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在大中城市房地產開發(fā)熱潮迭起、“地王”頻出的同時，遠離城市、處于傳統(tǒng)農區(qū)的小城鎮(zhèn)卻仍處于開發(fā)“冰河期”，城市大資金鮮有光顧，商品房建設幾乎沒有。
這種局面在武漢日前以戲劇化的方式被打破。在武漢國土交易中心舉行的拍賣會上，來自該市最偏遠地區(qū)黃陂區(qū)蔡店鄉(xiāng)的農民以39萬元的價格，拍下當?shù)卣嫉?.85畝的P(2009)050號地塊，并準備蓋20多套商品房。傳統(tǒng)農區(qū)小城鎮(zhèn)的潛在投資價值突然引起了社會關注。
蔡店鄉(xiāng)的土地價值：9年時間價格翻7倍
蔡店鄉(xiāng)位于武漢市最邊遠、最貧困的西北部山區(qū)，距武漢市中心城區(qū)85公里，全鄉(xiāng)幾乎沒有工業(yè)，農業(yè)產值占據(jù)了當?shù)谿DP的大頭。在這個欠發(fā)達地區(qū)，無證私房公開買賣，城市中隨處可見的正規(guī)商品房幾乎絕跡。
起初，原是農業(yè)致富能手的李家喜也被“黑房”交易的“商機”所吸引。P(2009)050號地塊其實是李家喜9年前買下的鄉(xiāng)糧管所豬場，當時花了5萬元，看到小城鎮(zhèn)建設提速，住房需求明顯增大后，李家喜結束養(yǎng)豬場的生意，準備跟街坊們一樣在地上蓋房出售。
李家喜說：“由于周邊的一些房屢屢因無法辦證引發(fā)糾紛，我特別留心辦證的情況，蓋房前就到有關部門咨詢，才發(fā)現(xiàn)這屬于私人蓋房，而且土地用途也不是住宅用地，辦不了房產證�！�
為了蓋出正規(guī)的商品房，按照《土地法》、《房地產管理法》的相關規(guī)定，李家喜成立了武漢家佳喜房地產開發(fā)有限公司，并申請黃陂區(qū)土地中心“回收”糧管所養(yǎng)豬場地塊，改變土地用途后，重新進行招拍掛。
在9月4日的拍賣會上，李家喜沒有遇到競爭者，以39萬元價格將養(yǎng)豬場的地重新囊入懷中，這個價格與他當初購買這個地塊價格相比高出了近7倍。記者看到，規(guī)劃對該地塊的容積率和住宅密度作了詳盡要求，具體是容積率不高于1.2，住宅密度不高于30%。
根據(jù)規(guī)劃要求，李家喜將原來計劃蓋30多套房縮減成只蓋20多套，每套平均100多平方米，價格預計在每平方米1000元。
開發(fā)鄉(xiāng)鎮(zhèn)有商機：商品房利潤10%
記者看到，李家喜的公司裝修風格像一個家庭住宅，有廚房、臥室、衛(wèi)生間，一個儲藏間里還放著建筑材料和工具。公司除了他之外，從鎮(zhèn)上請了兩名專職技術員，妻子負責行政和接待。不過，到現(xiàn)在，李家喜還不知道能在這次開發(fā)中賺多少錢。
他說，房產開發(fā)手續(xù)比較多，剛開始辦，不知道這一塊有多大的開銷。不過幾筆大賬還是比較清楚，每平方米的建設成本大約600元，土地成本每平方米170元，暫且估算各種規(guī)費每平方米100元，1000元的銷售價每平方米最少能賺100元，商品房總面積是2500平方米，也就是25萬元的純利潤。
“鄉(xiāng)鎮(zhèn)上一年能賺這么多錢相當不錯了，這還是我第一次開始從事商品房開發(fā)建設，走了一些彎路，花了冤枉錢，能獲得這個利潤非常滿意。”李家喜說。
惟一的風險是開發(fā)出的商品房在小鄉(xiāng)鎮(zhèn)有沒有市場。李家喜說：“這個價格比周邊高出近200元，但不需要打廣告，鄉(xiāng)鎮(zhèn)上的商品房不愁賣�！�
他分析，首先，村里、鄉(xiāng)里外出打工人多，富裕了，在村里住不習慣，希望在鎮(zhèn)上買房子。其次，小城鎮(zhèn)建設和新農村建設后，中小學集并較多，教育資源向鎮(zhèn)上集中，孩子小，從村里到鎮(zhèn)上上學距離遠，家長只能在附近租房子，時間長了經濟允許肯定愿意在鄉(xiāng)鎮(zhèn)買房子。
與此同時，基礎建設拆遷、鎮(zhèn)上招的新公務員和新老師也都需要商品房�！八哉f，鎮(zhèn)上開發(fā)的商品房不愁賣，到時說不定還不夠�！�
目前，李家喜正在辦理商品房開發(fā)前的一些相關手續(xù)，他打算蓋出精品住宅�！跋乱徊�，我還要再拿地，隨著國家小城鎮(zhèn)建設步伐的加快，在農村進行房地產開發(fā)大有可為�！�
傳統(tǒng)農區(qū)小城鎮(zhèn)建設蘊含開發(fā)大市場
其實，李家喜不是武漢遠城區(qū)個人拿地第一人。據(jù)中國指數(shù)研究院華中分院分析師李國政介紹，城市開發(fā)成本尤其是土地價格飆升，房地產利潤高，進入門檻也高。地域偏遠的傳統(tǒng)農區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產開發(fā)門檻低，像李家喜開發(fā)2000多平方米可以分為2期建設，每一期投入就幾十萬元，只相當于武漢市中心城區(qū)一套80平方米商品房的價格。與此同時，城市大資金不會輕易離開熟悉的城市戰(zhàn)場下鄉(xiāng)，今后一段時間內預計本地資金可能是這些地方開發(fā)的主角。
他說，現(xiàn)在的基本趨勢是，在大城市經濟社會高速發(fā)展的帶動下，近郊地產開發(fā)已逐漸成型，近郊對遠郊又有一個帶動輻射作用，再加上國家在小城鎮(zhèn)建設上戰(zhàn)略部署，傳統(tǒng)農區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的大開發(fā)是發(fā)展方向。不過，目前這些地方處于開發(fā)起步階段，市場還是“春秋戰(zhàn)國”、黑房與正規(guī)商品房魚龍混雜，但隨著小城鎮(zhèn)推進速度的加快，市場也會越來越規(guī)范。
華中師大中國農村問題研究中心鄧大才表示，隨著農民收入的提高，有各種要求更好生活條件的改善性需求，住房是其中的重要內容，再加上小城鎮(zhèn)建設推進后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎設施有了較大提高，可以說，在遠城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)現(xiàn)在的開發(fā)規(guī)模還是不能滿足農民的改善性住房需求。因此，參與小城鎮(zhèn)開發(fā)市場很大。
他說，從目前的情況看，小城鎮(zhèn)的住房市場比較混亂，加強市場監(jiān)管將是當?shù)卣媾R的重要課題。與此同時，小城鎮(zhèn)商品房市場形成后，相關配套服務尤其是金融服務如何跟上，也是一個重要課題。農民在鄉(xiāng)鎮(zhèn)買房同樣也需要辦理銀行按揭，這對銀行業(yè)來說也是一個新的市場機遇。 |