高房?jī)r(jià)下置業(yè)需求面面觀
    2009-11-13    作者:本報(bào)記者 任會(huì)斌 鄧衛(wèi)華    來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

新華社記者  王鵬  攝

    炒房者:很少有比炒房更劃算的買賣

    資金充沛、四面出擊的“炒房團(tuán)”,被認(rèn)為是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的推手之一。記者近期在內(nèi)蒙古自治區(qū)、山東省等地采訪了解到,近年來,特別是國(guó)際金融危機(jī)暴發(fā)以來,我國(guó)各地節(jié)節(jié)攀升的房?jī)r(jià),已讓部分炒房者產(chǎn)生了房?jī)r(jià)“只漲不跌”“買房只賺不賠”“政府對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)低不調(diào)高”等心理,投資信心很足。
    部分炒房者認(rèn)為,我國(guó)人多地少、城市化加速的國(guó)情,決定了住房是稀缺資源。特別是在無物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅等稅種支出,以及低存款利率、高通貨膨脹預(yù)期、房貸容易申請(qǐng)、投資門檻低等背景下“很少有比炒房更劃算的買賣”。

    “如果價(jià)格波動(dòng)大誰(shuí)敢投資”

    依托豐富的煤炭、油氣等資源,近年來,內(nèi)蒙古鄂爾多斯市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛,民間積蓄了大量資金。由于當(dāng)?shù)赝顿Y房地產(chǎn)的居民較多,加上買房時(shí)為增強(qiáng)談判能力、增添談判砝碼,往往親戚朋友結(jié)伴行動(dòng),“鄂爾多斯炒房團(tuán)”由此聲名鵲起,知名度直追“溫州炒房團(tuán)”和“山西炒房團(tuán)”。
    鄂爾多斯市東勝區(qū)的常住居民目前不足50萬人,但據(jù)鄂爾多斯市房產(chǎn)管理局等部門掌握的情況,東勝區(qū)近70%的常住居民家庭有兩套或多套住房,其中異地購(gòu)房的居民為數(shù)不少。近幾年來,北京、山東、海南等地的開發(fā)商時(shí)常到東勝區(qū)推介項(xiàng)目,不少房地產(chǎn)公司還設(shè)立了長(zhǎng)期辦事處。
    “現(xiàn)在存款利率低,物價(jià)上漲又快,錢哪能捏在手上?”鄂爾多斯市東勝區(qū)居民郝玉娥說,她投資房地產(chǎn),看中的就是近幾年來房?jī)r(jià)“只漲不跌”、房產(chǎn)能“保值增值”“如果價(jià)格波動(dòng)大誰(shuí)敢投資?”
    記者了解到,郝玉娥一家三口人,現(xiàn)已在鄂爾多斯市東勝區(qū)、呼和浩特市、北京市、山東威海市購(gòu)置住宅7套和商鋪一處,基本每次都與親朋好友結(jié)伴。其中,東勝區(qū)有住宅四套,面積分別為88平方米、132平方米、150平方米、218平方米;呼和浩特市有120平方米的住宅一套,另有一處300平方米的商鋪;在威海市有“海景房”一套,面積68平方米;在北京市已購(gòu)買住宅一處,近期還計(jì)劃再預(yù)訂一套。
    “這幾年生活品貴了多少?如果錢捏著不放,得縮多少水?”據(jù)郝玉娥介紹,除去一套回遷房,其他房產(chǎn)都是她近五年內(nèi)買的,住宅購(gòu)買價(jià)格從每平方米2000元至4500多元不等,商鋪買價(jià)為每平方米9800元。目前除了那套“海景房”價(jià)格漲幅低些外,其他房產(chǎn)每平方米少則漲了近1000元,多的已漲了近3000元。

    無物業(yè)稅等支出投資“省錢省心”

