9月3日北京秋季房地產(chǎn)展示交易會(huì)在國(guó)貿(mào)舉辦。本報(bào)記者 李佳鵬 攝

　　每一輪樓市高漲，都會(huì)伴隨著房產(chǎn)商轟轟烈烈的“跑馬圈地”。高價(jià)拿地，閑置不用，表面上看起來是賠錢的買賣，但賬外的收益卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過賬面上的損失。對(duì)于開發(fā)商來說，由于融資的便捷，高價(jià)囤地更是自我擴(kuò)張最直接的方式。正如一位分析人士所作的總結(jié)——“資產(chǎn)高估、市值膨脹，拿地蓋房最后變成了一場(chǎng)資本游戲。”

　　國(guó)土部調(diào)查：地價(jià)運(yùn)作空間相當(dāng)“暴利”

　　國(guó)土部于2009年5月底開始，對(duì)全國(guó)105個(gè)城市進(jìn)行地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)調(diào)查，調(diào)查的房?jī)r(jià)為商品房開盤時(shí)的平均售價(jià)，地價(jià)為土地出讓時(shí)的樓面地價(jià)。有效案例620個(gè)。其中北京被抽查的21個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，鼎城的利潤(rùn)最高。雖然鼎城15000元/平方米的售價(jià)并沒有比周邊樓盤價(jià)格高多少，但是鼎城項(xiàng)目的樓面地價(jià)僅為2000多元/平方米。但這還不是北京地價(jià)房?jī)r(jià)比例最小的房地產(chǎn)項(xiàng)目，位于北五環(huán)顧家莊橋正北3000米處的潤(rùn)澤悅溪，樓面地價(jià)僅僅253元/平方米，房?jī)r(jià)卻賣到2萬元/平方米。
　　而在北京，最貴樓盤的桂冠屬于誰？是6月25日剛獲得預(yù)售許可證的東釣魚臺(tái)家園，亦稱釣魚臺(tái)七號(hào)院，以7.28萬元/平方米的均價(jià)，刷新了奧運(yùn)時(shí)代盤古大觀以7.1萬元/平方米的價(jià)格保持的京城“最貴樓盤”的紀(jì)錄。此前有媒體報(bào)道，該樓盤的樓面地價(jià)遠(yuǎn)低于廣渠路15號(hào)“地王”1.6萬元/平方米的樓面地價(jià)。而除去拆遷和建安成本，7.2萬元/平方米的均價(jià)，東釣魚臺(tái)家園的利潤(rùn)率依然相當(dāng)“暴利”。

　　開發(fā)商喊冤：是“政府地票稅”太重了

　　自國(guó)土部負(fù)責(zé)人發(fā)布地價(jià)占房?jī)r(jià)23%這一結(jié)論后，以任志強(qiáng)為代表的不少開發(fā)商出來公開反駁。北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在博客中更是明確寫道：“如果政府用不同部門分別收取和土地有關(guān)的相關(guān)費(fèi)用，然后又各算各的賬，各自只公布自己收取到的那一部分錢，就認(rèn)為土地的成本在房?jī)r(jià)中的比例不高，不仍然是欺騙群眾嗎？”
　　“人防收費(fèi)、消防收費(fèi)、建委收費(fèi)、規(guī)劃收費(fèi)、土地收費(fèi)、房管收費(fèi)、定界收費(fèi)、安全收費(fèi)，質(zhì)量收費(fèi)，反正大把的費(fèi)擱一塊就得五百塊�！睋�(jù)國(guó)內(nèi)二線城市的一位開發(fā)商提供的樓盤成本清單顯示，加上土地出讓金、拆遷安置房成本、樓面地價(jià)達(dá)到每平方米兩千元，占到了售價(jià)的40%，樁基處理、土建、安裝施工費(fèi)、公共部位裝修等建安成本，每平方米1500元，占到了售價(jià)的30%。而在這些名目繁多的項(xiàng)目中，有一些看上去很像重復(fù)收費(fèi)，例如，前期規(guī)劃國(guó)土局要進(jìn)行土地界定，均攤后費(fèi)用是每平方米0.5元，而同樣的工作，規(guī)劃局還要重新做一遍。這次的收費(fèi)項(xiàng)目變成了規(guī)劃界定費(fèi)，均攤后還是要再收取每平方米0.5元。這些收費(fèi)項(xiàng)目加起來共有30多項(xiàng)，涉及20多個(gè)部門，費(fèi)用總計(jì)448元。再加上營(yíng)業(yè)稅、所得稅，每平方米稅費(fèi)成本達(dá)到了1100元左右，占房屋銷售價(jià)的20%。

