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一些房地產(chǎn)商幾個(gè)月前還為樓市“量?jī)r(jià)齊跌”而苦悶，但進(jìn)入今年5月，政策扶持帶來(lái)的樓市“小陽(yáng)春”，突然在一些城市急劇升溫。像杭州樓市成交量和成交價(jià)雙雙創(chuàng)出歷史新高，這在危機(jī)陰影下出乎人們意料。
是什么興奮劑讓一度凍結(jié)的樓市陡然亢奮？涌入樓市的接盤(pán)資金從何而來(lái)？
“量?jī)r(jià)齊升”：樓市不再僅僅是“小陽(yáng)春”？
今年5月，杭州樓市以幾近瘋狂的數(shù)字刷新歷史紀(jì)錄，成交量高達(dá)10058套，而2007年6月創(chuàng)下的最高紀(jì)錄不過(guò)是6000多套。連開(kāi)發(fā)商們也沒(méi)想到，樓市的歷史新高會(huì)在金融危機(jī)影響還在持續(xù)的時(shí)候到來(lái)。
杭州下沙、濱江等地許多樓盤(pán)短短幾天就銷(xiāo)售一空。2007年底消失的房產(chǎn)公司銷(xiāo)售部門(mén)口排隊(duì)的景象又重現(xiàn)。杭州市產(chǎn)權(quán)交易中心兩層樓的大廳人滿為患，一位辦證人員向記者抱怨沒(méi)法休息。他說(shuō)：“最多的一個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一次辦了80本房產(chǎn)證�！�
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院信息中心的最新監(jiān)測(cè)，5月份全國(guó)30個(gè)主要城市中，成交面積環(huán)比漲幅超過(guò)10%的有17個(gè)，占到城市數(shù)量的一半以上。其中環(huán)比漲幅最大的為杭州，達(dá)到55.65%，天津也高達(dá)22.22%。總體來(lái)看，全國(guó)絕大多數(shù)城市住宅成交面積都有明顯上升，成交價(jià)格也以上漲為主。
“樓市庫(kù)存將被迅速消化”，杭州房地產(chǎn)管理部門(mén)有關(guān)人士表示。據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月份杭州市新推出的房源為67萬(wàn)平方米，但是成交量高達(dá)108萬(wàn)平方米，存量房跌破2萬(wàn)套大關(guān)�！叭绻凑�5月份1萬(wàn)多套的消化速度，杭州很快就會(huì)無(wú)房可售�！�
是什么力量讓樓市突然異常活躍？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，信貸政策由緊變松、經(jīng)濟(jì)有所回暖，是樓市出現(xiàn)“小陽(yáng)春”的主要因素，但除此之外似乎另有“推手”。
自買(mǎi)自賣(mài)，借“樓市回暖”退房解套
最近樓市的高退房率引起社會(huì)關(guān)注。有關(guān)專(zhuān)家指出，高退房率的一個(gè)重要推手是開(kāi)發(fā)商“自買(mǎi)自賣(mài)”。這樣做可以一石三鳥(niǎo)：一是從銀行“套現(xiàn)”，緩解資金壓力；二是形成托市效應(yīng)，回避降價(jià)售樓；三是形成熱銷(xiāo)假象，制造樓市交易的虛假繁榮。真相到底如何？
位于杭州城西的某樓盤(pán)，市場(chǎng)價(jià)每平方米在3萬(wàn)元左右。從這個(gè)樓盤(pán)8套高檔住宅在半年中的賣(mài)房和退房，可以大致勾勒出這家知名開(kāi)發(fā)商去年以來(lái)在資金鏈上經(jīng)歷的生死掙扎。
杭州透明售房網(wǎng)顯示，5月5日，原購(gòu)買(mǎi)人王某退售該樓盤(pán)住宅4套，涉及面積超過(guò)1150平方米，金額約3300萬(wàn)元。5月8日，原購(gòu)買(mǎi)人徐某退售該樓盤(pán)住宅4套，涉及面積超過(guò)1270平方米，金額約3700萬(wàn)元。這兩筆大單，總共涉及金額7000萬(wàn)元左右。
根據(jù)杭州房管部門(mén)掌握的情況，兩位買(mǎi)家個(gè)人資金較為充裕，去年底受這家房產(chǎn)公司所托，以每平方米3萬(wàn)元左右的市場(chǎng)價(jià)購(gòu)入這批滯銷(xiāo)房產(chǎn)，其實(shí)是通過(guò)房產(chǎn)抵押的方式，以個(gè)人信用從銀行取得貸款，為陷入資金困局的房產(chǎn)公司解困。
“7000萬(wàn)元足以壓垮一個(gè)企業(yè)�！焙贾菔蟹康禺a(chǎn)管理局市場(chǎng)處處長(zhǎng)張璐說(shuō)，“他們當(dāng)時(shí)就差一口氣，銀行不可能再貸給他們資金，如果沒(méi)有這7000萬(wàn)元，一周內(nèi)這個(gè)企業(yè)肯定就完了。”
統(tǒng)計(jì)顯示，5月杭州透明售房網(wǎng)上顯示的退房記錄為135套，是今年以來(lái)最多的月份。記者調(diào)查了5月20日和26日兩個(gè)有退房大單的樓盤(pán)，發(fā)現(xiàn)原購(gòu)買(mǎi)人就是開(kāi)發(fā)商的合作者或投資方之一。
