三重因素博弈 樓市有望呈現(xiàn)平穩(wěn)"L"形走勢
    2009-01-09    新華社記者:姚玉潔    來源:經(jīng)濟參考報

  走過了撲朔迷離、一波三折的“拐點之年”,中國樓市迎來了2009年。在房貸減負、政策利好、供求關系這三重因素博弈下,樓市是繼續(xù)調(diào)整,還是止跌回暖、由“熊”轉(zhuǎn)“!?專家認為,與2008年“倒V形”走勢相比,2009年中國樓市更可能呈現(xiàn)平穩(wěn)的“L”形走勢。

房貸減負:加速剛性需求入市

  上海白領莊劍在新年伊始向中國銀行遞交了房貸利率7折優(yōu)惠的申請。如果申請獲得通過,加上去年累計216個基點的降息,他55萬元、20年等額本息的商業(yè)住房按揭貸款,每月可比降息前少還770多元,累計可節(jié)省利息18.5萬元。
  中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌說:“持續(xù)降息使購房成本大大降低,有利于推動前期積累的剛性購房需求得到釋放!
  從2009年元旦開始,銀行將執(zhí)行2008年連續(xù)5次降息后的最新利率,購房者的房貸成本減輕超過10%。如果是公積金貸款,5年期以上貸款利率已下降至3.87%,以50萬元20年期貸款為例,每個月可少還貸款365元。
  光大證券地產(chǎn)分析師趙強分析認為,出于全力保增長的需要,我國降息周期可能會持續(xù)相當長時間,本次經(jīng)濟周期中貨幣政策放松幅度有可能創(chuàng)歷史記錄,基準利率可能會跌穿1.98%歷史最低水平!澳壳埃1年期存款基準利率已降至2.25%,5年期存款利率也不過3.6%,隨著利率的進一步降低,居民儲蓄收益大大下降,儲蓄意愿降低將會推動部分資金流向樓市。”
  在樓市重鎮(zhèn)上海,房貸門檻的放低特別是公積金貸款額度的不斷提高,將有效推動剛性需求以及改善性需求入市。2008年底,上海市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)五部門聯(lián)合發(fā)布的通知,明確了“改善性”住房消費的相關政策,除對二套房貸進行松綁之外,更將二套房公積金貸款每戶最高限額提高至60萬元。
  新年上班第一天,上海公積金管理中心又將二套房公積金貸款最高額度上調(diào)至每戶80萬元。這意味著,對于很多家庭而言,購買一套普通住宅不需要商業(yè)貸款、完全依靠公積金貸款即可。即使以7折優(yōu)惠利率計算,五年期以上商業(yè)貸款利率也比五年期以上公積金高出0.288個百分點。

政策利好:未來仍有釋放空間

  在日前召開的“2009年北京市發(fā)展和改革工作會議”上,相關人士透露,為了合理引導住房消費需求,今年北京將研究取消二套房限制,適當減稅讓費,刺激改善性需求;按照“低端有保障,中端有支持,高端有市場”的原則,加快研究中端住房的供應和需求結構,激活住房消費市場。此外,北京市今年還將探索廉租房收購模式,利用好存量資源。
  此前,從中央到地方已經(jīng)密集出臺了一系列“樓市新政”,這些利好也有效刺激了樓市成交量的回暖。根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心監(jiān)測,2008年11月網(wǎng)上成交的市場化新建商品住房預售面積比9月、10月分別增加47%、36%;網(wǎng)上成交的二手房買賣面積比9月、10月分別增加75%和68%。而市場機構佑威樓市通系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示,12月上海全市商品住宅成交面積為85萬平方米,相比上月增加了6萬平方米,環(huán)比增幅為18.98%,商品住宅成交已持續(xù)兩月上漲。
  “跟隨市場變化,我們預計未來樓市政策利好仍有進一步釋放空間,包括徹底松綁二套房貸、進一步降低交易稅費,甚至購房退稅等,這有望使市場底部提前出現(xiàn)。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說。
  他認為,2008年12月20日國務院辦公廳出臺的《關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》,其內(nèi)容的全面性和重要性可與2005年出臺的“國八條”和2006年出臺的“國六條”相提并論。除了繼續(xù)強調(diào)加大保障性住房建設力度,減免二手房交易稅費從而鼓勵普通商品住房消費,更首次提出支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求,有望緩解開發(fā)商資金鏈緊張的局面。

供求關系:消化存量是首要問題

  對于2009年的樓市而言,如何化解巨大的存量房壓力或許是決定市場走向的關鍵因素。數(shù)據(jù)顯示,截至11月末,全國商品房空置面積達1.36億平方米,同比增長15.3%,增幅比前10個月提高了2.2個百分點。
  “樓市階段性供大于求已是不可避免!鄙虾I缈圃悍康禺a(chǎn)研究中心研究員顧建發(fā)說。從目前來看,由于購房者對宏觀經(jīng)濟及未來收入信心不足,觀望情緒仍然濃重,短期內(nèi)供求關系難以得到改善。
  中金公司研究部分析員白宏煒表示,在一線城市中,上海樓市的供求關系較為平衡,未來市場供應量較小,消化周期相對較短;但北京、南京、福州、成都等城市的存量房面積較大,需要較長時間才能消化。
  在供大于求的情況下,多數(shù)開發(fā)商紛紛借著“政策東風”,通過降價以及附送面積等優(yōu)惠來促銷,希望提升成交量。在多方配合下,2009年元旦樓市呈現(xiàn)久違的暖意,各大城市咨詢、看房的人數(shù)普遍提升,與去年新年伊始的降溫態(tài)勢相比,今年的購房意愿顯得“蠢蠢欲動”。
  根據(jù)上海佑威樓市通系統(tǒng)的數(shù)據(jù),新年樓市成交迎來“開門紅”,首個工作日當天成交商品住宅494套、5.47萬平方米,大大高于去年12月份2.7萬平方米的平均水平。而據(jù)北京“我愛我家”初步統(tǒng)計,旗下各門店的交易量較去年同期增長17%,客戶咨詢及委托交易的數(shù)量更分別同比增長36%和20%。
  顧建發(fā)認為,隨著政策累積效應的逐步釋放,市場有望在2009年下半年見底回暖。與2008年“倒V形”走勢相比,2009年中國樓市更可能呈現(xiàn)平穩(wěn)的“L”形走勢。

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