目前是不是購(gòu)房的最佳時(shí)機(jī)?對(duì)于市場(chǎng)上的報(bào)價(jià)應(yīng)該如何甄別?怎樣才能探得底價(jià)? 最近一段時(shí)間,隨著京城二手房市場(chǎng)成交量的不斷攀升,這些問(wèn)題成了購(gòu)房者最感興趣和最希望獲得答案的話題。對(duì)此,接受記者采訪的專家認(rèn)為,在目前總體大環(huán)境向好的情況下,樓市后市將趨于平穩(wěn),價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)較小,購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)機(jī)相對(duì)成熟,但出手一定要謹(jǐn)慎,注意“價(jià)比三家”。
二手房成交回暖
記者從鏈家地產(chǎn)、我愛(ài)我家、千萬(wàn)家等多個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司獲悉,進(jìn)入2009年后,京城二手房市場(chǎng)率先“破局”并迎來(lái)了一輪交易熱潮。 據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示,1月份,二手住宅成交量達(dá)到7358套,環(huán)比漲幅20%以上。 北京中原地產(chǎn)一位工作人員告訴記者:“2009年春節(jié)期間中高檔二手商品房買(mǎi)賣(mài)咨詢客戶量同比2008年春節(jié)期間上漲近兩倍、租賃咨詢客戶量上漲近一倍,樓市漸顯回暖征兆! 北京千萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理華國(guó)強(qiáng)分析認(rèn)為,二手房成交上漲主要有兩方面原因。一方面,系列新政對(duì)二手房市場(chǎng)需求刺激明顯,隨著營(yíng)業(yè)稅減免尤其是二套改善性住房需求房貸松綁、暫停限外令等讓京城樓市消費(fèi)者的信心漸漸恢復(fù),壓抑已久的剛性需求得以釋放,眾多有購(gòu)房需求的消費(fèi)者利用春節(jié)假期積極咨詢、看房,以期可以選購(gòu)到合適的房產(chǎn),其中也不乏懷著抄底心情入市的投資者。 另一方面,國(guó)家信貸稅費(fèi)政策的不斷調(diào)整和消費(fèi)者信心的增強(qiáng),使部分投資性業(yè)主開(kāi)始將前幾年購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)投放市場(chǎng),主動(dòng)調(diào)低其售價(jià),使二手房?jī)r(jià)格更加接近買(mǎi)方的心理價(jià)位,這也是導(dǎo)致總體成交上漲的一個(gè)重要原因。 對(duì)于這一觀點(diǎn),北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示贊同。他說(shuō),從2008年下半年首次降低貸款利率開(kāi)始,陸續(xù)出臺(tái)的一系列針對(duì)存量房交易稅費(fèi)改革以及利率的大幅下調(diào)等政策,都在刺激樓市回暖。消費(fèi)者的購(gòu)房需求在經(jīng)歷了將近一年的觀望后陸續(xù)開(kāi)始釋放,這都促成了樓市成交量的大幅上漲。
購(gòu)房時(shí)機(jī)相對(duì)成熟
盡管成交量較去年底有較大幅度的攀升,但記者采訪發(fā)現(xiàn),部分購(gòu)房者對(duì)目前是否應(yīng)該出手購(gòu)房仍猶豫不決。在一家IT公司從事銷售業(yè)務(wù)的崔先生就是其中一員,他無(wú)奈地說(shuō):“真不知道現(xiàn)在該不該出手購(gòu)房,買(mǎi)了怕房?jī)r(jià)下跌,不買(mǎi)又怕錯(cuò)過(guò)最佳時(shí)機(jī),到底應(yīng)該怎么辦呢?” 針對(duì)這些購(gòu)房者的困惑,接受記者采訪的多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,目前的購(gòu)房時(shí)機(jī)已經(jīng)相對(duì)成熟,無(wú)論是自住購(gòu)房者還是投資購(gòu)房者可以考慮出手購(gòu)房。鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理祁世釗解釋說(shuō),首先,目前優(yōu)惠政策已經(jīng)基本到位,未來(lái)很難有實(shí)際交易層面的優(yōu)惠,更多的調(diào)控政策會(huì)集中在政策深化執(zhí)行方面。與此同時(shí),部分優(yōu)惠政策旨在短期內(nèi)刺激觀望需求,例如營(yíng)業(yè)稅新政執(zhí)行期限僅限于2009年。這對(duì)于寄希望于政策上會(huì)獲得更多優(yōu)惠的購(gòu)房者來(lái)說(shuō),不如在政策優(yōu)惠期內(nèi)加快入市更為實(shí)在。 