　　業(yè)內(nèi)人士：地價(jià)急漲導(dǎo)致房?jī)r(jià)泡沫迅速吹大

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成表示，通過增加土地供給，改變供求關(guān)系，會(huì)對(duì)土地價(jià)格下調(diào)產(chǎn)生作用，但未必會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)降低。“由于利益驅(qū)動(dòng)更大，此輪各地加大土地的供應(yīng)，并非外界所說平抑房?jī)r(jià)�！闭憬�大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)趙杭生表示，事實(shí)上短期內(nèi)是地方政府在大好形勢(shì)下抓緊推地，趕上這波行情。
　　樓市高溫帶動(dòng)地市火熱，進(jìn)而舒緩的是政府財(cái)政收入，截至2009年8月7日，上海通過公開招拍掛方式，已經(jīng)成交913.3萬平方米的面積，一共217億土地出讓金收入囊中。值得注意的是，2008年全年，上海這個(gè)收入才是154億。原國(guó)土資源部副部長(zhǎng)、現(xiàn)國(guó)土資源部咨詢研究中心副主任劉文甲表示，地方政府這一輪興起供地大潮，名義上為平抑地價(jià)房?jī)r(jià)，實(shí)際上是為地方財(cái)政做抓手。
　　北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部分析師靳瑞興告訴記者，自廣渠門外10號(hào)地以10億多元天價(jià)被富力收入囊中后，周邊的二手房?jī)r(jià)就隨之水漲船高�！耙愿浇�的富力城為例，以往均價(jià)在22000元每平方米的房子現(xiàn)在平均已經(jīng)上漲了3000元左右，某些業(yè)主甚至開價(jià)到了28000元每平方米，高價(jià)地的誕生直接提高了人們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。”
　　除了地價(jià)與房?jī)r(jià)的聯(lián)動(dòng)之外，“地王”身后越來越多的央企背景也引發(fā)了人們的關(guān)注。40.6億元拿下廣渠路15號(hào)的中化方興是中化集團(tuán)公司在香港注冊(cè)的全資子公司；19.6億元中標(biāo)奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊的成都中澤置業(yè)，其母公司是中國(guó)電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。除了近幾年在土地市場(chǎng)呼風(fēng)喚雨的保利、綠地、中海、中糧地產(chǎn)、招商地產(chǎn)之外，中鐵、中冶、中石油、中國(guó)電子集團(tuán)等大型國(guó)企也紛紛踏進(jìn)土地市場(chǎng)。
　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，當(dāng)土地交易市場(chǎng)成為投資市場(chǎng)，泡沫就隨時(shí)可能浮現(xiàn)。在全球經(jīng)濟(jì)尚未好轉(zhuǎn)、國(guó)內(nèi)信貸相對(duì)寬松的背景下，如果將土地進(jìn)行資本化杠桿運(yùn)作，頻頻制造高價(jià)搶地的現(xiàn)象，泡沫便會(huì)被迅速吹大。

　　專家：從土地、信貸、稅收多項(xiàng)政策入手遏制過高房?jī)r(jià)

　　“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題，特別是最近房?jī)r(jià)在短期內(nèi)飆升的問題，有信貸政策、稅收政策的問題，也有土地政策問題，前兩者在此不討論，如果土地政策僅是從這些措施入手，對(duì)遏制房地產(chǎn)泡沫的作用將十分有限�！敝袊�(guó)社科院金融研究所研究員易憲容表示，從已有的研究報(bào)告來看，截至今年4月，全國(guó)累計(jì)土地購(gòu)置面積與累計(jì)完成開發(fā)土地面積的差超過10億平方米，顯示出房地產(chǎn)行業(yè)尚未開發(fā)的土地面積十分龐大。土地庫(kù)存一直處于上升趨勢(shì)。在現(xiàn)有土地庫(kù)存的情況下，假設(shè)沒有新增土地購(gòu)置，現(xiàn)有的土地庫(kù)存量都需要超過50個(gè)月才能消耗完成。
　　易憲容認(rèn)為，當(dāng)前住房市場(chǎng)并非在于增加土地供給多少，也不在于增加多少住房供給，如果不能夠限制住房投資炒作，土地供給再充分，住房建再多，都無法滿足住房炒作貪欲。因此，住房土地政策的改進(jìn)還得與住房的信貸政策、住房稅收政策一起，才能夠遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。