進(jìn)入9月,土地市場(chǎng)愈加紅火,在短短10多天時(shí)間內(nèi),國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已投入了近300億元用于土地爭(zhēng)奪。其中,第二周(9月7日至9月13日)更是上演“地王”爭(zhēng)霸,“地王”屢屢刷新。專(zhuān)家提醒,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)常受政策、經(jīng)濟(jì)等不可控因素的影響,一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整,“地王”很可能深套其中。
成交紅火“地王”頻現(xiàn)
9月第二周(9月7日至9月13日)上演了多場(chǎng)“地王”爭(zhēng)霸。天價(jià)地塊相繼誕生,土地成交價(jià)格屢創(chuàng)新高。
其中,9月7日寧波建材以21.92億元取得一地塊,該地塊成為寧波今年以來(lái)的總價(jià)“地王”;同日下午,經(jīng)過(guò)100多輪的競(jìng)拍,萬(wàn)科與中糧地產(chǎn)聯(lián)手以總價(jià)22億元摘得北京房山區(qū)地塊,溢價(jià)率高達(dá)263%。
9月8日,保利地產(chǎn)經(jīng)過(guò)150多輪的競(jìng)價(jià)取得南京河西金沙江地塊,總價(jià)15.92億元,樓面地價(jià)7553元/平方米,摘南京單價(jià)新“地王”。
9月9日、10日土地爭(zhēng)霸賽進(jìn)入白熱化。三塊“地王”分別在合肥、北京和上海誕生。其中,綠地集團(tuán)以10.80億元的總價(jià),取得合肥211畝居住用地,樓面地價(jià)為5120元/平方米,刷新了合肥今年的單價(jià)“地王”紀(jì)錄;深圳招商、華僑城聯(lián)手取得寶安區(qū)地塊,創(chuàng)深圳單價(jià)“地王”新紀(jì)錄。
而最為轟動(dòng)的是,中海地產(chǎn)在上海以70.06億摘得今年全國(guó)的總價(jià)“地王”桂冠。中海地產(chǎn)此次拍下上海普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊,溢價(jià)129%,刷新了今年以來(lái)國(guó)內(nèi)土地交易市場(chǎng)的紀(jì)錄。
資金充沛是主因
從各地土地成交來(lái)看,各地“地王”的締造者仍以國(guó)字頭企業(yè)為主,中海、保利、招商、綠地等企業(yè)的表現(xiàn)尤其活躍。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,央企的主業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩,在通脹預(yù)期的背景下,提價(jià)能力弱,自然要加速進(jìn)入會(huì)隨通脹而提價(jià)的房地產(chǎn)行業(yè)。因此,動(dòng)輒數(shù)十億的天價(jià)“地王”,由國(guó)資背景企業(yè)制造,也就不足為奇了。
中原地產(chǎn)認(rèn)為,充沛的資金是其背后的主因,這與資本市場(chǎng)近期的活躍,房企IPO又現(xiàn)高潮的效應(yīng)密不可分。
中國(guó)建筑成功登陸A股市場(chǎng),融資逾400億元。萬(wàn)科近期獲得建設(shè)銀行500億元銀行授信,同時(shí)高票通過(guò)了百億元增發(fā)方案;金地集團(tuán)繼不久前與平安信托百億信托業(yè)務(wù)合作后,又于近期獲得工商銀行300億元融資授信,同時(shí)完成數(shù)十億元增發(fā)計(jì)劃;綠地集團(tuán)獲國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行300億元授信。此外,還有一大批公司債和短期融資券計(jì)劃紛紛獲批。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫指出,政府寬松的信貸政策和今年以來(lái)樓市的持續(xù)熱銷(xiāo)也讓資金鏈緊繃的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大為緩解,而預(yù)期未來(lái)的房?jī)r(jià)上漲也刺激了這種熱情。
這可以從一組數(shù)據(jù)中得到佐證:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示,1至8月,全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積49416萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)42.9%。其中,商品住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)44.5%;辦公樓銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)18.5%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)29.4%。1至8月,商品房銷(xiāo)售額23464億元,同比增長(zhǎng)69.9%。其中,商品住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)74.6%,辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額分別增長(zhǎng)35.6%和43.5%。價(jià)格方面,8月份,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲2.0%,漲幅比7月份擴(kuò)大1.0個(gè)百分點(diǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)不容忽視
一面是房企拿地動(dòng)作頻頻,“地王”時(shí)時(shí)顯現(xiàn),一面是監(jiān)管部門(mén)的政策“冷風(fēng)”頻吹。自8月以來(lái),稅務(wù)總局明確要求各地稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)股權(quán)交易、反避稅,發(fā)改委也表示要著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期,而國(guó)土資源部更是多次下發(fā)清查閑置土地的相關(guān)通知。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說(shuō),目前地價(jià)的溢價(jià)幅度很高,這無(wú)疑蘊(yùn)含較高的風(fēng)險(xiǎn),同時(shí),部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于未來(lái)的走勢(shì)過(guò)于盲目樂(lè)觀,按照目前的銷(xiāo)售速度來(lái)推算未來(lái)的市場(chǎng)狀況,于是對(duì)土地患上了饑渴癥,不惜血本拿地,這其中的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)引起高度警惕。因?yàn)橐坏┦袌?chǎng)和房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整,“地王”很可能深套其中難以自拔。
這種說(shuō)法絕非危言聳聽(tīng),根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示,2007年18幅地王中除去四幅退地“地王”,14幅地王中七幅處于閑置待開(kāi)發(fā)狀態(tài),七幅地塊的樓面地價(jià)占周邊樓價(jià)比重接近90%,其中兩幅地塊樓面地價(jià)甚至超過(guò)周邊樓盤(pán)價(jià)格。巨大的土地成本迫使2007年“地王”多數(shù)處于閑置狀態(tài)。
陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為,政府監(jiān)管不到位、土地供應(yīng)量不足和土地供應(yīng)市場(chǎng)的不透明,都促成地價(jià)、房?jī)r(jià)居高不下。如果政府在出讓土地的計(jì)劃性、公開(kāi)性方面透明一些,比如2009年度將會(huì)出讓哪些土地,多少量的土地,什么時(shí)間會(huì)推出什么樣的地塊,那么企業(yè)便不會(huì)處于盲目緊張、焦慮的狀態(tài),而這對(duì)于土地價(jià)格的上漲也會(huì)起到一個(gè)很好的緩沖。
對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì),陳國(guó)強(qiáng)說(shuō),自7月下旬以來(lái),市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了一些變化,“價(jià)漲量跌”已經(jīng)成為一些城市樓市的典型特征,從“價(jià)漲量跌”到“價(jià)量齊跌”可能僅一步之遙。未來(lái)走勢(shì)無(wú)疑存在著諸多變數(shù),能否朝著高價(jià)拿地的房企預(yù)期方向發(fā)展尚不能確定,一旦出現(xiàn)較大調(diào)整變化,類(lèi)似2007年“地王”盲目看好后市的慘淡情形可能再現(xiàn)樓市。 |