上海新房成交量連創(chuàng)新高

3月17日，行人從上海市江蘇路旁一正在建設(shè)中的住宅商品房前經(jīng)過。 　　易居中國(guó)3月16日的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月第二周(3月9日至3月15日)，上海市共成交商品住宅32.38萬平方米，環(huán)比大幅上升38.3%，這是上海樓市自2007年底受宏觀調(diào)控下滑以來的近70周新高。新華社記者:陳飛 攝

　　早春三月，經(jīng)歷了持續(xù)寒冬的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，呈現(xiàn)出絲絲縷縷的復(fù)蘇氣息，全國(guó)各大城市住宅成交量明顯反彈。與此同時(shí)，一些城市的房?jī)r(jià)開始觸底彈升。
　　樓市真的“春暖花開”了？

　　樓市迎來“春暖花開”？

　　素有“樓市風(fēng)向標(biāo)”之稱的2009“上海之春”房展會(huì)日前落幕。為期4天的展會(huì)吸引參觀者近13萬人次，創(chuàng)下了歷年新高；現(xiàn)場(chǎng)成交總額為1.2億元，創(chuàng)造了歷史新低。
　　盡管“看熱鬧的多、出手的少”，房展會(huì)還是給上海樓市帶來了真真切切的春日氣息。市場(chǎng)機(jī)構(gòu)佑威·樓市通提供的數(shù)據(jù)顯示：房展會(huì)帶動(dòng)上海市商品房成交量節(jié)節(jié)攀升，3月13日至15日，全市商品住宅成交分別達(dá)到4萬、5.1萬、6.74萬平方米，創(chuàng)下2008年以來單日成交最高水平，當(dāng)周也成為近一年來上海樓市成交最高的一周。
　　上海樓市不過是當(dāng)下全國(guó)樓市的一個(gè)縮影。春節(jié)后，全國(guó)樓市普遍出現(xiàn)了成交大幅反彈的“小陽春”行情。在中國(guó)指數(shù)研究院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，有24個(gè)城市2月住宅成交面積環(huán)比上升，有10個(gè)城市環(huán)比增幅超過50%。如上海2月份商品住宅成交面積為78.76萬平方米，比1月增加61%；先于全國(guó)調(diào)整的深圳，2月份新房成交面積為48.84萬平方米，環(huán)比上升了24.5%，比去年同期更是劇增580%。
　　“春意盎然”同樣出現(xiàn)在二手房市場(chǎng)。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，2月份二手房成交量達(dá)4721套，比1月份高出近四成，也創(chuàng)下了2007年6月以來二手房單月成交最高水平。
　　成交的瞬時(shí)回暖令樓市悄然生變。嗅覺靈敏的開發(fā)商們對(duì)促銷的態(tài)度和樓盤定價(jià)，已經(jīng)發(fā)生了耐人尋味的變化。自“拐點(diǎn)論”之后一言一行便備受業(yè)界關(guān)注的“帶頭大哥”萬科，2月中旬暫停了幾乎所有促銷活動(dòng)。上海的一些樓盤開始祭起兩三年前樓市火爆時(shí)常見的“少量多批”的推盤模式。根據(jù)易居中國(guó)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，3月9日至15日上海推出的18個(gè)樓盤中，有12個(gè)推出的房源面積在0.64萬至1.9萬平方米之間，具“少量多批：”推盤特征。易居中國(guó)分析師薛建雄分析，在當(dāng)前，開發(fā)商采用“少量多批”的方式一點(diǎn)點(diǎn)推盤，意在“多次開盤、反復(fù)提價(jià)”。
　　在“上海之春”房展會(huì)上，一處名為“中信和平家園”的樓盤罕見地沒有給出均價(jià)，看房人李姓女士猜測(cè)，“房產(chǎn)商肯定是有定價(jià)的，不標(biāo)價(jià)就是在觀察市場(chǎng)反應(yīng)。如果樓市回暖，房?jī)r(jià)肯定會(huì)水漲船高�！�

　　剛性需求釋放，調(diào)整尚未充分？

　　“樓市已經(jīng)回暖了？”正在看房的上海白領(lǐng)葉利頗為疑慮，他被二手房中介告知，“一月份還是買方市場(chǎng)，現(xiàn)在可是賣房人的天下了�！�
　　“陽春”行情在給開發(fā)商帶來信心的同時(shí)，也給買房人帶來了焦慮。趙孟潔在一家媒體工作，“我從去年就開始看房子，從春天看到冬天，終于等到樓市‘拐點(diǎn)’出現(xiàn)�？墒墙祪r(jià)的房子，不是距離太遠(yuǎn)，就是價(jià)格依然很貴。促銷廣告噱頭十足，好像真的有好大優(yōu)惠，跑過去一看，完全不是這么回事！”
　　“不管是時(shí)間周期還是價(jià)格深度，我認(rèn)為樓市調(diào)整還不夠充分�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，目前談樓市回暖尚言之過早�！按汗�(jié)后樓市成交量的反彈是合理的，但即使如此，2月份上海商品住宅成交量也僅相當(dāng)于去年的月均水平，依然偏低�！�
　　專業(yè)人士認(rèn)為，2月份全國(guó)房地產(chǎn)交易量的回升主要是去年下半年以來凍結(jié)了半年多的剛性住房需求集中釋放所致。中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟向記者表示，從2月份上海樓市的成交結(jié)構(gòu)看，配套商品房成交占了三成，單價(jià)在1萬元以下的商品房占66.7%，單價(jià)在7000元以下的商品房占44.7%�！斑@表明，當(dāng)前市場(chǎng)的主流需求還是自住需求，而自住需求在任何時(shí)候都存在�！�
　　記者從房產(chǎn)中介了解到，近一個(gè)月以來，婚房的交易出現(xiàn)井噴情況，一些剛性需求開始擇機(jī)入市。在“上海之春”房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，多家開發(fā)商也在剛性需求上做文章，瞄準(zhǔn)工作不久、準(zhǔn)備結(jié)婚的新人，力推“中小戶型、低總價(jià)、近軌道交通”的樓盤。
　　但這一切尚未令樓市的供需結(jié)構(gòu)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，巨大的商品房庫存量依然存在。戴德梁行最新報(bào)告顯示，上海、北京、廣州等全國(guó)9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫存商品住宅約3800萬平方米，消化這些庫存平均需要9個(gè)月時(shí)間。而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至去年底，全國(guó)商品房空置面積達(dá)到1.64億平方米，同比增長(zhǎng)21.8%。

　　[業(yè)界人語]持續(xù)回升仍待經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇

　　知名專業(yè)房地產(chǎn)代理公司上海新聯(lián)康的“掌門人”周小麗在上海從業(yè)已有十多年。她表示，現(xiàn)在樓市銷量確實(shí)在回升，但她擔(dān)心，這種回升能否持續(xù)？
　　她的擔(dān)心在業(yè)內(nèi)很具有代表性。廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲也認(rèn)為，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入周期性調(diào)整，這一輪周期性調(diào)整與中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整、世界金融危機(jī)同步，其結(jié)束有賴于宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。
　　在此大背景下，蔡穗聲認(rèn)為，房地產(chǎn)政策取向的著眼點(diǎn)與歸結(jié)點(diǎn)應(yīng)是刺激市場(chǎng)消費(fèi)，維持開發(fā)投資規(guī)模。刺激消費(fèi)與維持投資規(guī)模是相輔相成、互為條件的。在刺激消費(fèi)層面，它既是維持開發(fā)投資規(guī)模的必備條件，又是擴(kuò)大內(nèi)需的重要構(gòu)成。
　　而中原地產(chǎn)研究中心研究總監(jiān)陶琦則認(rèn)為，高房?jī)r(jià)導(dǎo)致高存量，降價(jià)是市場(chǎng)博弈的必然結(jié)果，“在目前價(jià)格偏高、存量較大的城市，開發(fā)商應(yīng)該多考慮降價(jià)手段，以實(shí)現(xiàn)銷售�！�
　　中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院在2009“上海之春”房展會(huì)期間對(duì)購房者所做調(diào)查顯示，以往考慮較多的樓盤景觀、學(xué)區(qū)等附加值，已經(jīng)被價(jià)格優(yōu)勢(shì)所替代�！霸谕�等類型的樓盤中，價(jià)格是否足夠低，已經(jīng)成為購房者選擇開發(fā)商品牌的唯一標(biāo)識(shí)�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟說。

