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北京秋季房展會上商家打出的“給房價一針鎮(zhèn)靜劑”宣傳口號道出了很多購房者的心聲。本報記者 陳偉
攝 | “沒想到,太出乎意料了!” “看不懂,像霧里看花一樣!” 談及今年的樓市,多數(shù)被采訪對象都表達了這樣的感慨。從“量價齊跌”到“量價飆升”再到“量跌價漲”;從土地流拍到“地王”歸來;以往需要兩三年走過的“路”今年僅僅用了半年多的時間。這期間不僅樓市坐上了“過山車”,房價也上演了“撐竿跳”。進入7月下旬,情況又在悄然發(fā)生變化,雖然房價仍舊“牛氣沖天”,但已顯露出疲態(tài)。成交量則出現(xiàn)了明顯下滑。同時,多部門開始發(fā)文警示樓市風險,多種信號顯示樓市正在醞釀?wù){(diào)整,下半年可能上演“變臉”。
從“量價齊跌”到“量價飆升”樓市坐上“過山車”
今年1月末開始,受傳統(tǒng)農(nóng)歷新年的節(jié)日效應(yīng),以及國內(nèi)外經(jīng)濟形勢的不明朗的影響,樓市新年開局不利,“量價齊跌”成了新年的第一個關(guān)鍵詞,以北京為例,中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示,1月的商品房銷售均價僅為10085元/平方米,同比下降29.36%,環(huán)比下降20.98%。
“雖然房價有所調(diào)整,但我并不想馬上出手,還打算再觀望一段時間。”年初一位購房者接受記者采訪時語氣堅定地說。 和這位購房者的觀點相似,年初時多數(shù)被采訪對象都表達了相同或相類似的觀點。正是在濃厚觀望情緒的影響下,北京、上海、深圳等多個一線城市樓市紛紛“告急”,為了暖市各地也絞盡腦汁出臺各種政策以期改變頹勢。 進入3月,樓市出現(xiàn)轉(zhuǎn)機,在房價下調(diào)和剛性需求釋放,以及各種利好消息的刺激下,樓市開始出現(xiàn)“小陽春”,當時還引發(fā)了“樓市‘春暖’暖幾何?”的大范圍討論。之后出現(xiàn)了戲劇性的變化:房屋銷售面積迅速增長,房價快速飆升。在短短不到半年的時間,“價量飆升”又成了這一階段樓市的流行詞,尤其是北京、上海、深圳等一線城市房價節(jié)節(jié)攀升,更是引起業(yè)內(nèi)外一片驚呼。 中原地產(chǎn)監(jiān)測顯示,7月北京、上海、廣州、深圳四大一線城市一手住宅成交價格比年初累計上漲幅度超過30%,天津、成都累計上漲幅度約10%;北京、上海、廣州、深圳等五大城市二手住宅價格比年初累計上漲幅度近20%。 與此同時,房價從熱門城市領(lǐng)漲向“普漲”格局轉(zhuǎn)變。7月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.0%,環(huán)比上漲0.9%。這是今年以來全國70個大中城市房價同比環(huán)比連續(xù)兩個月出現(xiàn)雙上漲。環(huán)比方面已經(jīng)連續(xù)五個月上漲,且漲幅逐月擴大,其中,3月份環(huán)比上漲了0.2%,4月份環(huán)比上漲0.4%,5月份環(huán)比上漲0.6%。 全國房價上漲的城市也明顯多于下降的城市。其中,新建住房銷售價格同比上漲的城市有43個,同比價格下降的城市只有26個,環(huán)比價格上漲的城市有63個,環(huán)比價格下降的城市只有3個。 成交量方面也表現(xiàn)不俗,1至7月,全國商品房銷售面積41755萬平方米,同比增長37.1%。其中,商品住宅銷售面積增長38.8%。 “量價飆升”的火爆局面,更是刺激了房企的拿地熱情,特別是6月份以來,土地成交市場一改北京一枝獨秀的局面,北京、武漢、廣州、上海和杭州等全國多個城市相繼上演土地大戰(zhàn)。國內(nèi)一線城市的地價不斷刷新,一批天價地王涌現(xiàn)。
利好政策、強勁需求、投資客入市多個因素成房價飆升“幕后推手”
從去年下半年的“冰凍”變?yōu)榻衲甑摹盎馃帷保瑑?yōu)惠的購房政策、強勁的剛性需求、寬松的信貸以及卷土重來的投資客無疑是促成這種變化的“主角”,也成了重要的“幕后推手”。 21世紀不動產(chǎn)分析師孟奇說,去年受國際金融危機的波及,消費者對樓市發(fā)展前景一直處于觀望,大量購房需求被抑制,為了暖市,政府連續(xù)出臺多項房地產(chǎn)市場刺激政策。國家利好政策的出臺,尤其對二手房影響比較大,在一定程度上消除了消費者對樓市深度調(diào)整的顧慮,使得壓抑了較長一段時間的剛性需求在今年上半年集中釋放,這造就了成交量尤其是二手房市場單月交易量屢創(chuàng)新高,而市場行情的升溫也間接帶動了房價的反彈,由此導致房價急速上漲。 剛性需求也起到了推波助瀾的作用。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍接受記者采訪時說,在2007年房價瘋狂上漲,許多剛性需求的消費者無力購買,到去年樓市開始出現(xiàn)低迷,房價也隨之步入調(diào)整通道,觀望氣氛成為了主流。