近年來吉林省長春市房價和地價輪番上漲，百姓抱怨開發(fā)商心黑，開發(fā)商抱怨政府推高地價，“地價綁架了房價，還是房價綁架了地價”的爭論一直不絕于耳。房價和地價的關(guān)系真是一個解不開的謎團嗎？

    長春地價近年漲幅驚人

    長春市實行土地有償使用制度以來，隨著城市建設(shè)不斷發(fā)展，土地價格也在不斷提高。據(jù)長春市國土資源局統(tǒng)計，自2000年以來長春市地價提升較快，綜合增幅達到了86%。
    從2007年開始，長春地價開始新一輪上漲。2007年末和2008年初，長春居住用地的地價水平和增長速度都達到了歷史最高水平，且呈現(xiàn)了前所未有的需求膨脹。根據(jù)長春市國土資源局近三年長春市招拍掛出讓的經(jīng)營性用地地價的測算，2006年平均地價是782元/平方米，2007年是1274元/平方米，2008年達到1595元/平方米。
    在綜合地價不斷上漲的同時，不同用途的土地價格變化幅度差別明顯。長春市居住用地價格增長較快，商業(yè)用地變化幅度最小；不同區(qū)位土地價格增長的差異性也較強，2001年至2003年，核心區(qū)的地價三年內(nèi)增長幅度超過了50%，到了2007年末和2008年初，包括城市邊緣的大部分區(qū)域的經(jīng)營性用地價格均增長一倍以上。
    地價上漲的同時，長春地價在房價中所占的比例也不斷攀升：2004年18%，2005年22%，2006年23%，2007年為25%。長春市住房保障和房地產(chǎn)管理局調(diào)查顯示，2004年至2006年，長春商品住房的地價年均上漲20.7%，而房價年均上漲6.9%；2007年1至9月，地價比上年末上漲21%，房價比上年末上漲14%，地價的增速明顯高于房價增速。

    地價為何只漲不跌

    長春地價為什么能夠如此堅挺？業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，除了長春房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)健，沒有出現(xiàn)大起大落的因素外，還有另外兩大因素使長春地價只漲不跌。
    一是地方政府千方百計力挺土地市場。我國實行分稅制后，中央財政控制了大部分稅收，土地出讓金收入便成為地方財政收入的重要來源�！跋蛲恋匾�收成，向土地要效益”一時成為土地部門的工作重心。2006年，長春市出讓土地的總價款為74億元，而當(dāng)年當(dāng)?shù)厝�口徑財政收入�?10億元，土地對地方財力的重要性不言而喻。
    2008年土地交易出現(xiàn)下降趨勢后，長春市迅速調(diào)整土地政策，采取了劃小土地出讓塊、減少首付比例、分期付款、改拍賣為掛牌等方式方法，降低土地出讓門檻，力挺土地市場，以保證地價穩(wěn)定�！鞍�括今年房交會期間高調(diào)請來王石，都是在為土地市場造勢”，一位業(yè)內(nèi)人士分析說。這位人士認(rèn)為，在房地產(chǎn)相關(guān)利益群體中，最不愿意看到地價下降的就是地方政府。而在政府壟斷土地一級市場的前提下，政府寧可少放地，也不愿降價供地。
    二是地價確定方式對地價的影響。土地出讓的核心工作之一就是制定土地出讓底價。目前，各地采用的土地出讓價格測算方法主要有三種：基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、市場法和假設(shè)開發(fā)法。前兩種方法測算土地出讓價格與商品房市場價格不掛鉤，因此采取兩種方法測定的地價比較平穩(wěn)；假設(shè)開發(fā)法是按照同一區(qū)域、同一地段商品房現(xiàn)行價格，設(shè)置一定利潤，倒推出土地出讓價格。長春市目前采取的就是假設(shè)開發(fā)法。運用此種定價辦法，土地出讓價格與商品房市場價格高度正相關(guān)，商品房價格越高，土地價格越高，地方政府從中得到的收益也更多。
    長春市國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在確定底價時，該局并不主張設(shè)立高價，而是依據(jù)市場規(guī)律確定合理價格，并力求通過穩(wěn)健的地價水平，保障地產(chǎn)市場繁榮穩(wěn)定。今年年初，長春市國土資源局以每平方米4002元的價格成功出讓了南部新城一宗土地，該人士認(rèn)為，這個地價水平是符合土地市場實際的，但是也有開發(fā)商及業(yè)內(nèi)人士指出，這個價格是長期運作和長期囤地的結(jié)果。

    如何破解房價地價迷局

    今年春節(jié)過后，長春房地產(chǎn)一改年前的低迷局面，銷售中出現(xiàn)了一個“小陽春”，并且這種勢頭至今仍在保持，房價也一改徘徊不前的局面，開始小幅上漲。今年5月份，長春新建商品房價格漲幅位列全國前五。據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計，目前市場在售樓盤已有30%提價，40%取消了已往的優(yōu)惠政策。房價太高，百姓難以承受的呼聲又起，而且，“地價推動房價”的批評之聲十分強烈。某開發(fā)商明確表示，“房地產(chǎn)降價的空間不在開發(fā)商，而在土地稅收�！�
    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，是地價推動房價還是房價推動地價，結(jié)論并不重要，重要的是如何能將房價降下來。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上，土地、稅收、信貸、開發(fā)商等都是相關(guān)利益者，在房價高企的現(xiàn)實之下，不能僅要求開發(fā)商降價，而不觸動其他利益環(huán)節(jié)，這樣既不現(xiàn)實也沒有多少降價的空間。房價回歸應(yīng)該是整個房地產(chǎn)鏈條上所有環(huán)節(jié)一起降。而占房地產(chǎn)開發(fā)成本大頭的土地價格應(yīng)該率先降下來。地價一降，未來新入市商品房價格成本下降，價格有了下降空間，同時會對市場預(yù)期形成連鎖反應(yīng)，粉碎了存量商品房高價預(yù)期，存量房和二手房想不降價都難。
    專家認(rèn)為，為了穩(wěn)定土地市場，改變地價居高不下甚至“地王”頻出的局面，國土資源部門應(yīng)當(dāng)積極探索，不斷完善土地出讓制度，引導(dǎo)地方政府以合理價格出讓土地，改變“價高者得”的單一方式，同時也不應(yīng)鼓勵大量采用假設(shè)開發(fā)法測算土地出讓價格，促進地價理性回歸。
    此外，中央政府宜考慮適當(dāng)增加地方財政收入的方式方法，減弱地方政府對土地出讓金收入的過度依賴。比如，適當(dāng)縮小國稅征收范圍、擴大地稅征收范圍，加大中央對地方的財政支持力度等，盡快使地方政府從“借地生財”的沖動中解脫出來。