其次,在經(jīng)歷2007年房?jī)r(jià)的非理性上漲后,需求的承受能力已經(jīng)更為緊繃,而2008年整體房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境已急轉(zhuǎn)直下,二手商品房?jī)r(jià)也經(jīng)歷了一個(gè)從最初的買(mǎi)賣(mài)雙方拉鋸戰(zhàn)到交易周期變長(zhǎng)再到議價(jià)空間有所加大直至最后房?jī)r(jià)逐步回調(diào)的漫長(zhǎng)過(guò)程,但從當(dāng)前房?jī)r(jià)持續(xù)穩(wěn)定以及市場(chǎng)成交量回暖明顯來(lái)看,當(dāng)前二手房?jī)r(jià)已是房地產(chǎn)市場(chǎng)盤(pán)整一輪后更為理性的體現(xiàn),未來(lái)二手房?jī)r(jià)再次回落的可能性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于上漲的可能性,當(dāng)前購(gòu)房的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)要低得多。 鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示,當(dāng)前北京各典型區(qū)域二手商品房成交價(jià)格已持續(xù)四個(gè)月左右保持穩(wěn)定,相比2007年下半年峰值時(shí)期已普遍有1000元至2000元/平方米的價(jià)格回調(diào)。 北京我愛(ài)我家控股公司副總裁胡景暉也認(rèn)為,在過(guò)去的幾年里,北京市房?jī)r(jià)上漲速度較快,但與深圳等南方房地產(chǎn)市場(chǎng)情況不同,北京多以自住置業(yè)為主,實(shí)際剛性需求支撐著樓市,不存在嚴(yán)重的炒房風(fēng)險(xiǎn),因此房?jī)r(jià)屬于理性回歸。而樓市在調(diào)整中擠壓掉了房?jī)r(jià)虛高的泡沫,房?jī)r(jià)的適當(dāng)下降必將改變消費(fèi)者繼續(xù)觀望的念頭。 陳國(guó)強(qiáng)表示,房市如股市,能抄到底的人永遠(yuǎn)是少數(shù),大部分的購(gòu)房人是在房?jī)r(jià)上升通道或下降通道過(guò)程中購(gòu)房,因此,當(dāng)出手時(shí)就出手,否則只能后悔。但是需要注意的是,并不是說(shuō)所有的房子都適合在目前這個(gè)時(shí)機(jī)購(gòu)買(mǎi),還應(yīng)該具體考察物業(yè)的類型、地理位置以及自身的承受能力。
探得房產(chǎn)底價(jià)有竅門(mén)
面對(duì)市場(chǎng)上同一區(qū)域并不相同的報(bào)價(jià),購(gòu)房人又應(yīng)該如何甄別并盡力探得房產(chǎn)的底價(jià)呢?接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士給出了具體建議。 祁世釗說(shuō),當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域差異化已經(jīng)十分明顯,因此只有牢牢鎖定購(gòu)買(mǎi)區(qū)域,了解區(qū)域房產(chǎn)屬性及主要的成交房產(chǎn)類型。例如一些新興區(qū)域以二手商品房為主,主力成交為90至120平方米的房產(chǎn),這類型房產(chǎn)價(jià)格也就相對(duì)更為堅(jiān)挺;而一些老城區(qū)以二手公房成交為主,主力成交為60至90平方米的房產(chǎn),這類型房產(chǎn)價(jià)格下浮空間也就相對(duì)更小。房產(chǎn)針對(duì)的主要人群也應(yīng)考慮,例如韓國(guó)人是望京區(qū)域購(gòu)房主力,但由于金融危機(jī)韓國(guó)人撤離,造成了望京區(qū)域房?jī)r(jià)明顯回落;而重點(diǎn)學(xué)校周邊剛性需求強(qiáng)烈,房?jī)r(jià)則一直相對(duì)穩(wěn)定。因此,只有鎖定區(qū)域并加以了解,才能從大方向上把握基本的房產(chǎn)價(jià)格。 與此同時(shí),多重比較是具體房源價(jià)格探底的主要手段。與區(qū)域新建商品房?jī)r(jià)格比較,一般二手房?jī)r(jià)格低出10%以上為合理區(qū)間;與區(qū)域同品質(zhì)樓盤(pán)價(jià)格比較,一般房?jī)r(jià)差異不超過(guò)正負(fù)5%;即使同一樓盤(pán)的不同類型房源也需要進(jìn)行詳細(xì)比較,然后再根據(jù)房源面積、朝向、樓層等具體差異上下浮動(dòng)價(jià)格。 對(duì)于為何有時(shí)網(wǎng)上公布的價(jià)格會(huì)略低于市場(chǎng)上咨詢到的價(jià)格,華國(guó)強(qiáng)說(shuō),買(mǎi)家需注意的是對(duì)于個(gè)別交易網(wǎng)上當(dāng)下公布的交易房?jī)r(jià),并不適合當(dāng)作參照點(diǎn),因?yàn)槌鲇诳紤]過(guò)戶價(jià)等綜合因素,消費(fèi)者所看到的部分公示交易價(jià)往往是偏低的,并非真正的交易價(jià)。如果消費(fèi)者要買(mǎi)房,不妨以買(mǎi)方和賣(mài)方的雙重身份到不同的經(jīng)紀(jì)公司去探價(jià),在幾個(gè)經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行比較后,將會(huì)獲得最新、最貼近底價(jià)的交易價(jià)格。 |