截止到6月3日晚，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上期房退房公示中顯示共有1790條退房信息。有媒體報(bào)道，北京市今年以來(lái)有的在售項(xiàng)目的退房率超過(guò)30%。但北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人近日表示，北京的高退房率是“數(shù)字誤讀”，今年前5個(gè)月實(shí)際退房率為4.7%。據(jù)悉，北京有關(guān)部門(mén)正開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)監(jiān)督檢查行動(dòng)。
“近期同個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)大量退房證明，開(kāi)發(fā)商在借市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖之機(jī)，急于回購(gòu)之前為托市而‘自賣(mài)自買(mǎi)’的房產(chǎn)，并悄悄出貨�！闭憬髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)趙杭生說(shuō)。
通脹預(yù)期加大，抄底“游資”再現(xiàn)樓市
如果說(shuō)今年一季度樓市“價(jià)跌、量升”是政策利好顯現(xiàn)的話，近一個(gè)月來(lái)部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的急劇升溫，絕非單純的自住需求所能推動(dòng)。
位于杭州濱江新區(qū)的樓盤(pán)藍(lán)色錢(qián)江，售樓小姐直言不諱地告訴記者，前來(lái)買(mǎi)房的大都是溫州人，說(shuō)他們是“一不看房子，二不問(wèn)面積，三不管戶(hù)型，只要有房就下單，一買(mǎi)就是一個(gè)單元，有的一口氣可以買(mǎi)下30多套�！币幻h(yuǎn)在西班牙的溫州人居然一個(gè)電話就買(mǎi)下兩套價(jià)值上千萬(wàn)元的遠(yuǎn)郊排屋。
華邦地產(chǎn)信息部主任韓偉軍認(rèn)為，從近期杭州等地成交情況分析，大約一半是自住型消費(fèi)，單純投資炒房的約占三成，還有一部分購(gòu)房者是兼具投資和自住雙重目的�？傮w看，帶有投資性的購(gòu)房接近50%。
不少專(zhuān)家分析說(shuō)，刺激投資者“抄底”樓市的主要原因，除了房?jī)r(jià)一度下降、交易成本降低外，寬松的貨幣政策對(duì)投機(jī)資金非常有誘惑力。以一套100萬(wàn)元房產(chǎn)，首付20萬(wàn)元計(jì)算，今年與去年相比不僅首付可以省下20萬(wàn)元，每個(gè)月還可以少付給銀行大約1000元。
幾個(gè)月前還信奉危機(jī)下“現(xiàn)金為王”的炒房客卷土重來(lái)，與眾多國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)對(duì)“中國(guó)經(jīng)濟(jì)率先復(fù)蘇之后率先進(jìn)入通脹”的預(yù)測(cè)有直接關(guān)系。
經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇尚需時(shí)日，樓市回暖根基不穩(wěn)
種種跡象表明，由于一些銀行放貸門(mén)檻一松再松，加之貸后監(jiān)管不力，為“游資”炒房、假按揭等行為提供了可乘之機(jī)，應(yīng)引起足夠重視。
而記者在杭州、北京等地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，如今二套房貸的變相放開(kāi)已經(jīng)成為“公開(kāi)的秘密”，首付兩成、利率打折的優(yōu)惠條件，購(gòu)房者輕易可以取得。企業(yè)購(gòu)置非住宅類(lèi)商品房原來(lái)不允許辦理按揭，現(xiàn)在許多銀行也大開(kāi)方便之門(mén)，允許五成首付后給以貸款。
采訪中，多家銀行的個(gè)人貸款經(jīng)理告訴記者“效益可以掩蓋風(fēng)險(xiǎn)”�，F(xiàn)在銀行更關(guān)心“一旦形勢(shì)好轉(zhuǎn)，誰(shuí)家圈到的市場(chǎng)大”。
客觀地說(shuō)，今年一季度的樓市“小陽(yáng)春”，雖然有經(jīng)濟(jì)回暖影響的因素，但本質(zhì)上是一輪輪“利好”措施推動(dòng)的“政策市”，受刺激政策的短期影響，去年積累的剛性需求一段時(shí)間內(nèi)得到集中釋放。
“目前一些城市房?jī)r(jià)瘋狂上漲只能是曇花一現(xiàn)。”趙杭生說(shuō)。他認(rèn)為，下半年樓市瘋漲的“幕后推手”將逐步消失：第一，上半年放出天量的銀行信貸下半年將明顯減弱；第二，積累一年的樓市剛性需求集中釋放后也將明顯萎縮。
專(zhuān)家指出，房?jī)r(jià)最終取決于經(jīng)濟(jì)基本面。由于國(guó)際金融危機(jī)尚未見(jiàn)底，不能輕言國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)明顯復(fù)蘇，樓市回暖的根基是不穩(wěn)的，“拔苗助長(zhǎng)只會(huì)帶來(lái)更大的問(wèn)題�！�
(執(zhí)筆記者：宋振遠(yuǎn) 柴驥程 參與記者：蔡玉高 章苒
孫曉勝) |