    鄂爾多斯市建強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司董事長(zhǎng)劉建強(qiáng)分析說,當(dāng)前我國(guó)農(nóng)牧業(yè)人口多,近年來的城市化速度快、規(guī)模大,建設(shè)用地卻越來越少,必然產(chǎn)生住房供應(yīng)緊張、價(jià)格持續(xù)走高的局面。與此同時(shí),各級(jí)政府出于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、保障財(cái)政收入等考慮,對(duì)炒房行為缺乏有力度的限制,房產(chǎn)市場(chǎng)由此成為一些“先富者”的投資“樂土”。
    有15年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的劉建強(qiáng),自身就是一位獲利豐厚的房產(chǎn)投資者。2005年,他以每平方米6000元的價(jià)格,在北京市朝陽(yáng)區(qū)立水橋附近購(gòu)買了一棟面積近5000平方米的商用樓。目前,這棟樓每平方米價(jià)格至少翻了一倍。
    然而,與這棟樓巨額的增值相比,每年維護(hù)這處房產(chǎn)所需的投入?yún)s很低,只有水電費(fèi)、取暖費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)等基本開支,不像生產(chǎn)產(chǎn)品怕變質(zhì)、愁運(yùn)輸和銷售,投資“省錢省心”。
    鄂爾多斯市東勝區(qū)一位不愿透露姓名的居民告訴記者,2004年以來,他家陸續(xù)在東勝區(qū)、呼和浩特市買了5套住宅,面積小的為116平方米,最大的為156平方米,買價(jià)從每平方米1700多元至4500元不等。目前,增值最大的一套每平方米已漲了2900多元,相比之下這幾套房子每年的養(yǎng)護(hù)費(fèi)不足兩萬元。
    一些房產(chǎn)投資者分析說,持續(xù)上漲的房?jī)r(jià),低廉的“捂房”成本,加上國(guó)家規(guī)范、調(diào)控房產(chǎn)投資的政策規(guī)定較少,為炒房者留下了足夠大的操作空間。他們認(rèn)為,如果國(guó)家以家庭為單位,對(duì)投資性住房開征物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅等稅種,“捂房”成本會(huì)成倍提高,炒房賺差價(jià)的難度也將驟然增大,炒房現(xiàn)象就會(huì)大幅減少。

    貸款相對(duì)容易投資以小搏大

    記者從內(nèi)蒙古、山東等地部分城市的房產(chǎn)管理部門采訪了解到,在一些區(qū)域核心城市或環(huán)境好、發(fā)展快的城市,投資性房產(chǎn)在當(dāng)?shù)厣唐贩夸N售量中占的比例不小。
    近年來,呼和浩特市銷售的商品房中,有10%到20%為外地人所購(gòu)買;包頭市銷售的商品房中,約有27%為外地人購(gòu)買;在新興的濱海城市日照市,外地人所購(gòu)房產(chǎn)已占當(dāng)?shù)厣唐贩夸N售量的40%左右。
    業(yè)內(nèi)人士指出,一些異地買房的人除了短期居住的考慮外,炒房獲利是重要目的。
    日照市房地產(chǎn)交易中心主任范洪、內(nèi)蒙古社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)于光軍等人分析說,改革開放30多年來,部分社會(huì)階層積累了一定的財(cái)力,并且有很強(qiáng)的資金保值增值愿望。與此同時(shí),當(dāng)前在我國(guó),安全、開放、收益好、門檻低的投資渠道卻很少。在證券市場(chǎng)大起大落“十年九跌”的情況下,在一些人眼中,價(jià)格不斷上揚(yáng)的房產(chǎn)顯然最具投資價(jià)值。
    他們認(rèn)為,大部分房產(chǎn)投資者并不是富商巨賈,而主要是有些閑錢的城鄉(xiāng)中產(chǎn)階層。這些炒房者的資金量,大多幾十萬元至幾百萬元左右,資金超過千萬元的很少,因此大多夠不上其他一些產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的投資門檻。加上國(guó)際金融危機(jī)影響下眾多行業(yè)不景氣,炒房也就成了一種無奈的選擇。
    因此,從一定意義上講,炒房者與那些偏離主業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)的大企業(yè)相比,沒有本質(zhì)的區(qū)別。
    一些炒房者還認(rèn)為,幾百萬元資金,如果投資實(shí)業(yè)項(xiàng)目,不僅融資難,還得投入許多精力、人力。但是,投資房地產(chǎn)只需有“種子”資金,即可相對(duì)容易地獲得利率優(yōu)惠的銀行貸款,一元錢能頂兩三元錢用,收益當(dāng)然大得多。盡管這種資金放大效應(yīng)可能會(huì)伴生金融風(fēng)險(xiǎn),但對(duì)個(gè)人而言卻非常有利,具有的優(yōu)勢(shì)遠(yuǎn)非其他種類的投資可比。
    一位承攬建筑電氣安裝工程的公司負(fù)責(zé)人告訴記者,他每年可贏利100多萬元,兩年即可清償名下6處住宅、商鋪的所有貸款。但是,為省下資金拓展生意,以及放民間貸款賺高利息,他分別以自己和妻子、兒子的名義,累計(jì)申請(qǐng)了近200萬元的房產(chǎn)貸款。如果不買房“哪家銀行肯給普通老百姓貸款”?

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