng)的特點(diǎn)是“穩(wěn)”：目前主城區(qū)土地樓面價(jià)主力在1200元-1300元/平方米之間，保持在房?jī)r(jià)的1/3以內(nèi)，今年上半年地價(jià)同比2008年有所上漲，但還不到2007年的水平。
    知名物業(yè)代理機(jī)構(gòu)戴德梁行華西區(qū)總經(jīng)理黃云龍說(shuō)，6月底，保利集團(tuán)出價(jià)38億多競(jìng)得重慶鴻恩寺一大型地塊，一時(shí)被炒成了“地王”，但實(shí)際上這幅地樓面價(jià)也不過(guò)3000元/平方米，比2007年“4000元”級(jí)的“地王”價(jià)格還有不少差距“重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有媒體炒作得那么火”。
    一些中西部城市的房地產(chǎn)官員和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年以來(lái)，不少重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖較一線城市有“時(shí)間差”，目前房?jī)r(jià)有上升但沒(méi)有“飆升”，地價(jià)有上漲但遠(yuǎn)未“大漲”，真正的“地王”很少在中西部城市出現(xiàn)。

    部分重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)仍面臨不確定因素

    土地市場(chǎng)的活躍暫時(shí)疏解了不少重點(diǎn)城市的困局，但“地市”仍面臨著諸多不確定因素。
    一是土地供應(yīng)壓力依然較大。比如，武漢市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處處長(zhǎng)耿洪誠(chéng)說(shuō)，經(jīng)過(guò)近兩年的低迷，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)可供開(kāi)發(fā)的土地已十分緊張，不斷要求市場(chǎng)加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)。雖然目前土地已有較多釋放，但下半年土地供應(yīng)仍將面臨較大壓力，供需平衡將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，如不采取有效措施科學(xué)應(yīng)對(duì)，甚至有可能再次出現(xiàn)大起大落的情況。
    二是開(kāi)發(fā)商投資有收縮的可能性。比如，重慶市國(guó)土資源和房屋管理局副局長(zhǎng)黃強(qiáng)說(shuō)，1-6月，重慶房地產(chǎn)新開(kāi)工面積同比下降14%，1-7月新開(kāi)工面積同比降幅拉大至20%；1-7月，重慶房地產(chǎn)投資同比增加11.1%，但比1-6月的增速回落了2個(gè)點(diǎn)。黃強(qiáng)認(rèn)為，房企對(duì)目前市場(chǎng)銷售樂(lè)觀看好，但對(duì)后市投資方面比較謹(jǐn)慎。四季度及明年金融、房地產(chǎn)等方面的政策是否調(diào)整以及調(diào)整的幅度如何，都將會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商拿地產(chǎn)生重大影響。
    三是一線城市在穩(wěn)定地價(jià)方面還有待“更多出招”。上海某郊區(qū)近年來(lái)多次產(chǎn)生“地王”。該區(qū)領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)，對(duì)“地王”可謂喜憂參半：一方面這說(shuō)明區(qū)里土地被看好，且可以增加財(cái)政收入；另一方面地價(jià)太高必然推高房?jī)r(jià)，增加區(qū)里“保民生”的壓力。地方政府試圖通過(guò)集中推地、增加供應(yīng)等辦法平抑快速上漲的房?jī)r(jià)，但動(dòng)拆遷、規(guī)劃變動(dòng)等方面的“可控性”不高，增加了推地難度。