今年初,在利好政策和開發(fā)商低價入市策略影響下,壓抑許久的剛性需求集中爆發(fā),這使得部分項目得以熱銷,進而有了提價的底氣。 業(yè)內(nèi)人士指出,開發(fā)商的提價行為很快就產(chǎn)生了“跟風”效應(yīng),進而演變?yōu)榇蠓秶摹案L漲價”。其中一個重要原因是一季度以來政府的信貸政策較為寬松,大額的信貸支持,大大地緩解了資金壓力,開發(fā)商不再急于銷售產(chǎn)品緩解資金困境,所以他們才敢于提價銷售。 幾乎每次房價的上漲都能看到投資、投機客入市的身影,這次也不利外。記者了解到,投資客的再度瘋狂在深圳豪宅市場上可見一斑。上半年來自市場的信息是,深圳豪宅紛紛開出“豪華價”:一平方米兩三萬元只是剛起步,七八萬元也很常見。南山后海填海區(qū)的兩個樓盤尚未發(fā)售,但銷售人員稱價格將在3萬元/平方米左右。羅湖華潤幸福里的精裝修公寓,去年向業(yè)界透露定價將超過4萬元/平方米時,引起強烈的質(zhì)疑,如今銷售價格超過4.7萬元/平方米以上。 除了對資源的極度占有,豪宅“豪華價”的重要推手就是投資客!昂勒瑵q得這么快,有投資者炒作的因素!鄙钲谥性禺a(chǎn)總經(jīng)理李耀智表示,買一套800萬元的豪宅,比買10套80萬元的普通住宅還要漲得快,所以很多投資客涌入豪宅市場。高姍也表示,正是由于通脹預期加大,投資性置業(yè)復蘇樓市,才助推了房價的回升。
從“量價齊升”到“價漲量縮”樓市下半年可能上演“變臉”
房價的牛市行情仍在繼續(xù),但成交量疲態(tài)已開始顯露。受價格快速上漲、新增供應(yīng)減少及房貸政策緊縮等多重影響,市場觀望氛圍在7月又開始顯現(xiàn),住宅市場持續(xù)近半年的“量價齊升”的態(tài)勢也開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)折,各地市場成交開始出現(xiàn)分化!皟r漲量縮”似乎又成了樓市的主題詞。業(yè)內(nèi)人士認為,下半年樓市“變臉”的可能性在加大。 中原住宅監(jiān)測系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示,7月,一線城市住宅成交量出現(xiàn)了下滑勢頭。此輪調(diào)整中率先觸底反彈的深圳、廣州則加速下滑。其中,深圳7月成交量已是連續(xù)第四個月下降,廣州亦是第三個月呈下滑趨勢。二線城市杭州也出現(xiàn)連續(xù)第二個月大幅下滑。 8月,成交量下滑的態(tài)勢并未出現(xiàn)改觀。中原住宅監(jiān)測系統(tǒng)最新數(shù)據(jù)顯示,8月中原所監(jiān)測的九個城市住宅成交量,今年首次環(huán)比上月出現(xiàn)全面下降,平均降幅12%。按照降幅依次是,深圳-23%;杭州-22%、北京-14%、成都-14%、重慶-9%、武漢-8%、廣州-7%、上海-5%、天津-3%。 其中,8月第四周(8月24日至8月30日),被監(jiān)測的大部分城市成交出現(xiàn)下滑,其中深圳最為顯著,為今年二月以來成交最少的一周。這一周僅成交688套,比上周減少576套,環(huán)比下降四成。其次為成都,下降14%。其余成交出現(xiàn)下滑的城市,包括上海、天津、重慶和杭州降幅在5%至10%之間。 李耀智說,現(xiàn)在看房人數(shù)確實減少很多,業(yè)主沒有再漲價,但是也沒有拋盤,雙方進入了僵持期,中介壓力越來越大。自住客如果越來越少的話,風險就會很大。李耀智說,一般說的調(diào)整是有價無市,目前來看還沒到這個程度,主要看二套房貸政策是否轉(zhuǎn)向,目前銀行仍在靠優(yōu)惠搶客戶。 深圳大學國際金融研究所所長國世平稱,貨幣政策一旦真正從緊,大批房子可能以低于預期的價格沖向市場,而高位買房的市民將會面臨財富的損失,香港和日本都曾有這樣的教訓。 業(yè)內(nèi)人士認為,住宅市場交易火熱、部分城市價格屢創(chuàng)新高,這些現(xiàn)象已引發(fā)政府管理部門的警惕和擔憂。7月中旬,商業(yè)銀行從嚴執(zhí)行“二套房貸”政策的消息在各地陸續(xù)傳出,房地產(chǎn)調(diào)控政策由“刺激”趨向“中性”的信號正在逐漸釋放,住宅市場或?qū)⒚媾R新一輪調(diào)整。因此,預計以后幾個月,政策干預的可能性將逐步增強。 上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為,3至8月市場偏熱,成交量非常大,已經(jīng)透支了“金九銀十”的能量,樓市恐難再現(xiàn)熱潮。其中,一線城市年度成交量高點是6月,下半年成交量整體將步入下行通道。價格變化滯后于成交量幾個月,下半年價格可能依然堅挺,但明年一季度有可能止?jié)q,快的話年底就有可能出現(xiàn)漲不動的情況。 和悲觀的預測相比,深圳社科院房地產(chǎn)與運營中心主任高海燕表示,在當前背景下,今年年底出臺實質(zhì)性的政策來改變樓市的可能性不大。他分析說,大部分人買房的需求都是剛性需求,投資客不像去年那么集中,所以樓價保持了相對穩(wěn)定。而今年下半年的交易量會有走低的過程,但是房價不會大起大落。 |