　　網(wǎng)言網(wǎng)語

　　●網(wǎng)友121.42.144.*：最近，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了住房成交數(shù)據(jù)：前兩個(gè)月，全國(guó)住房成交量同比增長(zhǎng)6.1%。他們得出結(jié)論，住房成交量有所回升。好一個(gè)掩耳盜鈴的把戲！前兩個(gè)月住房成交量是怎么增的？業(yè)內(nèi)人士都心知肚明。繼1月新增貸款1.6萬億之后，2月新增貸款再超1萬億元，達(dá)到1.07萬億元。前兩月新增貸款規(guī)模已達(dá)2.69萬億元，同比多增1.64萬億元，完成了今年計(jì)劃“新增貸款5萬億”的一半還多。貸款的大幅增加及房貸政策的放寬，為開發(fā)商搞假按揭提供了天然的良機(jī)。在存量住房壓身，新樓盤不斷上市，壓力重重，資金鏈隨時(shí)崩裂的情況下，開發(fā)商乘機(jī)通過假按揭，套現(xiàn)撤離，而把包袱甩給銀行。這種所謂成交量回升的把戲，開發(fā)商們?cè)缫淹娴脻L瓜爛熟了。警惕��！

　　●網(wǎng)友這座山那條河：要提高對(duì)全國(guó)樓市回暖論調(diào)的警惕，經(jīng)濟(jì)房廉租房馬上大量上市，回光返照！

　　●網(wǎng)友錢捆入袖：朋友在一工地上承包點(diǎn)小工程，昨晚喝酒時(shí)跟我說開發(fā)商又找他借“長(zhǎng)得順眼點(diǎn)的農(nóng)民工”去銷售部捧捧場(chǎng)，哈哈。

　　●網(wǎng)友樓市價(jià)格：穩(wěn)定樓市是穩(wěn)定樓市價(jià)格還是成交量？樓市價(jià)格在過去的三年中成倍增加，難道現(xiàn)在不該降下來？如果不是穩(wěn)定樓市價(jià)格，那么就是穩(wěn)定樓市成交量？這么高的價(jià)格怎么能擴(kuò)大樓市成交量？擴(kuò)大內(nèi)需，是為了安居樂業(yè)。這么高的房?jī)r(jià)怎么能讓老百姓安居？房地產(chǎn)走過了一段不正常的發(fā)展，現(xiàn)在要回歸的時(shí)候。前一段房?jī)r(jià)調(diào)控不是很成功的情況下，怎么能夠現(xiàn)在談穩(wěn)定樓市？是穩(wěn)定什么呢？我不懂。

　　●網(wǎng)友218.21.211.*：要促進(jìn)樓市回暖，說白了就是讓老百姓買房。那在什么條件下大家才會(huì)真正爭(zhēng)著去買房呢？我覺得第一：房?jī)r(jià)確實(shí)得降到一定程度。讓老百姓看到真正的實(shí)惠，覺得時(shí)機(jī)已成熟了，讓人有一種機(jī)不可失的感覺。第二：讓老百姓手里真正有這筆錢，貸得了款，并且不費(fèi)力就可還貸。第三：讓老百姓不僅買得起房，還要住得起房，(適當(dāng)減免一些物業(yè)雜費(fèi))。當(dāng)然，開發(fā)商也要維持自己的利益，這就須要政府出面和開發(fā)商進(jìn)行協(xié)調(diào)了。

　　●網(wǎng)友222.185.124.*：從我個(gè)人的角度來看，房子這東西實(shí)在不應(yīng)該成為炒作的對(duì)象。因?yàn)橹袊?guó)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是非常有限的——土地的使用年限是有限的，房產(chǎn)權(quán)并不包括土地的所有權(quán)。不值得炒作的另一個(gè)原因是：房子的價(jià)格在使用，中國(guó)房子的價(jià)格和租金是不成比例的，并且房子后面還可能遭遇政府一些不確定卻隨時(shí)可能出臺(tái)的稅收政策。炒房子等于買套套自己。奉勸有房子的人沒必要去關(guān)心房子的價(jià)格走勢(shì)，積點(diǎn)德讓想買房住的人有個(gè)寬松合理的買房市場(chǎng)環(huán)境。